本月，東莞將有約5000套住宅入市。

　　臨近年中節(jié)點(diǎn)，房企為完成銷(xiāo)售任務(wù)量，一改之前緩慢推貨的態(tài)度，開(kāi)始加大供應(yīng)量。6月份，預(yù)計(jì)東莞將有5000多套住宅入市，購(gòu)房者的選擇將大大增加；不過(guò)，隨著供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，部分樓盤(pán)將會(huì)加大促銷(xiāo)力度，以促進(jìn)出貨。

　　亮相：主城區(qū)周邊新盤(pán)搶先推

　　近段時(shí)間，東莞不斷有新盤(pán)亮相。卓越地產(chǎn)位于石碣鎮(zhèn)和中堂的兩個(gè)項(xiàng)目都開(kāi)放樣板房，接受購(gòu)房者參觀(guān)。據(jù)了解，位于石碣的卓越彌敦道推出91平方米~112平方米的三房、四房戶(hù)型，精裝修出售，目前已經(jīng)在接受認(rèn)籌，將于近期開(kāi)盤(pán)；位于中堂的卓越金茂淺水灣也推出江居樣板房，主力戶(hù)型為88平方米~115平方米的三房、四房產(chǎn)品，后續(xù)還將有江景別墅推出，也有望于近期開(kāi)盤(pán)。

　　受益于主城區(qū)購(gòu)房者外溢，周邊鎮(zhèn)區(qū)多個(gè)樓盤(pán)搶先亮相，接受客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)。昨天下午，記者在麻涌鎮(zhèn)看到，沉寂已久的麻涌樓市也將陸續(xù)有新品推出。其中華陽(yáng)湖1號(hào)已開(kāi)放樣板房，該樓盤(pán)由金地、龍湖、卓越、龍光四大品牌房企一起打造，戶(hù)型為96平方米~116平方米的三房四房產(chǎn)品，預(yù)計(jì)于下個(gè)月開(kāi)盤(pán)。記者看到，該樓盤(pán)戶(hù)型比較緊湊，適合首次置業(yè)的剛需購(gòu)房者和首次改善居住條件的“二孩家庭”。距離該樓盤(pán)不遠(yuǎn)，云南城投開(kāi)發(fā)的臻園也開(kāi)始接受來(lái)客到訪(fǎng)，銷(xiāo)售人員告訴記者，該樓盤(pán)有別墅產(chǎn)品出售，暫時(shí)還沒(méi)有開(kāi)放樣板房。

　　推新：房企推約5000套新房

　　進(jìn)入年中業(yè)績(jī)沖刺時(shí)刻，華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍光、卓越等品牌房企加大力度推貨，6月東莞全市約有5000套新品房源供應(yīng)，環(huán)比5月翻倍，多個(gè)鎮(zhèn)街有2個(gè)盤(pán)以上推出新貨，預(yù)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全統(tǒng)計(jì)顯示，6月預(yù)計(jì)有超25個(gè)項(xiàng)目，推出約5000套新品，市場(chǎng)供應(yīng)大幅放量。從區(qū)域角度看，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)和東南臨深片區(qū)供應(yīng)量最大，均過(guò)千套，占全市比重分別為30%、23%。另外，6月預(yù)計(jì)將有8個(gè)純新盤(pán)上市，其中華潤(rùn)3個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，萬(wàn)科首鑄翡翠東望洋房產(chǎn)品也全新上市，多個(gè)知名房企項(xiàng)目推出新品，有望帶來(lái)市場(chǎng)活力。

　　焦點(diǎn)：供應(yīng)戶(hù)型以剛需房為主

　　東莞樓市供應(yīng)戶(hù)型集中在剛需產(chǎn)品，這與當(dāng)下市場(chǎng)需求有關(guān)。在“房住不炒”觀(guān)念深入人心影響下，投資、投機(jī)需求減少，市場(chǎng)需求以剛需住宅為主。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月市場(chǎng)成交主力依然集中在剛需產(chǎn)品，70平方米~120平方米的剛需型產(chǎn)品占比為77%，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)；另外改善型作為市場(chǎng)第二主力，產(chǎn)品占比為17%，環(huán)比上升1個(gè)百分點(diǎn)。該研究中心認(rèn)為，未來(lái)隨著二手個(gè)稅調(diào)整政策持續(xù)發(fā)酵，業(yè)主換房需求有望進(jìn)一步釋放，“以舊換新”“以小換大”需求量上升。

