看到河北涿州限購的新聞，我第一時間是反省自己的短視。

一年多以前，一位朋友跟我說，想去涿州買個房。我當即表示反對。查了資料，沒有發(fā)現(xiàn)北京會修建去涿州的地鐵，遠期規(guī)劃都沒有。不過，有高鐵(高速動車)，而且很快，只需26分鐘。如果住在涿州，在北京上班，主要交通工具是高鐵，很不現(xiàn)實。

但對方告訴我，到涿州買房是用來投資。買房用于投資我就不好說什么了。但我心有不甘，補了一句：漲是會漲，但到時候能轉(zhuǎn)出去么?朋友回答：實在不行，退休以后也可以住過去。

朋友果然下手了，當時的房價只有6000多。后來的情況你都知道了，嘩嘩嘩，如今涿州部分房價直奔2萬。

類似的情況是，還有一個朋友想去天津武清買房，區(qū)別在于，是想用于自住。我也表示疑慮，同樣是交通問題——開車上下班太費時間，還是要依賴高鐵。如你所知，武清的房價去年底就已超過2萬。河北的固安也早已輕松越過2萬關口。正在修建地鐵的燕郊，更不用說了。

涿州、武清、固安都位于北京周邊。毫無疑問，它們都是拜北京住房需求外溢所賜。當北京市區(qū)房價普遍到達七八萬的時候，高鐵半小時路程的范圍內(nèi)，單價1萬的房子簡直就是白菜價。

非唯北京，大城市尤其是特大城市，住房需求像漣漪一樣擴散，幾乎是一種普遍現(xiàn)象�，F(xiàn)代以降，將大城市與郊區(qū)、周邊縣市連接起來的，是快速交通網(wǎng)絡，特別是軌道交通。從這個意義上說，都市圈，就是軌道網(wǎng)格圈。最典型的當然是東京都市圈。

有些購房者相當敏銳。港鐵有位資深專家，過去10多年就是遵循地鐵規(guī)劃在內(nèi)地多個城市買房。在我聽說的案例中，他是邏輯最為簡單而清晰的投資者。放眼四顧，恐怕也找不到第二種能超過其投資收益的路徑、類型。很少有人能擁有如此前瞻眼光。過往實證經(jīng)驗表明，地鐵沿線房價的漲幅大都超過其他地段同類物業(yè)。

一些房企也是沿著城市交通規(guī)劃進行布局。大約三年前，我當面跟四五家房企的領導建議過，盡快到固安或其旁邊去買地。原因很簡單，首都第二機場選址在大興與固安交界的地方，已是公開信息。而北京這樣的城市，機場必然有地鐵通往市區(qū)。且不說空港對區(qū)域周邊物業(yè)的潛在帶動，單是地鐵本身的升值效應，已是有目共睹。

京津冀一體化的機遇，不少房企是抓住了的。一些中型房企，北京市土地市場搶不過大型房企，轉(zhuǎn)而到周邊縣市拿地�，F(xiàn)在來看，北京天津尤其是北京的需求外溢，它們是最大的獲利者。從增長幅度來看，甚至超過在北京市區(qū)開發(fā)的房子。

當然不止是北京。上海、深圳、廣州、南京等城市，遠郊區(qū)和周邊縣市近兩年的房價漲幅往往超過市區(qū)。譬如，大亞灣的樓市原來價格低廉，成交不活躍，但在深圳需求的直接拉動下，它在2015-2016這兩年間的漲幅可觀。

值得注意的是，由于今年極少數(shù)城市實行的是行政直接管控，限購限價而且控制發(fā)證節(jié)奏，那些在一線城市特別是北京，豪宅產(chǎn)品有較大貨量的房企，銷售必然會受到影響。前兩個月的房企銷售排行榜已初顯端倪，大城市周邊有大量現(xiàn)貨的房企，銷售額增幅領先。

回到開頭，我為什么不贊成前述朋友到北京周邊買房用于自住，主要原因是上下班成本太高。我們都看到那則報道，一位女士住在河北滄州，工作在北京，每天需在路上花約5小時，耗費225元。這種成本，絕大多數(shù)人承受不起。

所以，北京城市功能的疏散，既包括人口的疏散，也包括產(chǎn)業(yè)的疏散。如果沒有產(chǎn)業(yè)，像燕郊這樣的睡城，即使以后通了地鐵，幾十萬人口，每天往返北京，交通壓力也是不堪其重�；佚堄^、天通苑這種大型居住區(qū)，直到三條地鐵連通以后，交通才稍有緩解。

但是，建房子很快，城市功能的重新調(diào)整，卻很慢。大城市對周邊縣市的輻射，不應該只是住房需求的外溢，而應是產(chǎn)業(yè)、人口與公共資源(教育、醫(yī)療)的同步遷移。都市圈的活力運轉(zhuǎn)，重在規(guī)劃。出現(xiàn)嚴重大城市病后再作調(diào)整，確有必要，但成本高昂。

對個人而言，兩年前在涿州、武清、固安買房的朋友，資產(chǎn)的增長固然相當驚人，但除非你能順利轉(zhuǎn)讓，找到接棒者，否則仍只是賬面財富——能否落袋為安取決于兩點，一是城市自身產(chǎn)業(yè)生長和北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度，二是包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的房地產(chǎn)長效機制推出的速度。