“北京一條過道欲賣150萬元，不能住人卻有房產(chǎn)證，只因為能落個‘學(xué)區(qū)’指標(biāo)。”去年的一篇報道讓人們對于“零居”房的討論不絕于耳。

對于為何會出現(xiàn)這種情況，有報道稱，之所以一個不具備居住條件的過道還能有房產(chǎn)證，很大原因就是歷史遺留問題，很多平房院落的房產(chǎn)證是經(jīng)過分割的。也就是說，原來這個院子可能屬于一家人，但是后來分割成了很多家，就出現(xiàn)了很多個房本;而且這個平房院子翻建幾次后，雖然房主沒變更，但是房子有可能出現(xiàn)了變化。尤其是在以前對違法建筑管理不嚴(yán)格、房本發(fā)放也不太嚴(yán)格時，拆拆建建的結(jié)果和實際會有出入。

目前國家已經(jīng)出臺相關(guān)政策遏制這種不健康現(xiàn)象繼續(xù)發(fā)生，但學(xué)區(qū)房是很多普通家庭難以承受但仍需面臨的痛點。電視劇中“賣掉寬敞的現(xiàn)有住房，再添上家里所有的積蓄，搬入高價破舊的學(xué)區(qū)房，只為孩子能上附近的重點小學(xué)。”此番情景也依舊在現(xiàn)實生活中真實上演。

“零居”學(xué)區(qū)房被叫停

日前，北京市住建委會同市規(guī)劃國土委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產(chǎn)登記管理的通知》并公開征求意見，其中一條明確規(guī)定，“住宅平房申請辦理房源核驗時，屬地房管部門或其委托機(jī)構(gòu)應(yīng)在受理階段進(jìn)行實地核驗，并將門道、通道、廊子、廚房、廁所等不具有居住功能的情況，在存量房交易服務(wù)平臺房源核驗表單中進(jìn)行標(biāo)注，不動產(chǎn)登記部門依據(jù)系統(tǒng)中標(biāo)注信息，在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載。”

對此，中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，無論是從房地產(chǎn)市場監(jiān)管的角度來看，還是從貫徹《義務(wù)教育法》的角度來看，這都是一種亂象。

劉俊海認(rèn)為，從物權(quán)法角度來看，過道是不能單獨轉(zhuǎn)讓的，因為連臥室衛(wèi)生間都沒有，連正常起居的權(quán)利都沒有，怎么能單獨買賣過道呢?如果房地產(chǎn)監(jiān)管部門仍為其辦理過戶，那么房地產(chǎn)監(jiān)察部應(yīng)該加強(qiáng)學(xué)習(xí)了。

“另外，習(xí)近平總書記在2月28日的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上再次提到，住房是用來住的，不是用來炒的。我覺得炒過道就是明顯地扭曲房地產(chǎn)市場的一個最主要的、甚至讓人最尷尬的一個現(xiàn)象。”劉俊海強(qiáng)調(diào)。

盡管正式文件還沒有出臺執(zhí)行，但也意味著，類似于“過道”這種不具備居住功能的地方，不能再被單獨買賣，并不能以此獲得“學(xué)區(qū)”指標(biāo)。

據(jù)記者以購房者的身份實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)提供此類房源信息的鏈家中介網(wǎng)站目前已找不到此類房源信息。某分店一名中介人員告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，“原來的過道平房現(xiàn)在已經(jīng)沒有了，國家不允許了，拿不到房本。”記者又問了另一家房產(chǎn)中介公司，同樣表示已經(jīng)沒有過道平房了。

通過“過道學(xué)區(qū)房”獲取“學(xué)區(qū)”指標(biāo)這一捷徑顯然已經(jīng)行不通，但有些認(rèn)為“一旦搶到了一套學(xué)區(qū)房，就馬上能送給孩子一個美好未來”的家長們依然會有諸多辦法。

