為什么我國大城市住房供不應求，小城市住房卻買家難求?我國房地產(chǎn)的問題究竟出在哪里?作者從土地問題入手，系統(tǒng)地分析了我國的土地現(xiàn)狀和大城小鎮(zhèn)的困境，從需求角度提出的解決方案是房產(chǎn)稅。

城市化的基本定義和邏輯就是聚集，越大的聚集越有優(yōu)勢。

遷移是為了追求幸福感

中國是一個人多地少的國家，也可以說是世界上土地稀缺度最高的國家之一。土地稀缺度的衡量，并不是按你擁有多少土地面積，而是按可居住面積計算。中國雖然有960萬平方公里的國土，但是真正能夠居住的和可耕種的面積并不多。我們的人均可居住面積只是世界人均可居住面積的1/3左右，所以人地關(guān)系相對比較緊張。

最近這一輪地價暴漲和房價暴漲，暴露出一個重要的政策性原因，就是我們的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略導致兩極分化。

因此，我們的愿景是什么呢?就是希望人們從農(nóng)村遷移出來以后，都到小城市中去找工作和安居樂業(yè)。我們不要把幸福函數(shù)復雜化，年輕人遷移的目的，就是要找一個好一點的工作，找一個有興趣的工作，找一個收入高一點的工作，這是最基本的�？墒乾F(xiàn)實中，很多產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并沒有到小城市去，相反小城市的企業(yè)都往大城市搬。

為什么都往大城市里搬呢?

在內(nèi)陸地區(qū)的一些地方，原來指望沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到這里來，內(nèi)陸地區(qū)的小城鎮(zhèn)可以發(fā)展。但是這些產(chǎn)業(yè)還是去了內(nèi)陸地區(qū)人口聚集的大城市。企業(yè)沒到小城市去，人怎么會到小城市去呢?既無法提供那么多就業(yè)，也無法提供那么多收入，所以人們還是涌向大城市。

我們要研究城市化的基本邏輯。為什么會有城市化?為什么農(nóng)村人口要向城市集中?最早出現(xiàn)的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，后來許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)都進城了。因為在分散的鄉(xiāng)村沒法搞工業(yè)，它不具備聚集效應，而聚集效應是規(guī)模效應的一種。

當年農(nóng)村搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，每個鎮(zhèn)或每個村都要搞工業(yè)，修路、通電、拉根電話線成本都非常高。而在城市周邊搞開發(fā)區(qū)，它的基礎(chǔ)設(shè)施不僅便宜，而且更健全、更齊備，包括物流，包括交通，包括信息等等，更有利產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同樣的投入可以支撐更多的產(chǎn)業(yè)和更多的企業(yè)。

城市化的基本定義和邏輯就是聚集，越大的聚集越有優(yōu)勢。當然大的聚集也可能產(chǎn)生一些負的效果，但是總體比較，它的收益和成本代價哪個更高一點，最后就會向哪方面傾斜。世界歷史近百年來，大城市越來越發(fā)展，人口越來越向大城市集中，包括發(fā)達國家的大城市集中程度也是越來越高。聯(lián)合國專門寫了一個報告《大城市的優(yōu)勢》，說連治理污染也是大城市更有效益，只有一定規(guī)模人口的大城市，才可以建設(shè)高水平的污水處理廠。

人口聚集還會帶來很多東西。產(chǎn)業(yè)的聚集創(chuàng)造了就業(yè)，創(chuàng)造了收入，有就業(yè)和收入就能吸引人口。而人口的聚集又會創(chuàng)造新的服務業(yè)的就業(yè)，服務業(yè)就是家庭生活的社會化。在農(nóng)村，你想去飯館吃個飯可能要走二十里路，去飯館吃的人少，飯館沒有規(guī)模效應就發(fā)展不下去。

城市人口聚集，大家可以很方便的去下飯館，整個家庭生活就社會化了，同時又創(chuàng)造了更多的就業(yè)。順便說一說，你自己在家洗頭是不計入GDP的，也不創(chuàng)造收入。如果你到外面洗頭，理發(fā)師的工作就創(chuàng)造了GDP，你就創(chuàng)造了別人的就業(yè)和收入，這就是人口聚集帶來的好處。

現(xiàn)在高級知識分子、大學畢業(yè)生都愿意往大城市聚集，就是因為大城市有創(chuàng)新的機會，這涉及到現(xiàn)代經(jīng)濟學一個重要的知識外溢效應原理，知識存量在互相碰撞中可以產(chǎn)生新的知識增量，知識存量越多增量越多。

