近兩年來(lái)，受疫情影響，居民消費(fèi)對(duì)電子商務(wù)需求激增，使得人們對(duì)線上消費(fèi)的依賴越來(lái)越重，生鮮配送、冷鏈需求、高標(biāo)倉(cāng)等物流需求暴增，也引發(fā)了物流和物流地產(chǎn)的持續(xù)擴(kuò)張。物流地產(chǎn)火熱背后的原因是什么？REITs 的推出對(duì)物流地產(chǎn)投資帶來(lái)哪些影響？諸多外資機(jī)構(gòu)與房企為何選擇進(jìn)入物流地產(chǎn)這一冷門領(lǐng)域？

過去十年：電商助推物流地產(chǎn)爆發(fā)物流倉(cāng)儲(chǔ)作為傳統(tǒng)的行業(yè)，受電子商務(wù)、冷鏈、高標(biāo)倉(cāng)等需求激增刺激，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展方興未艾。

在過去的十年里，電子商務(wù)市場(chǎng)經(jīng)歷了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，其中2010年 -2015 年復(fù)合增速達(dá)到 46.1%。雖然 2016 年至 2019 年增速有所放緩，但是經(jīng)歷 2020 年疫情之后，電子商務(wù)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)勢(shì)頭仍然不減。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020 年全國(guó)網(wǎng)上零售額達(dá)11.76 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 10.9%，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額達(dá) 9.76 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 14.8%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重接近四分之一，網(wǎng)絡(luò)零售在促消費(fèi)、穩(wěn)外貿(mào)、擴(kuò)就業(yè)、保民生等方面作用不斷增強(qiáng)。2021年上半年，國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá) 62791 億元，預(yù)計(jì) 2021 年全年網(wǎng)絡(luò)零售達(dá) 13.64 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 14.43%。

據(jù)普洛斯研究，網(wǎng)上消費(fèi)、電子商務(wù)市場(chǎng)為物流行業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大的動(dòng)力支持，對(duì)我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，也助推物流地產(chǎn)格局發(fā)生新的變化。

阿里菜鳥、京東、蘇寧在過去幾年紛紛進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，通過持有、開發(fā)和管理物流設(shè)施，支持這些電子商務(wù)巨頭在電子商務(wù)爆發(fā)式增長(zhǎng)的背景下，滿足網(wǎng)絡(luò)零售消費(fèi)激增需求，也引發(fā)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)浪潮。

京東從 2007 年自建物流體系，當(dāng)年成立京東物流。截至2020 年 12月 31 日，京東物流運(yùn)營(yíng)超過 900 個(gè)倉(cāng)庫(kù)，包含京東物流管理的云倉(cāng)面積在內(nèi)，京東物流倉(cāng)儲(chǔ)總面積約 2100萬(wàn)平方米。

2021 年 5 月 28 日， 京 東 物流（02618.HK）在香港上市，從上市財(cái)報(bào)可以一窺京東物流在倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模和營(yíng)收 的 兇 猛 增 長(zhǎng) 之 勢(shì)。2018 年、2019年及 2020 年，京東物流營(yíng)收分別為379億、498 億和 734 億元，2019 年、2020 年 營(yíng) 收 同 比 分 別 增 長(zhǎng) 31.6%、47.2%。運(yùn)營(yíng)倉(cāng)庫(kù)總管理面積分別約為 1200 萬(wàn)、1690萬(wàn)及 2100 萬(wàn)平方米，兩年間增長(zhǎng) 75%。

阿里旗下菜鳥網(wǎng)絡(luò)，作為快遞、物流、園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)等供應(yīng)鏈聯(lián)盟服務(wù)商，承擔(dān)了電商平臺(tái)境內(nèi)外物流和運(yùn)輸?shù)闹С�，通過租用或者自建物流基礎(chǔ)設(shè)施，很大程度促進(jìn)了淘寶、天貓及其電商業(yè)務(wù)，和快遞物流行業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)阿里巴巴集團(tuán)發(fā)布的 2022財(cái)年二季度財(cái)報(bào)，截至2021 年 9 月30 日，菜鳥直接運(yùn)營(yíng)著超過 300 萬(wàn)平方米的跨境物流倉(cāng)庫(kù)，分布在歐洲、東南亞、澳洲、南美等全球各地區(qū)以及中國(guó)的保稅區(qū)。