比如說，“最近北京市金融街區(qū)域一套房屋出售的單價每平方米25萬元，一學(xué)區(qū)房即使天價卻依然搶手。”中研普華研究員危仁鵬在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時介紹道。

折射出教育問題

“很多家長都認(rèn)為自己的孩子不能夠輸在起點，因此希望通過搶到一套學(xué)區(qū)房給孩子以美好的未來。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示。

日前，教育部網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于做好2017年義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，明確2017年，包括北京在內(nèi)的19個重點大城市實現(xiàn)100%的小學(xué)實現(xiàn)劃片就近入學(xué)， 95%的初中實現(xiàn)劃片入學(xué)，義務(wù)教育階段學(xué)校禁止選拔生源，學(xué)區(qū)房過熱，需要降溫，積極推進(jìn)多校劃片、隨機(jī)搖號等。

另外，還明確要求各地在教育資源配置不夠均衡、群眾擇校沖動強(qiáng)烈、“學(xué)區(qū)房”問題突出的地方,穩(wěn)妥推進(jìn)多校劃片,片區(qū)調(diào)整時要按照依法治理的思路和辦法實施,增強(qiáng)劃片工作的認(rèn)可度和公信力,新舊片區(qū)變化要設(shè)置合理的過渡期限。

對此，危仁鵬認(rèn)為，雖然教育部去年就曾發(fā)文要求各地采取多校劃片措施，以分散熱點小學(xué)、初中，但目前看來，教育資源緊俏的城市學(xué)區(qū)房價格高溫不減。

“學(xué)區(qū)房亂象，實際上折射出的是教育的失衡和教育制度頂層設(shè)計的缺失。”宋清輝認(rèn)為。例如，教育部門為確保學(xué)生免試就近入學(xué)，禁止跨區(qū)擇校。其實，劃片入學(xué)的政策就是為了控制擇校熱的局面。然而，“最后卻演變成為一些家長瘋狂砸錢拼搶學(xué)區(qū)房，為孩子擠進(jìn)名校‘占坑’。”

“眾所周知，教育部門禁止跨區(qū)擇校，目的是為了避免學(xué)生無序跨片流動，確保免試就近入學(xué)。禁止跨區(qū)擇校，不僅是解決利益分配的問題，而是一個涉及社會公平正義的問題，應(yīng)該從維護(hù)義務(wù)教育根本理念的角度出發(fā)。”危仁鵬認(rèn)為，因為義務(wù)教育階段，依照現(xiàn)有的《義務(wù)教育法》，是一個普惠的、非選擇性、非淘汰性的教育階段，也是政府必須提供的一個基本公共服務(wù)職能。若想徹底打破“拼房擇校”利益格局，必須從國家層面進(jìn)行制度的頂層設(shè)計。

教育部門提出的“多校劃片”要求，在宋清輝看來，舒緩一些家長對學(xué)區(qū)房的憂慮具有積極作用，但卻沒有實質(zhì)性的意義，更無法根本解決學(xué)區(qū)房問題。

“學(xué)區(qū)房問題的根源在于教育資源不均衡，不填上這條‘教育鴻溝’，就無法穩(wěn)定孩子家長的心理預(yù)期。‘學(xué)區(qū)房’產(chǎn)生的一系列問題，是一個牽涉到社會公平正義的大問題，必須從國家層面予以解決，例如改革現(xiàn)行的教育考評機(jī)制等。”宋清輝補(bǔ)充道。

然而，記者發(fā)現(xiàn)，近日“美國沒有天價學(xué)區(qū)房”這一話題被網(wǎng)友熱議。危仁鵬向記者介紹道，美國學(xué)區(qū)房有一條法規(guī)：買房和租房，享有同等的入學(xué)權(quán)益。也就是說，并不需要在好學(xué)區(qū)買房子，同樣可以進(jìn)好學(xué)校。條件很簡單：無論是租房者還是買房者，只要是該學(xué)區(qū)的居民，在報名入學(xué)的時候，出示你的居住證明就行了。此外，紐約市教育局規(guī)定，學(xué)生一旦完成注冊入學(xué)后，無論家庭住址搬到何處，學(xué)生都有權(quán)利在同一所公立學(xué)校繼續(xù)就讀直至畢業(yè)。

