物業(yè)公司資本化動(dòng)作頻繁，赴港上市潮持續(xù)。中國(guó)證券報(bào)記者注意到，僅6月24日就有雅城集團(tuán)、榮萬(wàn)家、合景悠活3家物業(yè)公司在港交所遞交上市申請(qǐng)。正榮服務(wù)、金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)均通過(guò)了港交所聆訊。

　　從募資用途看，多數(shù)企業(yè)提及戰(zhàn)略投資和并購(gòu)。業(yè)內(nèi)人士指出，2030年物業(yè)行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元，目前行業(yè)處于價(jià)值挖掘期。并購(gòu)將持續(xù)提升行業(yè)集中度。

　　● 拆分物業(yè)板塊上市 ●

　　6月29日，港龍中國(guó)地產(chǎn)公告，于香港主板上市計(jì)劃全球發(fā)售4億股，發(fā)售價(jià)介于每股3.60港元至4.10港元之間。公開(kāi)發(fā)售時(shí)間為6月29日至7月3日，預(yù)計(jì)股份將于7月15日開(kāi)始上市交易。

　　正榮服務(wù)同日開(kāi)啟招股。公司于6月24日通過(guò)了港交所聆訊。正榮服務(wù)披露，本次計(jì)劃全球發(fā)售2.5億股，預(yù)計(jì)股份將于7月10日開(kāi)始上市交易。

　　港龍中國(guó)地產(chǎn)和正榮服務(wù)本次IPO均引入了基石投資者。港龍中國(guó)地產(chǎn)引入李家杰全資擁有的Successful Lotus Limited、中信逸百年資本有限公司控制的YBN International Holdings Limited，二者將合計(jì)認(rèn)購(gòu)價(jià)值8000萬(wàn)港元的股份。正榮服務(wù)則引入光大興隴信托、大眾（香港）國(guó)際、Poly Platinum Enterprises Ltd、中城國(guó)際（香港）。

　　中國(guó)證券報(bào)記者注意到，6月24日有3家物業(yè)公司在港交所遞交了上市申請(qǐng)，包括雅城集團(tuán)、榮萬(wàn)家、合景悠活。同日，金科股份公布稱(chēng)，旗下物業(yè)公司金科智慧服務(wù)赴港上市申請(qǐng)材料獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理。

　　此前，弘陽(yáng)服務(wù)、第一服務(wù)、金融街物業(yè)等物業(yè)公司已向港交所遞交了上市申請(qǐng)。今年3月至今，已有建業(yè)新生活、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、華金國(guó)際資本成功上市。

　　對(duì)于物業(yè)公司扎堆上市的原因，中泰國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琦告訴中國(guó)證券報(bào)記者，2019年物業(yè)板塊表現(xiàn)較好，物業(yè)公司現(xiàn)金流穩(wěn)定，增長(zhǎng)確定性高，獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可，估值顯著提升；同時(shí)，近年來(lái)物業(yè)行業(yè)集中度快速提升，相關(guān)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模訴求強(qiáng)，在資本市場(chǎng)融資，有助于企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取更大市場(chǎng)份額。劉潔琦認(rèn)為，“疫情期間，物業(yè)公司顯示出重要的作用，引起了社會(huì)廣泛關(guān)注，物業(yè)公司估值得到進(jìn)一步提升�！�

　　“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多元化業(yè)務(wù)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)較為成功�！惫獯笞C券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南告訴中國(guó)證券報(bào)記者，2018年3月住建部發(fā)布《關(guān)于廢止物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，取消了物業(yè)行業(yè)的行政管制，行業(yè)進(jìn)入了較快發(fā)展階段。相關(guān)企業(yè)拆分物業(yè)板塊上市，可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模�！�2018年至2020年5月，先后有21家物業(yè)企業(yè)通過(guò)IPO或重組的方式實(shí)現(xiàn)上市，預(yù)計(jì)拆分物業(yè)板塊上市潮將延續(xù)�！�

　　● 擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模 ●

　　對(duì)于募集資金用途，多家公司提及戰(zhàn)略投資和并購(gòu)。

　　正榮服務(wù)表示，上市募資所得額的55%將用于戰(zhàn)略投資和收購(gòu)，以進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和覆蓋范圍。其中，27.5%的資金將用于收購(gòu)，如優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)管理公司、具備商業(yè)領(lǐng)域?qū)�業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的物管公司、具備政府部門(mén)服務(wù)的物管公司；27.5%的資金將用于收購(gòu)社區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)，與公司形成互補(bǔ)。公司預(yù)計(jì)將收購(gòu)3家物業(yè)公司。