菜鳥方面表示，“在物流設(shè)施建設(shè)、物流運(yùn)營(yíng)能力上做了長(zhǎng)足的實(shí)實(shí)在在投入，逐漸形成了為商家和消費(fèi)者提供品質(zhì)物流服務(wù)的護(hù)城河。這些端到端的物流運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力，將在未來(lái)更長(zhǎng)的周期內(nèi)為客戶和實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)帶來(lái)降本增效作用�！�

其中，菜鳥網(wǎng)絡(luò)支持的跨境電商貿(mào)易成為其業(yè)務(wù)拓展的發(fā)力點(diǎn)。近年跨境電商保持年均復(fù)合增速超過20%，交易規(guī)模超過10 萬(wàn)億元，占中國(guó)整體貨物進(jìn)出口比重超過 37%。

跨境電商業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，改變著傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)格局。這些跨境電商市場(chǎng)的產(chǎn)品中，3C電子產(chǎn)品、服裝服飾、家居園藝位列跨境出口賣家品類前三名，洗護(hù)用品、美容彩妝、營(yíng)養(yǎng)保健類產(chǎn)品為海淘用戶最受（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.fangchan.com）歡迎。大量的日用消費(fèi)類產(chǎn)品增多，菜鳥網(wǎng)絡(luò)在倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)建設(shè)上也傾向于與合作伙伴合作，除了與緊密的盟友“三通一達(dá)”等快遞公司合作外，也與復(fù)星、蘇寧進(jìn)行聯(lián)姻。

此外，冷鏈需求的增長(zhǎng)，成為近兩年來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)增長(zhǎng)的又一助推劑。由于城鄉(xiāng)發(fā)展水平的提高，鄉(xiāng)村振興、擴(kuò)大內(nèi)需、健康中國(guó)等戰(zhàn)略的推進(jìn)，食品冷鏈行業(yè)得到快速的發(fā)展。

伴隨國(guó)家骨干冷鏈物流基地、產(chǎn)地銷地冷鏈設(shè)施建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，冷鏈物流市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)容。截至2020年冷鏈物流市場(chǎng)規(guī)模超過3800億元，冷 庫(kù) 庫(kù) 容 近 1.8 億 立 方 米， 分 別 是“十二五”期末的 2.4 倍、2 倍左右。東吳證券在其研究報(bào)告中預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2025 年，我國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)總規(guī)模約為 9154 億元，相比 2020 年提升140.89％。

這無(wú)疑增強(qiáng)了物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域增長(zhǎng)的動(dòng)力。2021年 12 月 17 日，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)崔忠付在“2021 第十五屆中國(guó)冷鏈產(chǎn)業(yè)年會(huì)上”表示，冷鏈行業(yè)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，未來(lái)發(fā)展方向，將進(jìn)一步側(cè)重于現(xiàn)代冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)體系的建設(shè)、冷鏈生態(tài)圈的打造、冷鏈數(shù)智化水平的提升上來(lái)。

根據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合協(xié)會(huì)發(fā)布的《全國(guó)第五次物流園區(qū)調(diào)查報(bào)告》顯示，我國(guó)各類物流園區(qū)共計(jì)1638 家，比 2015 年第四次調(diào)查數(shù)據(jù) 1210 家增長(zhǎng) 35.37%。

物流地產(chǎn)的“高光時(shí)刻”

我國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一個(gè)階段：起步期（1998年至 2007 年），這一期間物流園區(qū)的建設(shè)處于草莽階段，規(guī)劃不合理、建設(shè)不標(biāo)準(zhǔn)等問題突出。第二階段：高速發(fā)展期（2007 年至 2014 年）這一期間外資機(jī)構(gòu)如嘉民、安博等巨頭加速布局，本土物流地產(chǎn)企業(yè)如易商紅木、宇培、寶灣先后成立主動(dòng)布局。第三個(gè)階段：成熟發(fā)展期(2014年至今 )，其中最具代表性的是 2014年萬(wàn)科與黑石合作，拉開了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍物流地產(chǎn)的序幕，此外來(lái)自政策的支持與鼓勵(lì)成為物流地產(chǎn)大發(fā)展的重要支撐。

