海南樓市因其度假投資屬性而經(jīng)歷多輪大起大落。

2010年前后，國(guó)際旅游島政策剛確定帶來(lái)的概念式瘋狂暴漲曾導(dǎo)致海南旅游地產(chǎn)投資過(guò)熱和粗放式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目野蠻生長(zhǎng)。但隨后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)走弱、房地產(chǎn)調(diào)控、以及產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)性失衡下，在2011-2015年間，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了連續(xù)5年下跌。

2016年上半年，海南樓市開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象。

最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年1-11月，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，房屋銷售面積仍保持高速增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，待售面積增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，去庫(kù)存效果明顯。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，包括融創(chuàng)、綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)、富力等在內(nèi)，仍在2016年加碼海南投資。其中，融創(chuàng)是在2015年8月首次以收購(gòu)方式布局海南。

一位海南開(kāi)發(fā)商告訴記者，與以前海南購(gòu)房客戶主要以投資客戶為主不同的是，海南當(dāng)前購(gòu)房需求絕大部分屬于度假需求。主要來(lái)自北京等地區(qū)。其中，躲霾也是不少購(gòu)房者購(gòu)房驅(qū)動(dòng)之一。

海南樓市回暖?

海南樓市因其多輪大起大落而在地產(chǎn)江湖上充滿了故事。1990年代間，潘石屹、馮侖、易小迪等人的第一桶金也來(lái)自于此。

自2010年前后，國(guó)際旅游島政策再度遭到當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商爆炒。但隨后，市場(chǎng)開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2012年，海南樓市整體滑落至10140元/平方米，此后4年內(nèi)，成交均價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右。

截至2015年底，來(lái)自海南建設(shè)廳的數(shù)據(jù)則顯示，海南商品房庫(kù)存量約為4100萬(wàn)平方米，消化期約為50個(gè)月，其中商品住宅庫(kù)存消化期約45個(gè)月，均明顯高于全國(guó)平均水平。2016年2月23日，海南也發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》(下稱《通知》)，著力化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

海南樓市的明顯回暖出現(xiàn)在今年上半年。海南建設(shè)廳數(shù)據(jù)顯示，今年來(lái)，全省房屋銷售面積增速均保持40%以上良好態(tài)勢(shì)。1-11月，全省房屋銷售面積1309.35萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)44.6%，增幅比上年同期提升40.2個(gè)百分點(diǎn)，比上月回落4.8個(gè)百分點(diǎn);銷售額1290.98億元，增長(zhǎng)51.2%，增幅比上年同期提升46.7個(gè)百分點(diǎn)，比上月回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)三亞的統(tǒng)計(jì)顯示，2016年11月，三亞商品住宅價(jià)格為19886元/平米，環(huán)比上漲5.64%，同比上漲14.20%。成交26.60萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)77.72%，同比增長(zhǎng)328.41%

海南錦誠(chéng)咨詢創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)王路認(rèn)為，“2016年對(duì)于海南而言，是歷史以來(lái)的大年，全省前11個(gè)月已經(jīng)達(dá)到了逼近1700萬(wàn)的網(wǎng)簽備案面積。在中國(guó)的一線以外的市場(chǎng)中，海南基本上已經(jīng)是排頭兵。具體來(lái)看，海南的幾個(gè)大區(qū)域的增長(zhǎng)量也很大。海南整體的市場(chǎng)容量在迅速放大，一方面來(lái)自于全國(guó)大市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，另外是基礎(chǔ)設(shè)施配套的成熟。”

王路認(rèn)為，海南市場(chǎng)回暖與國(guó)內(nèi)整體市場(chǎng)的全面復(fù)蘇有很大關(guān)系。“海南除了�？诩s百分之六七十是本地居民購(gòu)買外，其他的市縣基本都是來(lái)自島外的客戶購(gòu)買，所以，一二線市場(chǎng)的增量也帶動(dòng)了島內(nèi)的市場(chǎng)。”