　　此外，從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)顯示，2019年5月洋房成交3782套，成交比重為93%左右，環(huán)比回升約1個(gè)百分點(diǎn)，仍為市場(chǎng)成交主導(dǎo)。

　　與剛需住宅市場(chǎng)形成對(duì)比的，近期東莞樓市投資型產(chǎn)品成交回落。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，2019年5月東莞商鋪新增供應(yīng)2萬(wàn)平方米，供應(yīng)下滑明顯，環(huán)比下跌 75%。在成交方面，除個(gè)盤(pán)集中成交外，其余大部分項(xiàng)目成交不足20套，商鋪供需量均處于近年低位。

　　截至2019年5月底，東莞全市商鋪可售套數(shù)為17720套，可售面積為207.21萬(wàn)平方米，持續(xù)處于高位。按過(guò)去6個(gè)月消化速度計(jì)算，消化周期約達(dá)76個(gè)月，環(huán)比延長(zhǎng)了8個(gè)月。主要是因?yàn)榍捌谏啼伡�中供�?yīng)，但市場(chǎng)熱度依然不高，消化周期快速拉長(zhǎng)。

　　另外，5月寫(xiě)字樓成交69套，環(huán)比下跌26%，同比下跌65%，目前投資客對(duì)東莞商業(yè)市場(chǎng)的觀(guān)望情緒漸濃。截至2019年5月底，東莞全市寫(xiě)字樓可售面積為75.98萬(wàn)平方米，可售套數(shù)為3679套。按過(guò)去6個(gè)月消化面積計(jì)算，5月底寫(xiě)字樓消化周期為22個(gè)月，連續(xù)兩個(gè)月拉長(zhǎng)。

　　降溫：上月五成區(qū)域成交下滑

　　在3月東莞樓市“小陽(yáng)春”后，5月樓市并沒(méi)有迎來(lái)樓市旺季，市場(chǎng)成交繼續(xù)分化，并且持續(xù)至本月。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月東莞住宅區(qū)域分化加大，有11個(gè)鎮(zhèn)區(qū)住宅成交面積環(huán)比上漲明顯，且漲幅大于 20%，其中鳳崗、洪梅環(huán)比放量顯著，主要是由于鳳崗、洪梅長(zhǎng)期以來(lái)受供應(yīng)較少影響成交量低迷，5月受保利海棠單盤(pán)成交和鳳崗中海云麓公館集中簽約拉動(dòng)明顯。但是，上月全市共有五成區(qū)域成交下滑，有12個(gè)鎮(zhèn)街跌幅比較明顯，市場(chǎng)出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。

　　從鎮(zhèn)街方面來(lái)看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)還顯示，5月塘廈、虎門(mén)、沙田為成交熱點(diǎn)，其中塘廈受星河時(shí)代集中簽約影響，區(qū)域成交量走高；虎門(mén)和沙田主要受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好及虎門(mén)二橋、莞番高速一期通車(chē)影響，濱海片區(qū)熱度持續(xù)上升，深圳投資客占比明顯上升，成交走熱。此外，塘廈、南城、莞城由于個(gè)盤(pán)集中入市，供應(yīng)也明顯放量。

　　業(yè)內(nèi)人士：

　　一手房成交壓力大，市場(chǎng)持續(xù)分化

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，6月住宅供應(yīng)增加有利刺激成交放量，但由于當(dāng)下市場(chǎng)觀(guān)望情緒在逐步增加，加上前幾年許多項(xiàng)目逐步交樓，前期獲利的房主轉(zhuǎn)賣(mài)房產(chǎn)，這些房源溢價(jià)空間也相對(duì)要大，二手低價(jià)房源也會(huì)對(duì)一手高價(jià)地項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力，預(yù)計(jì)一手房市場(chǎng)成交持續(xù)承壓，區(qū)域分化明顯增大。

　　優(yōu)房超·瑞城搜也認(rèn)為，6月房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)將加大供貨力度，供應(yīng)量有望回升。房企發(fā)力刺激下，成交量或有小幅上漲，但整體漲幅有限，主要是客戶(hù)仍以理性置業(yè)為主，樓市成交量已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)市場(chǎng)走穩(wěn)將是大概率事件。此外，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)白熱化，合理定價(jià)是項(xiàng)目去貨的制勝關(guān)鍵，以?xún)r(jià)換量仍是主要營(yíng)銷(xiāo)手段，而一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)等渠道方式也在很大程度上助力項(xiàng)目的成交。