早在 2015 年 8 月，財(cái)政部、國(guó)稅總局就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品存儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》，指出自2015 年 1 月 1 日起至 2016 年 12 月31 日止，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

此后，財(cái)政部、國(guó)稅總局先后在 2017 年、2019年兩次發(fā)文鼓勵(lì)繼續(xù)支持物流地產(chǎn)用地的土地使用稅減免，最新的減免周期自 2020 年 1 月 1日起至 2022 年 12 月 31 日止。

2018 年 12 月，國(guó)家發(fā)展改革委和交通運(yùn)輸部印發(fā)《國(guó)家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》，旨在加強(qiáng)物流等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的決策部署，為實(shí)現(xiàn)物流資源優(yōu)化配置和物流活動(dòng)系統(tǒng)優(yōu)化組織所采取的重大舉措，對(duì)構(gòu)建現(xiàn)代化物流體系有著重大而深遠(yuǎn)的影響意義。

上述規(guī)劃，明確建設(shè) 212 個(gè)國(guó)家物流樞紐，包括41 個(gè)陸港型、30 個(gè)港口型、23 個(gè)空港型、47 個(gè)生產(chǎn)服務(wù)型、55 個(gè)商貿(mào)服務(wù)型和 16 個(gè)陸上邊境口岸型國(guó)家物流樞紐。這對(duì)于物流地產(chǎn)發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。

2019 年 3 月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)物流高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的意見》，將物流業(yè)定義為“支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)”，提出要增強(qiáng)物流高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力、完善促進(jìn)物流高質(zhì)量發(fā)展的營(yíng)商環(huán)境、建立物流高質(zhì)量發(fā)展的配套支撐體系。這一新的定義，賦予了物流行業(yè)重要意義，對(duì)這一行業(yè)的內(nèi)涵和外延進(jìn)行了擴(kuò)張，物流地產(chǎn)的重要性更為直接地提高到?jīng)Q定性的意義上來(lái)——基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性。

2020 年 5 月，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，指出優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施等項(xiàng)目。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部聯(lián)席總監(jiān)黃暉接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示，REITs作為一個(gè)中長(zhǎng)期投資的產(chǎn)品，除了提供一個(gè)新的退出渠道，也讓更多的投資機(jī)構(gòu)，甚至是個(gè)人都可以參與到物流地產(chǎn)的投資里面來(lái)。REITs 的推出對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源和退出有了新的通道，加快了資金的周轉(zhuǎn)率，物流地產(chǎn)商不僅可以獲得租金及運(yùn)營(yíng)的收入，還可以獲得資本利得的收益。由于高標(biāo)倉(cāng)的投資回報(bào)率穩(wěn)定，REITs可以吸引社保、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等長(zhǎng)線資金入場(chǎng)，推動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

2021 年 12 月， 國(guó) 務(wù) 院 發(fā) 布“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃，這也是中國(guó)冷鏈物流領(lǐng)域第一份五年規(guī)劃，其行業(yè)意義重大。規(guī)劃提到，要打造“321”冷鏈物流運(yùn)行體系，即三級(jí)節(jié)點(diǎn)（國(guó)家骨干冷鏈物流基地、產(chǎn)銷冷鏈集配中心、兩端冷鏈物流設(shè)施）、兩大系統(tǒng)（服務(wù)國(guó)內(nèi)產(chǎn)銷、國(guó)際進(jìn)出口的兩大冷鏈物流系統(tǒng)）、一體化網(wǎng)絡(luò)。

