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中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，上半年龍頭房企業(yè)績同比增速普降，但不少房企通過積極調(diào)整產(chǎn)品和銷售策略，業(yè)績?cè)鏊佥^明顯。優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降負(fù)債成為不少房企接下來的重點(diǎn)工作之一。
調(diào)整策略促銷售
龍頭房企上半年?duì)I收、凈利潤同比增速普降，但韌性較強(qiáng)。
上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1849.57億元，毛利為448.87億元，凈利潤為219.26億元，同比增速均出現(xiàn)下降；實(shí)現(xiàn)合同銷售額2669.5億元，權(quán)益合同銷售回款為2509.3億元，回款率為94%。萬科A上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1463.50億元，同比增長5.05%；凈利潤為186.3億元，同比下降3.4%；實(shí)現(xiàn)銷售金額3204.8億元。融創(chuàng)中國上半年?duì)I業(yè)收入為773.42億元，同比增長0.7%；凈利潤為109.59億元，同比增長6.5%；合同銷售額為1952.7億元。
中泰國際分析師劉潔琦表示，監(jiān)測的38家內(nèi)房股公司上半年?duì)I收增速平均數(shù)為21%，中位數(shù)為15%；應(yīng)占凈利潤增速平均數(shù)為-8.3%，中位數(shù)為-0.4%。她表示，上半年?duì)I收貢獻(xiàn)相比下半年較小，且受疫情影響加劇了上半年業(yè)績波動(dòng)，因此對(duì)全年參考意義有限，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)大中型房企全年仍有望獲得穩(wěn)健的利潤增長。
也有不少房企上半年通過調(diào)整產(chǎn)品和銷售策略來促進(jìn)銷售，增速相對(duì)明顯。新城控股上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入377.36億元，同比增長121.15%；實(shí)現(xiàn)凈利潤32.04億元，同比增長23.59%。公司表示，這得益于聚焦自身，深入挖掘運(yùn)營和產(chǎn)品紅利。
金科股份上半年?duì)I收、歸屬股東凈利潤實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的同比增長。公司稱，這得益于上半年公司積極應(yīng)對(duì)疫情影響，推出系列營銷措施，整合線上營銷平臺(tái)，挖掘銷售資源，實(shí)現(xiàn)疫情后的銷售突破。寶龍地產(chǎn)在中報(bào)中也提及，公司上半年取得不錯(cuò)成績，得益于產(chǎn)品力的提升、項(xiàng)目銷售策略的靈活調(diào)整。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋認(rèn)為，頭部房企近年來追求穩(wěn)健發(fā)展，尋求“規(guī)模+效益”的平衡；規(guī)�；莾�(yōu)質(zhì)非頭部房企的重要訴求，這類房企憑借城市布局、口碑等增速較快。
多元化模式顯效
在推進(jìn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)同時(shí)，不少房企多元化業(yè)務(wù)顯現(xiàn)。
萬科A中報(bào)披露，截至報(bào)告期，公司租賃住宅業(yè)務(wù)在33個(gè)城市累計(jì)開業(yè)泊寓12.7萬間，上半年實(shí)現(xiàn)營收10.5億元，尚有規(guī)劃和在建中的泊寓5.77萬間；累計(jì)開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目836萬平方米，同比增長11.1%；實(shí)現(xiàn)(含非并表項(xiàng)目)營業(yè)收入30.5億元，同比增長0.3%，另有規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積543萬平方米；萬緯物流所管理項(xiàng)目（含非并表項(xiàng)目）上半年實(shí)現(xiàn)營收8.3億元，同比增長36.9%。
雅居樂集團(tuán)披露，上半年公司多元化業(yè)務(wù)收入占總營收的12.6%，同比增加3.6個(gè)百分點(diǎn)。在公司看來，這反映出公司“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的營運(yùn)模式初見成效。
同時(shí)，部分房企金融、投資類業(yè)務(wù)表現(xiàn)頗為亮眼。綠地控股上半年金融產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額20億元，同比增長26%。新湖中寶披露，公司上半年繼續(xù)保持對(duì)高科技領(lǐng)域的戰(zhàn)略投入。如湘財(cái)證券與哈高科重組事項(xiàng)已完成，公司直接和間接合計(jì)持有哈高科32.42%的股權(quán)，報(bào)告期末市值百億元；新湖期貨于2020年5月進(jìn)入上市輔導(dǎo)期。
“地產(chǎn)+是房企多元化探索的主要領(lǐng)域，其中商辦、酒店發(fā)展歷史較久，物業(yè)管理發(fā)展最快，且較為成熟，被資本市場高度認(rèn)可。”劉潔琦表示。
李建橋稱，房企目前多元化業(yè)務(wù)仍主要圍繞主業(yè)協(xié)同發(fā)展。分業(yè)務(wù)來看，一是圍繞物業(yè)、康養(yǎng)、醫(yī)療等；二是著眼產(chǎn)業(yè)鏈，協(xié)同城市發(fā)展延伸，如建筑機(jī)器人、裝修、金融等。
降負(fù)債成重點(diǎn)
結(jié)合各房企中報(bào)披露情況，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降負(fù)債是不少房企未來工作的重點(diǎn)之一。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)上半年提出“堅(jiān)決降負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)”。一方面，減少新增短期債務(wù)，保留中長期債務(wù)，進(jìn)一步降低短期債務(wù)占比，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率；另一方面，控制和降低融資成本，以做好現(xiàn)金流的統(tǒng)籌管理。公司表示，下半年將聚焦全年目標(biāo)，提升營銷去化能力和經(jīng)營性現(xiàn)金流，堅(jiān)決降負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
融創(chuàng)中國中報(bào)披露，截至報(bào)告期，公司權(quán)益總額為1338.8億元，較2019年末增長17.3%，凈負(fù)債率較2019年末下降23.3個(gè)百分點(diǎn)，新增有息負(fù)債加權(quán)平均成本較2019年下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。融創(chuàng)中國方面稱，公司下半年在審慎拿地的同時(shí)，會(huì)繼續(xù)將優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率水平和融資成本作為當(dāng)前發(fā)展階段的重中之重。
新湖中寶在中報(bào)中提及，公司上半年在轉(zhuǎn)型發(fā)展中有序降低財(cái)務(wù)杠桿。截至報(bào)告期，公司賬面資產(chǎn)負(fù)債率為75.29%，較2019年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)收類款項(xiàng)202.56億元，扣除預(yù)收類款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62%。截至報(bào)告期，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)中銀行類借款占比大幅提升，達(dá)到66.40%；公司債占比24.82%，其他類型借款占比8.78%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
陽光城中報(bào)顯示，截至報(bào)告期，公司有息負(fù)債為1121.61億元，非銀融資占比較2019年末的24.94%下降至22.19%，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
針對(duì)近期房地產(chǎn)調(diào)控收緊及融資“三條紅線”相關(guān)問題，不少房企管理層在業(yè)績會(huì)上做出回復(fù)。
萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝稱，公司會(huì)認(rèn)真研究、盡快適應(yīng)，按照要求落實(shí)。中國海外發(fā)展董事會(huì)主席顏建國稱，對(duì)照“三條紅線”的觸線閾值來看，公司未觸碰其中任何一條紅線，均處于安全區(qū)間。中國恒大副主席、總裁夏海鈞表示，相關(guān)措施是希望房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展，恒大集團(tuán)堅(jiān)決支持相關(guān)調(diào)控，向國家監(jiān)管部門提出的各項(xiàng)指標(biāo)、要求靠攏，將一如既往地成為房地產(chǎn)調(diào)控模范生。
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