記者對比發(fā)現(xiàn)，在北京，最優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育資源分布在西城區(qū)的居多，坐擁29所市重點小學(xué)，其次是海淀區(qū)和東城區(qū)，這些區(qū)域的學(xué)區(qū)房對口小區(qū)劃分情況相對穩(wěn)定�；蛟S這也是導(dǎo)致西城二手房市場對學(xué)區(qū)房的炒作的一個重要因素。而在美國紐約，并沒有所謂的“天價學(xué)區(qū)房”。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，被劃分的32個學(xué)區(qū)，平均每個學(xué)區(qū)的公立小學(xué)入學(xué)率基本能夠達(dá)到90%左右。正如業(yè)內(nèi)人士所講，體現(xiàn)了公立教育體系的合理設(shè)計和政府對教育資源的有效調(diào)配。

“拼搶學(xué)區(qū)房，折射教育失衡。”危仁鵬認(rèn)為，這首先值得地方政府反思，各地應(yīng)加大力度平衡現(xiàn)有的義務(wù)教育資源，向薄弱學(xué)校傾斜，縮小校際差距。

給學(xué)區(qū)房“降火”

不得不承認(rèn)，“學(xué)區(qū)房”亂象的出現(xiàn)是多方面因素共同造成的結(jié)果。

其中，一些身住學(xué)區(qū)房中的居民，在大環(huán)境的推動下，自身產(chǎn)生了一定的優(yōu)越感，也難免存在著有意炒作的想法。“另外，一些無良的開發(fā)商受利益驅(qū)使更是以此推波助瀾，刻意熱炒學(xué)區(qū)房，加劇了學(xué)區(qū)房亂象頻發(fā)。”宋清輝補(bǔ)充道。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，究其主要原因，還是優(yōu)質(zhì)教育資源分布不均衡導(dǎo)致出現(xiàn)的問題。對此，要徹底解決擇校熱，劉俊海認(rèn)為最重要的一個解決對策，就是從義務(wù)教育法的角度來看，現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房是和學(xué)校的教育資源相關(guān)聯(lián)的，這個改革將來也得慢慢推進(jìn)。將來推進(jìn)的教育資源下沉，推動教育資源普惠化、平等化、公平化。那么學(xué)區(qū)房亂象也就因此而終止了。

“另外，還應(yīng)引導(dǎo)教育資源的合理流動與優(yōu)化配置，惠及百姓、惠及孩子們，促進(jìn)教育公平。”劉俊海補(bǔ)充道，要淡化和消除學(xué)校之間的“實力”差距。其次是加強(qiáng)房地產(chǎn)登記的源頭監(jiān)管，比如對房地產(chǎn)賣過道的監(jiān)管。

此外，針對中介公司炒作的此類問題，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，學(xué)區(qū)房背后的畸形教育觀、房地產(chǎn)交易亂象等都值得警惕。

嚴(yán)躍進(jìn)提醒道，如果出現(xiàn)超過周邊區(qū)域均價兩倍以上的房源，建議中介公司要主動將數(shù)據(jù)上報給中介監(jiān)管機(jī)構(gòu)，既做到了備案也做到隨時進(jìn)行監(jiān)管。另外，學(xué)區(qū)房交易同時必須加上一個內(nèi)容，即學(xué)區(qū)房未來是否可以享受學(xué)區(qū)資源，或是否會有調(diào)整，需要購房者自己注意風(fēng)險，這可以寫入相應(yīng)的購房合同中。目前比較勁爆或夸張的學(xué)區(qū)房其實都是一些極小戶型的，對于此類戶型，后續(xù)甚至可以設(shè)定一個條件，對于極小戶型的學(xué)區(qū)房，交易以后不享有入學(xué)資格，這樣能夠馬上降溫。