躲霾成購(gòu)房動(dòng)力

王路透露，除�？谕�，海南其他的17個(gè)市縣，大概一年90%是來(lái)自島外客戶。

值得注意的是，一位海南開(kāi)發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，與以往不同的是，由于正處去庫(kù)存階段，海南目前購(gòu)房需求主要是度假，投機(jī)性投資因素已經(jīng)很少。不少北方的客戶出于躲霾和過(guò)冬的原因而購(gòu)房。

三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉樹(shù)國(guó)回憶到，“海南房地產(chǎn)經(jīng)歷了三個(gè)主要的階段。第一個(gè)階段是建省初期到1992年的階段，這是初始階段。這個(gè)階段出現(xiàn)了很多不規(guī)范的開(kāi)發(fā);1992年之后，國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控，因此出現(xiàn)大量投資回流。第二個(gè)階段是1992一2002年大概10年時(shí)間，這個(gè)階段處于調(diào)整階段，清理不良資產(chǎn)，處理半拉子工程。第三階段則是恢復(fù)增長(zhǎng)階段。從2002年開(kāi)始，到現(xiàn)在，這段時(shí)間是恢復(fù)增長(zhǎng)階段，尤其是國(guó)際旅游島之后，大型的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)都進(jìn)入海南。”

12月15日，融創(chuàng)中國(guó)在海南三亞正式宣布，融創(chuàng)中國(guó)品牌正式落地海南，并將長(zhǎng)期深耕海南東線市場(chǎng)。

融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行總裁路鵬透露，海南東線旅游市場(chǎng)主導(dǎo)地位明顯。“從數(shù)據(jù)上也可以清晰的看到，2015年海南東線，包括三亞和�？�，接待過(guò)夜的游客人次達(dá)到3726萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西線和中線。這說(shuō)明東線是海南最主要的旅游市場(chǎng)，而且持續(xù)火熱，2016年上半年，海南東線房地產(chǎn)投資639.03億元，占到全省房地產(chǎn)投資的78.9%。東線房地產(chǎn)投資集中，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加成熟，更有潛力。”

融創(chuàng)方面認(rèn)為，在海南的產(chǎn)品升級(jí)變革中，房地產(chǎn)投資正在由短線投資向長(zhǎng)線投資轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也在由候鳥(niǎo)式的短居到長(zhǎng)居的休閑度假生活轉(zhuǎn)變。

王路在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，海南購(gòu)房需求目前主要是增持需求(買了備著)，比如儲(chǔ)備養(yǎng)老，自己儲(chǔ)備給父母孩子使用;比如氣候的驅(qū)動(dòng)。與以往不同的是，現(xiàn)在基本上是自住為導(dǎo)向的投資客為主，但這個(gè)投資與之前國(guó)際旅游島時(shí)期的投機(jī)性投資不同。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，由于北方霧霾嚴(yán)重，不少海南開(kāi)發(fā)商將躲霾作為去庫(kù)存宣傳的重點(diǎn)。一份統(tǒng)計(jì)稱，每年冬季約有超40萬(wàn)的北方“候鳥(niǎo)老人”來(lái)海南度假。冬季舒適的氣溫和新鮮的空氣讓他們享受夕陽(yáng)之樂(lè)。他們會(huì)一直待到來(lái)年開(kāi)春，等到在三四月份，集中離開(kāi)海南回到故鄉(xiāng)。這期間海南島的商業(yè)機(jī)會(huì)呈現(xiàn)井噴，等到來(lái)年又回落到了淡季。

王路認(rèn)為，隨著消費(fèi)者投資方向改變，一二線城市的調(diào)控加上一二線城市陷入嚴(yán)重污染狀態(tài)。對(duì)于海南而言，會(huì)有這樣一個(gè)風(fēng)口期或者說(shuō)是板塊輪動(dòng)，因此未來(lái)海南會(huì)有一個(gè)平穩(wěn)向上的發(fā)展過(guò)程。