面對(duì)高昂的北京房?jī)r(jià)，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)被認(rèn)為是緩解住房壓力的重要手段之一。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，由于買不起房的人士越來(lái)越多，2016年北京市開始擴(kuò)大公租房針對(duì)的群體，“老年公租房”、“青年公租房”等新型保障手段開始出現(xiàn)。

另外一方面，2016年年末，北京年末推出的四塊企業(yè)自持商品住房地塊，被認(rèn)為是北京住房租賃市場(chǎng)改革的一次嘗試，因而廣受關(guān)注。

北京市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是北京的創(chuàng)新舉措，旨在鼓勵(lì)、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。

如何使過(guò)去發(fā)展混亂的租賃市場(chǎng)，真正成為實(shí)現(xiàn)居民住有所居的一大臂助，北京的改革經(jīng)驗(yàn)，或許值得借鑒。

公租房保障群體擴(kuò)大

近年來(lái)，隨著北京房?jī)r(jià)的一路上漲，北京市的購(gòu)房年齡不斷推遲，根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)，2013年至今，北京購(gòu)房者的峰值年齡，已經(jīng)從30歲左右，推延到了約33歲，越來(lái)越多的居民停留在租房市場(chǎng)。

尤其是“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”一直是北京住房市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)。因此，公租房建設(shè)作為北京保障房建設(shè)的重要組成部分，發(fā)展頗為迅速。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，針對(duì)職場(chǎng)新人和老年人等相對(duì)低收入群體，北京保障房支持的力度正不斷加大。

今年五月，北京市住建委面向新就業(yè)無(wú)房職工，開展公租房配租試點(diǎn)。試點(diǎn)的三個(gè)項(xiàng)目共490套房源，試點(diǎn)配租對(duì)象為18-35歲、具備在京購(gòu)房資格的職場(chǎng)新人。

而11月30日下午3時(shí)，北京歷史最大規(guī)模的約2.6萬(wàn)套公租房入市搖號(hào)配租，此次搖號(hào)共涉及中央批發(fā)市場(chǎng)市級(jí)剩余用地等20個(gè)項(xiàng)目、25859套房源。

值得注意的是，在上述公租房配租市級(jí)統(tǒng)籌項(xiàng)目中，北京市首次推出了“老年公租房”和“青年公租房”。

其中，老年公租房配租對(duì)象需滿足家庭成員全部在60周歲以上的條件;青年公租房申請(qǐng)家庭除具備公租房輪候資格外，還需符合家庭結(jié)構(gòu)為單人戶、年齡在35周歲以下的條件，并與一個(gè)同等資格條件家庭或京籍無(wú)房35周歲以下無(wú)公租房輪候資格單人戶家庭共同申請(qǐng)。

此外，北京市住建委還表示，將拿出1500套房源，對(duì)符合購(gòu)房條件的非京籍青年職工進(jìn)行專項(xiàng)配租。

而在土地供應(yīng)方面，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道據(jù)北京市規(guī)土委數(shù)據(jù)計(jì)算，2016年，北京市出讓的住宅用地中，要求配建公租房的面積約為221800平方米，約占當(dāng)年出讓的所有住宅用地中，規(guī)劃建筑面積的11.91%。

12月7日，長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授況偉大認(rèn)為，相比金融杠桿橫行的住房市場(chǎng)，租房市場(chǎng)價(jià)格更能反映經(jīng)濟(jì)基本面，下一步如何規(guī)范租賃市場(chǎng)，保護(hù)租客利益，降低租金，是通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住房問題所必須思考的問題。

自持房進(jìn)入租賃市場(chǎng)

今年6月，住建部提出，到2020年，我國(guó)將基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系;基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民特別是新市民住有所居的目標(biāo)。

因此，除了公租房的保障群體擴(kuò)大外，2016年年末，北京年末推出的四塊企業(yè)自持商品住房地塊，被認(rèn)為是北京住房租賃市場(chǎng)改革的一次嘗試，因而廣受關(guān)注。

這些地塊的產(chǎn)生，源于9.30調(diào)控后，北京土地市場(chǎng)新政。該政策要求這些地塊在出讓過(guò)程中，達(dá)到競(jìng)拍價(jià)后，企業(yè)競(jìng)報(bào)自持商品房面積比例，比例高者為競(jìng)得人。同時(shí)，北京市發(fā)布通知公開征求意見，提出這些地塊持有年限為70年，單次租期不超過(guò)3年，且租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平共同商定。

換句話說(shuō)，這些自持房將長(zhǎng)期對(duì)外出租。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在12月7日表示，北京的自持房政策，實(shí)際上是在積極落實(shí)住建部今年的租賃市場(chǎng)發(fā)展政策，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一個(gè)導(dǎo)向。此類住房項(xiàng)目有其后續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)，并不是簡(jiǎn)單的“買不起才租”的邏輯，而是一種更為靈活和務(wù)實(shí)的租賃模式。

這種模式也受到市場(chǎng)的認(rèn)可。12月7日，銷冠科技深圳公司總經(jīng)理何軍認(rèn)為，由于一線城市存量房已經(jīng)達(dá)到一定程度，以及房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致的買賣市場(chǎng)短期看空，在我國(guó)的的租賃市場(chǎng)，實(shí)際上已經(jīng)有機(jī)構(gòu)和開發(fā)商選擇自持物業(yè)，經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租房源，部分房企甚至已將其當(dāng)做下一階段的工作重點(diǎn)。

何軍告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這類房源主要對(duì)象是有核心地段出勤需求、又難以承擔(dān)核心地段高房?jī)r(jià)的商務(wù)人士和白領(lǐng)人群。北京出臺(tái)政策進(jìn)行企業(yè)自持商品住房地塊的嘗試，可以說(shuō)是一種市場(chǎng)倒逼下的改革舉措，未來(lái)還需要在落戶、教育、醫(yī)療等配套政策上進(jìn)行跟進(jìn)。

不過(guò)，與深圳等地開發(fā)商主動(dòng)自持的模式不同，北京模式的一大問題，在于企業(yè)的資金壓力。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在12月7日表示，北京4宗自持地塊約200億的資金投入，按照6%的年資金成本測(cè)算，年資金成本高達(dá)15億元左右。同時(shí)，以60平米一套房計(jì)算，這些地塊約可產(chǎn)生8400套房源，每套每年需分擔(dān)17萬(wàn)元資金成本。在現(xiàn)有租售比下，這個(gè)成本顯然難以承擔(dān)。

今年初，住建部副部長(zhǎng)倪虹在接受記者采訪時(shí)，曾表示，與房屋交易市場(chǎng)和保障體系相比，租賃市場(chǎng)發(fā)育卻相對(duì)落后。

未來(lái)，無(wú)論是公租房還是自持房租賃，都需要進(jìn)一步發(fā)展，其政策探索也一直在進(jìn)行中。