“中國富人在哪里過年?三亞。”2017年春節(jié)，全國空氣最潔凈的海南，成為中國人旅游度假地的首選。
王思聰們的三亞行跡自不待言，大量中產(chǎn)階級人群也選擇春節(jié)去海南，這成了中國人房產(chǎn)投資的最新參照。
經(jīng)歷過上世紀(jì)90年代的樓市泡沫，2010年的“國際旅游島”概念熱炒，此后陷入長達(dá)6年沉寂，但現(xiàn)在，海南樓市重新活了、火了。
2016年底，融創(chuàng)等知名開發(fā)商大舉進(jìn)攻海南，人們才發(fā)現(xiàn)，海南樓市在過去一年已然回暖。2017年春節(jié)期間，中國北方霧霾肆虐，又讓更多人動了去海南買房的念頭。
事實(shí)上，2016年全國房地產(chǎn)去庫存，海南亦不例外。海南省甚至出臺了“兩個(gè)暫停”政策，以消化現(xiàn)有房源，這促使樓市去化的加速。
持續(xù)的回暖乃至火爆之后，海南樓市攀上了15000元/平方米單價(jià)的高峰，但庫存周期仍然長達(dá)23個(gè)月，海南或者三亞的房價(jià)，會在2017年，趕超南京、廈門這些熱門二線城市嗎?
海南樓市又“熱”了
回望2016年，海南樓市的復(fù)蘇早已開始，并貫穿全年。
海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1-11月，全省房屋銷售面積1309.35萬平方米，增長44.6%，銷售額1290.98億元，增長51.2%。其中三亞房價(jià)處于最高位，達(dá)到18318元/平方米。
另據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年12月，海南樓市成交共11428套，環(huán)比上漲34%;商品住宅均價(jià)為13708元/平方米，環(huán)比上漲18.1%。其中三亞成交4624套，成交均價(jià)為20186元/平方米。
2017年春節(jié)期間，相比一二線樓市成交的慘淡，海南的旅游旺季又直接帶動了房產(chǎn)銷售的上漲勢頭。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年12月19日至2017年2月12日，海南全省成交3182套，環(huán)比增加1943套，成交面積28.92萬平方米，成交均價(jià)15121元/平方米。
其中，今年1月份的新房成交均價(jià)達(dá)15591元/平方米，創(chuàng)下海南樓市歷年新高;而三亞這個(gè)領(lǐng)頭羊更是迅猛，1月三亞成交均價(jià)達(dá)20890元/平方米，直逼國內(nèi)熱點(diǎn)二線城市水平。
海南省政府《2016年�？凇⑷齺喎康禺a(chǎn)價(jià)格走勢分析》指出，冬季是海南房地產(chǎn)市場銷售旺季，同時(shí)隨著內(nèi)地霧霾污染的加重，越來越多的人選擇到海南來居住。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，海南作為中國唯一的熱帶海島，以及海南基礎(chǔ)設(shè)施的投資，令其環(huán)境優(yōu)勢凸顯，也是多數(shù)北方人躲避霧霾、避寒的買房動力。海南由旅游度假的需求，正在向環(huán)境需求為主的多元化轉(zhuǎn)變。
宋丁的觀點(diǎn)正是時(shí)下最為流行的：對海南房產(chǎn)的投資是健康環(huán)境投資，可說是一種“剛需”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，以前海南樓市沉寂，是因?yàn)橥顿Y投機(jī)需求大，空置率也很高，但2016年全國熱點(diǎn)城市購房政策收緊后，不少民間資金無處可去，很多投資需求重新回到了海南;再加上季節(jié)和空氣因素，海南房地產(chǎn)市場的性價(jià)比凸顯了出來，導(dǎo)致市場交易有所上升。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢，去年海南省出臺“兩個(gè)暫停”政策，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停商品住宅用地出讓和規(guī)劃報(bào)建。
大力去庫存之下，截至2016年底，海南省商品住宅庫存比2015年底減少868萬平方米，去化期從45個(gè)月降到了23個(gè)月。
多位房地產(chǎn)分析人士指出，23個(gè)月的去化周期仍處于警戒線之上，供過于求仍然嚴(yán)重。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南樓市后續(xù)很難明顯得到提振，一個(gè)很重要的原因是供應(yīng)規(guī)模大，海岸線的開發(fā)力度太大。眾多房企投資非理性，大規(guī)模土地出讓后，市場供應(yīng)總體偏高;并且海南房產(chǎn)市場流通性較差，二手房市場極不發(fā)達(dá)。這些都導(dǎo)致海南樓市的未來預(yù)期并非那么樂觀。類似去年南京、廈門等城市的房價(jià)暴漲不太會出現(xiàn)。