其中，將建設(shè)“四橫四縱”8 條國(guó)家冷鏈物流骨干通道，串接農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)和19 個(gè)城市群，形成內(nèi)外聯(lián)通的國(guó)家冷鏈物流骨干通道網(wǎng)絡(luò)。針對(duì)物流冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)用地，按規(guī)定享受城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策，還鼓勵(lì)冷鏈物流企業(yè)拓寬投融資渠道，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)冷鏈物流企業(yè)的資金支持。

招商證券在其研究報(bào)告中表示，國(guó)家就倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)出臺(tái)了一系列扶持政策，尤其在近幾年較為頻繁地出臺(tái)政策，給予行業(yè)較優(yōu)的成長(zhǎng)環(huán)境。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更需要高效而低廉的倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施進(jìn)行配套，方能得到長(zhǎng)足進(jìn)步。

“政府從政策層面的支持，很大程度上解決了物流地產(chǎn)企業(yè)與物流運(yùn)輸企業(yè)擴(kuò)張的后顧之憂�！眮�(lái)自物流地產(chǎn)頭部企業(yè)負(fù)責(zé)投資領(lǐng)域的張士銘對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示，疫情加速物流行業(yè)和物流地產(chǎn)企業(yè)的自我進(jìn)化和迭代，政府的前瞻布局進(jìn)一步提升了投資機(jī)構(gòu)對(duì)物流地產(chǎn)持續(xù)投入，特別是REITs 試點(diǎn)打通了投資、開發(fā)、建設(shè)、管理、退出的閉環(huán)，這為物流地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供重要的動(dòng)能。

從長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，影響物流地產(chǎn)發(fā)展的供給端和需求端都在發(fā)生變化，土地供給目前仍然緊張，受電商和物流供應(yīng)鏈升級(jí)促使需求端處在高位。

“在供給端，無(wú)論是開發(fā)商還是投資方，除了單純從市場(chǎng)的需求判斷趨勢(shì)，還要考慮采取何種措施來(lái)呼應(yīng)供給方（政府）的訴求�！秉S暉對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》說(shuō)，進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)，要考量物流地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的綜合性，如何復(fù)合型地提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，產(chǎn)生出除了倉(cāng)儲(chǔ)物流外的溢出效應(yīng)。

“需求端，除了第三方物流公司的業(yè)務(wù)激增影響，還來(lái)自對(duì)終端用戶有影響的一些消費(fèi)品牌廠商的需求增長(zhǎng)，這些因素推動(dòng)在供應(yīng)鏈、渠道建設(shè)、配送方式上發(fā)生很大變化，物流地產(chǎn)必須跟上這種節(jié)奏應(yīng)對(duì)這些變化�！秉S暉表示。

后進(jìn)玩家：房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)

受消費(fèi)帶動(dòng)和政策刺激，物流地產(chǎn)的玩家更為多元。物流地產(chǎn)企業(yè)大致可分為五類：傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商、房企、電商企業(yè)、快遞企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。

物流地產(chǎn)的傳統(tǒng)玩家也是主要玩家，集中在專業(yè)機(jī)構(gòu)之間，如普洛斯、黑石、嘉民、安博、宇培、易商紅木等物流地產(chǎn)商，他們?cè)谫?gòu)地、規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、租賃服務(wù)、信息系統(tǒng)支持、金融貸款支持等方面都具有完善的布局，通過專業(yè)化的運(yùn)作，使得物流地產(chǎn)輕重資產(chǎn)分離，通過資產(chǎn)證券化的方式（REITs），提高產(chǎn)業(yè)園的整體投資回報(bào)率。

首批公募倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 中金普洛斯底層資產(chǎn)包括6 家項(xiàng)目公司的 7處基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，分布于京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)三大城市群。中金普洛斯 REIT 收益來(lái)源于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)租約合同約定產(chǎn)生的租金及物業(yè)費(fèi)收入。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，持有中金普洛斯REIT 份額，既能享受由租金及物業(yè)費(fèi)收入帶來(lái)的較為穩(wěn)定的派息分紅，又能享受由底層物業(yè)價(jià)值增值所帶來(lái)的價(jià)值增長(zhǎng)。

