中國(guó)富豪海外買房熱情在蔓延。

據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國(guó)資本的跨國(guó)房地產(chǎn)投資約161億美元，較去年同期增長(zhǎng)了一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次于美國(guó)的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來源。

人生規(guī)劃有海外部分嗎?

今年26歲的謝楠畢業(yè)于北京某名牌大學(xué)，在一家外企從事營(yíng)銷相關(guān)工作，剛結(jié)婚不到兩年的她，去年底就開始在北京物色住房，但總找不到滿意的。“六月的時(shí)候聽朋友說起在澳大利亞買房，投資兼日后小孩上學(xué)，收益不錯(cuò)，價(jià)格還比北京便宜不少，就動(dòng)心了。”11月28日謝楠說。

經(jīng)過三個(gè)多月的比較與咨詢，謝楠最終敲定了墨爾本西南區(qū)的一座200平米左右的獨(dú)棟別墅。

“墨爾本的房?jī)r(jià)不貴，更難得的是前期交費(fèi)很少。第一階段交換合同的時(shí)候只用付5%的首付款，大概3萬澳幣，另交5%左右的稅費(fèi)與1000澳幣的律師費(fèi)，”謝楠說，“第二階段是2017年底交房前再交35%約20萬澳幣的首付款，以及總共約8000澳幣的各種稅費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)，其余60%以貸款方式解決，貸款三十年，前五年利率5.1%。”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，今年4月，為避免海外購(gòu)房者大規(guī)模推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，提升金融風(fēng)險(xiǎn)，澳大利亞四大銀行表示不再為海外收入人群提供住房按揭貸款。故現(xiàn)在中國(guó)買家一般通過新加坡大華銀行、匯豐銀行或一些小型的基金公司進(jìn)行貸款，且最多只能貸65%，這也大幅度推高了澳大利亞購(gòu)房成本與風(fēng)險(xiǎn)。

但謝楠規(guī)劃的很長(zhǎng)遠(yuǎn)，再在北京工作兩三年，自己就申請(qǐng)借調(diào)到墨爾本分部，先生則去申請(qǐng)澳大利亞大學(xué)博士，剛好就把墨爾本的房子用起來，小孩也可以在墨爾本長(zhǎng)大。

“不過雖然澳大利亞房?jī)r(jià)不高，但別墅維護(hù)費(fèi)用挺高，土地稅、物業(yè)費(fèi)、市政費(fèi)等每年有近10000澳幣，”謝楠說，“如果不是同自己的人生規(guī)劃相結(jié)合，不要瞎投資。”

沒有海外移民計(jì)劃的何潘就在這上面吃了虧。

“如果你家財(cái)萬貫，去海外買房當(dāng)然是資產(chǎn)保值的方法之一。但只是有些閑錢的中產(chǎn)階級(jí)要理財(cái)，真的沒必要投資海外房產(chǎn)。”11月30日，何潘告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

據(jù)何潘介紹，家庭年收入稅后50萬人民幣左右的他，在北京已有一套兩居室。2014年，他全款在美國(guó)達(dá)拉斯買了一棟價(jià)值30多萬美元的別墅，三年漲了15%。

“后悔死了，真不該腦子發(fā)熱就去美國(guó)買房，”何潘說，“別墅是真漂亮，但德州房產(chǎn)稅每年要2.5%左右，加上保險(xiǎn)、租賃管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，一年養(yǎng)房成本快10萬人民幣。”

當(dāng)時(shí)何潘也猶豫過是在北京買還是美國(guó)買。但2014年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)情況并不好，又經(jīng)不住中介關(guān)于以房養(yǎng)房，保值升值的忽悠，就買了。“如果當(dāng)時(shí)用這筆錢在北京買房，現(xiàn)在估計(jì)都翻一倍了。”何潘說。

個(gè)人資本出境的“灰白”路徑

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，因?yàn)槟壳爸袊?guó)金融政策并不允許個(gè)人銀行資金進(jìn)行跨境投資，故匯款對(duì)象是海外投資公司或房地產(chǎn)公司賬戶，不管是否超出5萬美元，都很難直接通過銀行柜臺(tái)實(shí)現(xiàn)。

“匯款時(shí)如果說明是投資買房，必須出具購(gòu)房合同，并到外匯管理局取得相關(guān)批件，否則很難匯出。”多位銀行客戶經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

但中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，一般首付款匯出的方式比較多，投資者會(huì)找親戚朋友，借用幾張身份證去柜臺(tái)匯，每次不要超過3萬美元。并且千萬不能說是投資買房，就說是律師費(fèi)或咨詢費(fèi)。

此外，不少中國(guó)公司開發(fā)的海外樓盤也可以直接使用人民幣支付。如碧桂園一位客戶經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，碧桂園在馬來西亞的樓盤可以直接使用人民幣付款，程序十分方便。