“國際旅游島”虛實(shí)
為何一提到海南就想到樓市、房價(jià)?自提出“國際旅游島”概念以來，海南的形象一直希望靠近國際濱海度假城市如夏威夷、巴厘島等，但對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，導(dǎo)致海南旅游服務(wù)業(yè)仍處低端，相關(guān)配套設(shè)施也不完善。
長期以來，地產(chǎn)開發(fā)投資是拉動海南固定資產(chǎn)投資增長的重要力量，據(jù)省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省固定資產(chǎn)投資總額的47.7%，同比回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，不過仍占主要地位。
2016年，在旺盛的市場需求刺激下，諸多地產(chǎn)巨頭紛紛加碼海南投資。截至目前，萬達(dá)、萬科、恒大、綠城、雅居樂、融創(chuàng)、中海等，排名前20的房企基本都布局了海南市場。
去年11月，萬達(dá)集團(tuán)與海南政府簽訂500億元投資資金建設(shè)海口萬達(dá)城，據(jù)萬達(dá)集團(tuán)方面表示，�？谌f達(dá)城2017年上半年開工，2020年開業(yè)。開業(yè)后預(yù)計(jì)年接待游客超過1000萬人次。
而作為千億房企的老大恒大則早已進(jìn)入海南。其持有恒大�？谖幕糜纬�、恒大美麗沙、恒大海上帝景、海南�；◢u和恒大海口灣等多個(gè)項(xiàng)目。
雅居樂則以雅居樂清水灣、雅居樂山海間、雅居樂月亮灣三大項(xiàng)目，全面布局海南東線優(yōu)質(zhì)海岸。其雅居樂清水灣累計(jì)銷售額超過600億元，是海南地產(chǎn)市場上的重量級項(xiàng)目。
同時(shí)，隨著2016年�？�、三亞“棚改”的啟動，一批以國企為主力軍的開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐海南，房地產(chǎn)市場將面臨新的格局。
一個(gè)堪稱標(biāo)志性的事件是，去年12月，融創(chuàng)攜旗下六大海南精品項(xiàng)目，宣布深耕海南市場。
這一輪大型開發(fā)商扎堆進(jìn)入之后，能否改變海南旅游服務(wù)業(yè)落后的局面?
海南省政府有關(guān)人士表示，未來海南將加大大型經(jīng)營性地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，而非一般性房地產(chǎn)項(xiàng)目。
在新發(fā)布的《海南省2017年重點(diǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃》中，旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目68個(gè)，2017年計(jì)劃投資528億元，在十二個(gè)產(chǎn)業(yè)中投資額最大。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，恒大儋州�；◢u旅游綜合體、�？谟^瀾湖度假區(qū)，以及復(fù)星的三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目等，都被視為旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目而非房地產(chǎn)，均位列其中。
廣州一家在海南有數(shù)個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商表示，這一波大型開發(fā)商進(jìn)入海南與以往不同，多是進(jìn)行片區(qū)和區(qū)域整體開發(fā)，住宅和配套齊上，開發(fā)和服務(wù)并重，甚至培育新的產(chǎn)業(yè)如影視娛樂業(yè)等，未來的海南旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)水平將明顯提升。
融創(chuàng)有關(guān)人士表示，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入海南，融創(chuàng)將在社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、特色配套、服務(wù)升級等方面，推動海南房地產(chǎn)市場的變革升級。
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