從城市角度講，人口越聚集，越能創(chuàng)造新的機會、創(chuàng)造新的經(jīng)濟、創(chuàng)造新的知識。大城市人口聚集，往往能產(chǎn)生新的文化和所謂的時尚、創(chuàng)意等等，很多年輕人選擇在北京漂著，就是喜歡這里有各種文化融合和創(chuàng)意的氛圍。2008年、2009年金融危機以后，沿海地區(qū)經(jīng)濟自由落體式的下滑，有2000萬農(nóng)民工下崗提前回家過年了。但是剛過完春節(jié)，我們觀察到有很多人又跑回城市來了。

當時經(jīng)濟還沒有恢復，人為什么就回來了?在調(diào)查中，一個小伙子說，回到農(nóng)村我的手機沒信號，所以我非得回來不可;另一個小姑娘說，我回去以后頭發(fā)沒法打理，所以就回來了。年輕人回到城里來，不光是因為這里有工作，而是更喜歡這里的生活。總之，大城市不僅創(chuàng)造了就業(yè)，創(chuàng)造了收入，而且還能不斷產(chǎn)生新鮮的事物，這就是人口遷移的規(guī)律。

回顧中國這些年來的發(fā)展，人口遷移大多數(shù)是奔著大城市去的，當然也不是一下子都到了北上廣深，而是一個階梯一個階梯上來的。很多在大城市打工的農(nóng)民，已經(jīng)在家鄉(xiāng)的縣城里買了房子，縣城里的人想去地市級城市，地市級城市的人又想去省城。

大城市必須要聚集一定規(guī)模的人口，才會出現(xiàn)好的學校、醫(yī)院和各種文化生活。據(jù)說少于一千萬人口的城市，都養(yǎng)不起一個以西洋音樂為主的音樂廳。希望有多元化的生活，在小城市不行，只有到大城市，全世界都是如此，中國也不例外，人的基本選擇邏輯是一樣的。

然而，我們現(xiàn)在實行的是大城市設(shè)限，不讓人們進大城市，沒有按照未來人口不斷進入大城市的規(guī)模，來考慮和安排各方面公共品的供給，包括土地的供給�，F(xiàn)在政府已經(jīng)不能禁止人們選擇到哪里去了，因為遷移是自由的，人為設(shè)限只是想控制資源，但是實際上限制不了人口遷移。你規(guī)定某個城市只能有一千八百萬人口，但是只要人們愿意來，很快就會超過這個限制，這就形成了現(xiàn)在中國城市兩極分化的矛盾。

中國城市兩極分化是如何形成的?

兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特別集中的城市就會出現(xiàn)各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關(guān)系。比如有的城市六年前研究資源約束，提出這個城市只能養(yǎng)活八百萬人口，結(jié)果現(xiàn)在人口達到了兩千一百萬，這個城市肯定會出現(xiàn)供求關(guān)系緊張，包括交通、公安、社會保障等等一系列社會公共服務都會不足。

那么，小城市的房地產(chǎn)是怎么回事呢?2004-2007年房地產(chǎn)過熱，2007年出了國幾條把房價壓下去，2008年北、上、廣、深等大城市房價跌得很厲害。于是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產(chǎn)商去做投資，因為大城市限購，小城市不限購，不少房地產(chǎn)商包括一些知名地產(chǎn)商都跑到小城市拿地，在二三四線城市建了一些房子，以為這些地方將來也能像大城市一樣房價上漲。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房子蓋好了但人卻走光了。

城市的兩極分化，一方面是人口大量涌入導致供求關(guān)系嚴重失衡，另一方面是人口不斷流出，供求過剩需求不足。暴露出城鎮(zhèn)化政策包括現(xiàn)在的做法出了偏差，違背了人的遷移規(guī)律，違背了城市化、工業(yè)化的規(guī)律。城市化、工業(yè)化是人的行為，人的行為的基本邏輯是要追求就業(yè)，追求收入，追求改善的生活。而我們老是逆著走。

中國屬于快速工業(yè)化國家，類似于韓國和日本。我們用了50年時間，工業(yè)化達到了80%多，現(xiàn)在還在繼續(xù)工業(yè)化，這個歷史的進程還很長。這50年會出現(xiàn)一個什么情況呢?人口進到城里來了，但是退休的人群還沒有形成。

第一代有錢的退休人群正在形成，我說的有錢并不是說很有錢，至少中產(chǎn)階級。他們想著現(xiàn)在房子便宜，趕緊買了等退休回來住。海南的發(fā)展應該是等到第一代有錢的人退休以后，目前這一代人還沒有形成呢。

所以在這個階段，加上中國地域遼闊，很多小城市不在大城市群里，發(fā)展就會遇到困難。從目前看，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當中的大多數(shù)沒有到發(fā)展的時候。目前就是人口遷出的時候，而人口遷出也是一種發(fā)展。假定你就是那些資源，原來那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口遷移有兩個效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個分數(shù)就大了，同樣的收入分到每個人頭上就高了，就可以提高收入。