普洛斯中國(guó)高級(jí)副總裁、資本運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人楊敏對(duì)記者表示，普洛斯對(duì)入駐物流園區(qū)的企業(yè)按行業(yè)進(jìn)行一定程度的組合配比，通過租戶的高度分散，達(dá)到在不同經(jīng)濟(jì)周期下不同行業(yè)互為補(bǔ)充的效果，從而起到熨平周期的作用。

截止到 2021 年上半年，普洛斯在物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域擁有環(huán)球級(jí)的規(guī)模和優(yōu)勢(shì)，在中國(guó)，普洛斯在68 個(gè)地區(qū)市場(chǎng)投資、開發(fā)和管理超過 4,700 萬(wàn)平方米的現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，物流不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模超過 450 億美元。

從內(nèi)地物流地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，普洛斯處于絕對(duì)的霸主地位，占據(jù)行業(yè)近30% 的市場(chǎng)份額；第二梯隊(duì)有萬(wàn)緯、宇培、嘉民、平安、寶灣等機(jī)構(gòu)；第三梯隊(duì)有樂歌、維龍、新宜等。

易觀分析認(rèn)為，以上物流地產(chǎn)機(jī)構(gòu)中，大部分企業(yè)是外資專業(yè)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，由于進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)較早，抓住機(jī)會(huì)布局中國(guó)核心區(qū)域的物流倉(cāng)儲(chǔ)，占據(jù)了領(lǐng)先的市場(chǎng)份額。

日前，完成第一期中國(guó)物流地產(chǎn)基金募集的領(lǐng)盛投資管理（下稱“領(lǐng)盛”），吸引了來(lái)自北美、歐洲、中東的機(jī)構(gòu)投資者，該基金的總投資達(dá)到25 億美元，投向包括長(zhǎng)三角地區(qū)（環(huán)滬地區(qū)）、環(huán)渤海地區(qū)（京津冀地區(qū)）以及粵港澳大灣區(qū)（華南地區(qū)）在內(nèi)的物流資產(chǎn)組合。

領(lǐng)盛亞太區(qū)聯(lián)合首席投資官、大中華區(qū)負(fù)責(zé)人唐瑾表示，作為外資領(lǐng)盛非�？春弥袊�(guó)物流地產(chǎn)的市場(chǎng)，領(lǐng)盛在亞洲從2008 年開始投資物流地產(chǎn)，投資占比從 10% 上升到 50%，進(jìn)一步說(shuō)明物流地產(chǎn)在整個(gè)資產(chǎn)中的轉(zhuǎn)變。

“未來(lái)幾年，中國(guó)內(nèi)需會(huì)繼續(xù)支持對(duì)物流地產(chǎn)的需求，尤其是以冷庫(kù)為顯著�！碧畦�說(shuō)，領(lǐng)盛會(huì)繼續(xù)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)、冷庫(kù)進(jìn)行關(guān)注和投資，區(qū)域位置選擇上會(huì)繼續(xù)聚焦一線市場(chǎng)。

黃暉表示，物流地產(chǎn)備受外資青睞的原因，除了外資具有物流地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，另外與外資背后投資人的屬性有密切關(guān)系，外資基金的投資人大多以養(yǎng)老金、保險(xiǎn)基金為主，追求穩(wěn)定、長(zhǎng)期、低風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，物流地產(chǎn)剛好吻合這一投資要求。

受物流地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定長(zhǎng)期低風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)的推動(dòng)，除了外資競(jìng)相角逐物流地產(chǎn)標(biāo)的外，眾多房企也進(jìn)入這一領(lǐng)域，收購(gòu)、參股或者與物流地產(chǎn)企業(yè)合作，或者直接建立自己的物流地產(chǎn)板塊，房企采取不同形式加入到物流地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中。

“物流的土壤非常大。”這是萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁兼萬(wàn)緯物流董事長(zhǎng)張旭對(duì)物流地產(chǎn)的評(píng)價(jià)。