“只要不是去悉尼買一棟樓或在洛杉磯買比佛利山莊別墅，普通富裕家庭想要進(jìn)行一些海外房地產(chǎn)投資，是可以直接通過銀行柜臺(tái)實(shí)現(xiàn)的，不用擔(dān)心是否要找地下錢莊或其它方式，”某海外房產(chǎn)中介說，“此外，大額資金也可以交給我們處理，收取1.5%-2.5%的手續(xù)費(fèi)。”

雖說有各種渠道能夠成功投資海外房地產(chǎn)，但其潛在的房?jī)r(jià)、匯率波動(dòng)，政策變化和對(duì)當(dāng)?shù)胤�律不了解而產(chǎn)生的收益誤判等投資風(fēng)險(xiǎn)也不可忽視。海外房產(chǎn)的投資又是否和其受熱捧的程度一樣，具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值?

保值可，發(fā)財(cái)不可

除了傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)外，海外買房還面臨匯率波動(dòng)、信貸政策改變、對(duì)國(guó)外法律不熟悉甚至被中介坑等情況。已有多次海外房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的王元前不久就因?yàn)榘拇罄麃喰刨J政策變化而損失了近3萬澳幣。

今年45歲的王元已有多次海外置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，先后在馬來西亞、美國(guó)、澳大利亞投資了5處房產(chǎn)，總價(jià)超過人民幣2200萬元。

“雖說外匯管理趨嚴(yán)，但主要是針對(duì)大額資金惡性流出，如通過地下錢莊或設(shè)立離岸公司逃稅洗錢等。對(duì)于個(gè)人單筆的海外住房投資，其實(shí)沒有太大改變，即監(jiān)管不允許，但沒有堵死，私下匯款方式還很多，”11月28日，王元說，“最要提防的反而是購(gòu)房地區(qū)的法律與信貸政策變化，很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌甚至難以完成合同。”

2015年，王元訂購(gòu)了澳大利亞布里斯班某樓盤，并付了5%的款項(xiàng)完成交換合同，交房時(shí)再付15%首付。但因2016年4月開始，澳大利亞銀行信貸政策變化，四大銀行相繼宣布不再給海外收入人群提供購(gòu)房貸款。

“五月份中介突然告訴我，布里斯班公寓首付提高到四成，并需要馬上辦理成交手續(xù)，付清剩下的首付，否則開發(fā)商要沒收我們之前5%的定金甚至追償違約金�？僧�(dāng)時(shí)我剛剛在北京首付130萬買了一套房，加上經(jīng)濟(jì)不景氣，很難在限時(shí)內(nèi)拿出15萬澳幣，只能違約，”王元說，“這次經(jīng)歷讓我前后損失了近3萬澳幣。”

不過王元認(rèn)為這只是個(gè)例，失敗只是緣于信貸政策突然改變，還恰好趕上手頭緊，但海外置業(yè)只要區(qū)位選得對(duì)，總體還是不錯(cuò)的。

“海外房產(chǎn)收益主要還是資產(chǎn)保值為主，并沒有一些中介吹捧的那么大。澳大利亞或美國(guó)每年房產(chǎn)稅大都在房屋價(jià)值的1%到1.5%。我在洛杉磯的別墅每年要交1.5萬美元左右的房產(chǎn)稅，租金收入每年不到3萬美元，基本可以覆蓋貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)和管理費(fèi)等。”

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，王元如今升值情況最好的海外房產(chǎn)是2013年投資的洛杉磯別墅，3年升值了30%，其次是澳大利亞悉尼的公寓，也升值了20%左右，其余大都持平。

“現(xiàn)在美元升值讓洛杉磯別墅就人民幣而言賺了30萬元，但2016年北京和深圳房?jī)r(jià)就不止?jié)q了30%，”王元說，“海外投資房產(chǎn)還是出于資產(chǎn)多元配置和長(zhǎng)期持有角度，如果沒有相當(dāng)充足的金錢，或移民、子女出國(guó)留學(xué)打算，還是慎重考慮。”

此外，同國(guó)內(nèi)置業(yè)一樣，海外買房對(duì)區(qū)位的看重也同樣重要。故中國(guó)買家在購(gòu)房之前，最好親自看看房子的區(qū)位與周邊狀況，不要只聽信中介的一面之詞。

好的區(qū)位升值潛力更有保障，如美國(guó)西海岸城市的升值遠(yuǎn)大于中部地區(qū)，洛杉磯、舊金山等大城市的升值遠(yuǎn)大于小城市。“大城市房?jī)r(jià)高，小城市去庫(kù)存，古今中外都一樣，”王元說，“所以最好在熱門地區(qū)購(gòu)房，不要輕易相信海外的價(jià)值洼地說。”