　　金融街物業(yè)同樣計(jì)劃將部分募資所得款用于戰(zhàn)略投資和收購(gòu)。公司對(duì)擬收購(gòu)標(biāo)的提出了標(biāo)準(zhǔn)，具體包括：適應(yīng)公司發(fā)展或補(bǔ)充業(yè)務(wù)、最近一個(gè)財(cái)年的收入至少為4000萬(wàn)港元、最近一個(gè)財(cái)年的凈利潤(rùn)至少為400萬(wàn)港元、在管物業(yè)建筑面積至少為100萬(wàn)平方米、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰且無(wú)重大法律糾紛。就收購(gòu)標(biāo)的區(qū)域看，公司將專(zhuān)注于京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝城市群等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域。

　　此外，第一服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)、榮萬(wàn)家等企業(yè)均在招股書(shū)中提出，擬將部分募資所得款用作戰(zhàn)略投資和并購(gòu)。其中，第一服務(wù)明確指出，收購(gòu)對(duì)象為在各自區(qū)域享有聲譽(yù)，且增長(zhǎng)潛力龐大的中小型物業(yè)公司。

　　何緬南表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拆分上市融資，本質(zhì)上是為了迅速擴(kuò)張。從募集資金用途情況看，近60%的物業(yè)公司有收并購(gòu)和規(guī)模擴(kuò)張方面的需求。

　　● 行業(yè)龍頭價(jià)值提升 ●

　　國(guó)信證券研報(bào)顯示，并購(gòu)本質(zhì)上是股東的再投資，并購(gòu)會(huì)提升每股收益，但可能拉低短期經(jīng)營(yíng)效率。短期投資效率受到損失，但未來(lái)的“收租”能力得到提升。并購(gòu)本身可以看作一種“隱性效率杠桿”。

　　同時(shí)，物管行業(yè)續(xù)約率高，類(lèi)似“坐地收租”的商業(yè)模式是當(dāng)前行業(yè)高估值的一個(gè)支撐因素。此外，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性高，單位面積毛利率提升具備想象空間，這些因素都支撐物業(yè)行業(yè)的高估值。預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元。

　　根據(jù)光大證券研報(bào)，物業(yè)行業(yè)目前處于價(jià)值挖掘期。今年3月份以來(lái)，物業(yè)行業(yè)逐步走出反彈行情。個(gè)股方面，3月21日至6月29日，藍(lán)光嘉寶服務(wù)上漲43.01%、碧桂園服務(wù)上漲25.66%、保利物業(yè)上漲30.92%，物業(yè)板塊整體漲幅較大；同期地產(chǎn)企業(yè)漲幅方面，碧桂園上漲17.44%、保利地產(chǎn)上漲5.88%、正榮地產(chǎn)上漲8.21%。

　　今年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)并購(gòu)動(dòng)作頻繁。5月11日，奧園健康間接全資附屬公司廣州奧園物業(yè)服務(wù)有限公司，以3700萬(wàn)元收購(gòu)寧波宏建物業(yè)服務(wù)有限公司65%股權(quán)。4月22日，奧園健康斥資2.48億元收購(gòu)樂(lè)生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)80%權(quán)益。

　　3月，世茂服務(wù)收購(gòu)福晟物業(yè)51%股權(quán)，涉及物業(yè)項(xiàng)目90多個(gè)，簽約面積超過(guò)1500萬(wàn)平方米。時(shí)代鄰里斥資1486.81萬(wàn)元收購(gòu)廣州耀城物業(yè)100%股權(quán)等。

　　“物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)?fù)苿?dòng)集中度提升，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間會(huì)一直延續(xù)�！焙尉捘险J(rèn)為，中小房企并購(gòu)整合提速，不少并購(gòu)包括旗下物業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，抗擊疫情過(guò)程中，對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的需求大幅提升，行業(yè)龍頭價(jià)值提升。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拆分上市融資實(shí)質(zhì)上就是為了擴(kuò)張。

　　“就目前的收購(gòu)案例看，收購(gòu)方多是上市公司，單筆金額多在2億元以下，收購(gòu)股權(quán)比例介于51%-100%之間，而被收購(gòu)對(duì)象以中小住宅物業(yè)管理企業(yè)為主。此外，被收購(gòu)對(duì)象中非住宅物業(yè)管理標(biāo)的增多。這與上市企業(yè)積極拓展非住宅管理領(lǐng)域的趨勢(shì)契合�！眲�潔琦接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。