根據(jù)萬(wàn)緯物流的披露，自 2015年成立以來(lái)，經(jīng)過6 年時(shí)間發(fā)展，萬(wàn)緯物流業(yè)務(wù)布局 46 城，倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模破1100 萬(wàn)平方米。萬(wàn)緯在高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)和冷鏈物流兩大業(yè)務(wù)方向上已經(jīng)服務(wù)了超過 1000 家全球領(lǐng)先的品牌企業(yè)。

2021 年萬(wàn)科業(yè)務(wù)交流會(huì)上，張旭向媒體表示，疫情過后，物流發(fā)展得非常好，萬(wàn)緯物流的業(yè)務(wù)進(jìn)一步得到延伸，張旭用一個(gè)簡(jiǎn)潔的公式描述現(xiàn)在的萬(wàn)緯：萬(wàn)緯= 基本盤 × 服務(wù) ^科技。

所謂基本盤是指萬(wàn)緯物流，基本盤之上萬(wàn)緯將服務(wù)拓展延伸到客戶的供應(yīng)鏈條上。張旭介紹，企業(yè)客戶不僅需要存儲(chǔ)商品的空間，更需要倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)、倉(cāng)庫(kù)外的運(yùn)輸，以及為客戶定制的相關(guān)增值服務(wù)�！敖裉煳锪鞯拇蟛糠掷麧�(rùn)還在倉(cāng)儲(chǔ)，其他服務(wù)的利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)還是比較激烈的，但是其他服務(wù)能讓客戶更穩(wěn)定�！睆埿裾J(rèn)為，要應(yīng)對(duì)物流競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大的問題，還是服務(wù)好客戶，在行業(yè)深耕。

目前萬(wàn)緯已經(jīng)與沃爾瑪、百勝中國(guó)、山姆會(huì)員店展開合作，為客戶提供來(lái)自上下游的鏈接，包括上游的直采和下游的多場(chǎng)景運(yùn)輸配送。

除了萬(wàn)緯之外，碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠地等房企也進(jìn)入物流地產(chǎn)。碧桂 園 2017 年、2021 年 先 后兩次通過增資形式持股中 集 集 團(tuán)（000039.SZ）旗下中集產(chǎn)城 30% 股份，達(dá)到進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的目的。

2017 年，綠地宣布與中國(guó)遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司啟動(dòng)全面戰(zhàn)略合作，雙方擬在航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域共同開發(fā)，這是綠地首次布局物流地產(chǎn)市場(chǎng)。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于 2016 年成為中國(guó)物流資產(chǎn)控股有限公司在港交所H 股IPO 的基石投資者，首次進(jìn)入物流地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2018 年起，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過旗下遠(yuǎn)洋資本設(shè)立了多只物流地產(chǎn)基金，進(jìn)行國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)、冷鏈倉(cāng)庫(kù)等現(xiàn)代物流設(shè)施的投資。截至目前，遠(yuǎn)洋資本已實(shí)現(xiàn)16 個(gè)物流核心節(jié)點(diǎn)城市的布局，規(guī)劃可租賃面積超 400萬(wàn)平方米，總投資規(guī)模超過 200 億元人民幣。

分析房企進(jìn)入物流地產(chǎn)背后的動(dòng)因，黃暉認(rèn)為，一方面受物流地產(chǎn)另類投資收益的吸引，還有一個(gè)非常大的優(yōu)勢(shì)來(lái)自于拿地的優(yōu)勢(shì)，如果房企將拿地優(yōu)勢(shì)與物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合起來(lái)進(jìn)行投資，這是非常好的一個(gè)投資邏輯。

雖然當(dāng)前國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)需求旺盛，發(fā)展前景廣闊，收益回報(bào)比較可觀，但在克而瑞看來(lái)，從房企整體的業(yè)務(wù)收入占比來(lái)看，物流地產(chǎn)仍不是主流業(yè)務(wù)。物流地產(chǎn)目前也不能完全滿足房企的轉(zhuǎn)型需求，僅僅只是房企開展城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中的重要一環(huán)。

伴隨房企在物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)等各個(gè)賽道中持續(xù)試水，能否在物流地產(chǎn)逆襲，仍然考驗(yàn)房企的長(zhǎng)期布局能力和跨產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。