一是小城鎮(zhèn)的人口少了，但是人均收入可以提高;二是如果能保護好老宅，保護好當?shù)氐纳鷳B(tài)和特色文化，就為將來人口回流做好了準備。

我們應該順應人口遷移規(guī)律和城市化規(guī)律。騰出更多的土地發(fā)展大城市，包括這些城市周邊的小城鎮(zhèn)、衛(wèi)星城等。

從這個意義上講，遵循規(guī)律，破解難題，需要做大量的調(diào)整，不僅僅是簡單的控制房價、限購，還包括一些最基本的、更深層次措施，包括設(shè)立財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、經(jīng)濟制度、經(jīng)濟手段，還包括要調(diào)整我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略。

著名的社會學家費孝通的博士論文是調(diào)研小城鎮(zhèn)的，據(jù)說他臨終前兩年曾經(jīng)對他的學生說，也許在中國小城鎮(zhèn)這條路可能走不通。不同的歷史階段對不同的問題有不同的認識，今天我們講這個問題可能看得更清楚一些�，F(xiàn)在我們的大城市房價暴漲，小城市卻有那么多的積壓，一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套，因為肯定沒有人在那兒買。

一是發(fā)展房地產(chǎn)首先要想那個地方能創(chuàng)造多少就業(yè)，沒有創(chuàng)造就業(yè)，搞了房地產(chǎn)最后結(jié)局都是一樣的。然后還要看位置在什么地方，是在城市群里面，還是城市群外面，小城鎮(zhèn)并不等于二、三、四線城市，小城鎮(zhèn)指在是大城市群之外的。

二是我們暫時改不了糧食要自給自足的現(xiàn)狀，但是我們可以提高城市容積率。

三是我們的土地分配可以改變，大城市和小城市之間的關(guān)系可以改變，這是我們政策戰(zhàn)略的配套;四是要進一步深化農(nóng)村改革，土地確權(quán)，土地能夠流轉(zhuǎn)，在城市化的前提下，盡可能的把多出來一部分土地特別是宅基地，流轉(zhuǎn)出來成為城市土地供給的一個組成部分，來緩解房地產(chǎn)的問題。

我們城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略不改，我們的容積率不改，農(nóng)村土地制度不改，這些問題就會持續(xù)加大�？傆X得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購不是通過供給方解決問題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。但是現(xiàn)在房價高到社會承受不了，是因為確實需要購買住房的老百姓越來越買不起房了，這就影響到國計民生了。

如果保證房子有限的供給，只供給那些要住的人，而不供給那些要炒房的人，這是限購的邏輯。可不可以不搞限購呢?當然可以。限購只是一個行政手段，而且是非常嚴厲的行政手段，只有中國搞得了，其他國家搞不了，因為有錢不讓買房子，是沒有道理的。

解決辦法：還是房產(chǎn)稅

從需求方角度看，不一定限購，辦法就是實行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅具有內(nèi)在的穩(wěn)定性，房價越高征的稅越高。房產(chǎn)稅加上交易稅在其他國家多數(shù)都有，而且很見效。最近新加坡搞房產(chǎn)稅和交易稅，新加坡城市中心的房價已經(jīng)跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了，迄今為止沒有列入國務院的議程。

有人說中國的土地都是國有的，但是英國也一樣，英國任何一塊土地都是皇家的，在上面蓋房子也是租的，他們對使用土地和蓋房子包括使用者都要征收房產(chǎn)稅。還有人說是有既得利益的阻礙，曾經(jīng)有過這樣一個笑話，說領(lǐng)導聚到一塊討論房產(chǎn)稅問題，前15分鐘還在討論國家稅收，15分鐘后就討論到自己的房子要交多少稅，這就討論不下去了。

但是這些對實施房產(chǎn)稅都不會構(gòu)成障礙。中國改革的經(jīng)驗不就是新人新辦法，老人老辦法嗎?20年過渡期，從新房子開始征起，老房子賣了才征，你看能不能實行得了?實行房產(chǎn)稅的問題不要跟反腐掛鉤，新房新辦法，老房老辦法。

還有一種說法是房產(chǎn)稅不管用，你這就違反了經(jīng)濟學的基本常識。價格肯定是管用的，價格不管用往往是價格沒到足夠高。上海、重慶搞試點，只有百分之零點幾的房產(chǎn)稅當然不管用，如果像美國一樣到了3%-4%的房產(chǎn)稅你看起不起作用?中國的炒房團跑到美國，說美國次貸了危機房子便宜，轉(zhuǎn)了一圈最后一問每年還得交4%的稅，結(jié)果全都不買了。房價越高交稅越多，價格哪有不起作用的，價格不起作用一定是價格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺得都有辦法可以克服。但是現(xiàn)在一時半會兒還實行不了，客觀上就沒有列入日程。