美的置業(yè)之外，民營(yíng)房企收并購(gòu)隊(duì)伍中又添新希望地產(chǎn)。

3月27日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正榮地產(chǎn)”，06158.HK）發(fā)布公告披露，其以約1.56億元出售正�。ǚ鹕剑┲脴I(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正隆佛山”）51%股權(quán)予新希望地產(chǎn)。

此前3月24日，浦發(fā)銀行成都分行向新希望地產(chǎn)意向授予50億元專項(xiàng)并購(gòu)融資，這成為此次項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)的契機(jī)。除新希望地產(chǎn)外，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，碧桂園、美的置業(yè)等多家房企2022年以來均獲得金融機(jī)構(gòu)的并購(gòu)類融資額度，累計(jì)達(dá)數(shù)千億元。

2021年下半年以來，房企出現(xiàn)一波暴雷潮，有房企高管在受訪時(shí)告訴記者，硬幣的另一面是，這種行業(yè)形勢(shì)反而給了部分房企“彎道超車”的機(jī)會(huì)，因?yàn)榇蟛糠值钠髽I(yè)都在收縮、去庫(kù)存，部分企業(yè)這時(shí)候逆勢(shì)而上，是有機(jī)會(huì)在企業(yè)體量等綜合實(shí)力上再上一個(gè)臺(tái)階的。

不過，在央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員薛建雄看來，現(xiàn)在行情并不好，擴(kuò)張不一定有利，他認(rèn)為，目前的收并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于機(jī)遇，畢竟地價(jià)還不便宜，而且建材人工等成本在漲，但房?jī)r(jià)不漲，不能對(duì)行業(yè)前景太樂觀了。

3月28日，就新希望地產(chǎn)的收并購(gòu)計(jì)劃等問題，記者向該企業(yè)發(fā)送了采訪提綱，但截至發(fā)稿未獲得回復(fù)。

正榮資產(chǎn)處置計(jì)劃之內(nèi)

在2月23日召開的正榮地產(chǎn)投資者電話會(huì)議上，該公司高層曾披露，公司已經(jīng)梳理了一批合作項(xiàng)目和投資性物業(yè)，與現(xiàn)有的合作方以及國(guó)企央企洽談項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。預(yù)計(jì)2022年上半年，正榮地產(chǎn)可以完成30億元～40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

而此次與新希望地產(chǎn)的項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓正是正榮此前資產(chǎn)處置計(jì)劃的落實(shí)。

公告顯示，2022年3月25日，正榮地產(chǎn)間接附屬公司、新希望地產(chǎn)全資附屬公司、正隆佛山與正榮廣州及合凡廣州訂立協(xié)議，正榮地產(chǎn)向新希望地產(chǎn)出售正隆佛山51%股權(quán)。上述正隆佛山為正榮地產(chǎn)、新希望地產(chǎn)與合凡廣州的合營(yíng)企業(yè)，主要在中國(guó)從事房地產(chǎn)開發(fā)，由正榮地產(chǎn)和新希望地產(chǎn)分別持有51%和49%股權(quán)。

據(jù)悉，正隆佛山持有廣東省佛山市南海區(qū)里水鎮(zhèn)草場(chǎng)居委會(huì)地段地塊土地使用權(quán)，該地塊總占地面積約32937平方米，規(guī)劃用作住宅及零售用途。該宗地于2019年底由正榮地產(chǎn)與新希望地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，總體貨值約26億元。

截至目前，該項(xiàng)目已基本竣工，所有樓宇已完成封頂，且約三分之二的可出售物業(yè)已售出。出售事項(xiàng)完成后，正榮地產(chǎn)將不再持有目標(biāo)公司的任何權(quán)益，而目標(biāo)公司將不再作為本集團(tuán)的附屬公司入賬。

項(xiàng)目可出售物業(yè)已經(jīng)售出三分之二，正榮地產(chǎn)為何急于此時(shí)將其持有的股權(quán)全部出售給合作方？

一方面，截至目前，正榮地產(chǎn)有14筆未到期境外債券，存續(xù)規(guī)模約35.99億美元，其中已經(jīng)要求對(duì)5筆2022年內(nèi)到期的海外票據(jù)展期一年，自身債務(wù)問題難以解決；另一方面，佛山的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)也是一個(gè)重要因素。據(jù)合富研究院及佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2022年1月全市網(wǎng)簽量為77.19萬(wàn)平方米，同比下降33%，2月份網(wǎng)簽量為42.86萬(wàn)平方米，同比下跌31.69%。佛山樓市整體成交處于低位，也增加了正榮在該項(xiàng)目的變現(xiàn)難度。

正榮地產(chǎn)董事會(huì)認(rèn)為，從正隆佛山撤資可使集團(tuán)集中資源投入現(xiàn)有業(yè)務(wù)，符合公司及其股東的利益；出售事項(xiàng)也可以增加集團(tuán)的現(xiàn)金資源以履行其財(cái)務(wù)承諾，集團(tuán)目前擬將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)用于償還現(xiàn)有債務(wù)。

房企并購(gòu)融資累計(jì)千億元

作為此次交易的另一方，新希望地產(chǎn)的境況與正榮地產(chǎn)截然不同。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2021年新希望地產(chǎn)完成全口徑銷售額1059.1億元，全國(guó)排名第39位，權(quán)益銷售額530.1億元，排名第49位。

2021年半年報(bào)顯示，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率68.00%、凈負(fù)債率73.60%、現(xiàn)金短債比1.31，連續(xù)三年“三道紅線”均保持綠檔。

半年報(bào)同時(shí)顯示，新希望地產(chǎn)預(yù)售房款合計(jì)546.62億元，同比增長(zhǎng)16.32%。截至期末，新希望地產(chǎn)的資產(chǎn)總額1613.90億元，較年初增長(zhǎng)12.26%，預(yù)收款項(xiàng)在總資產(chǎn)占比達(dá)31%。公司有息負(fù)債總額359.24億元，有息負(fù)債占比28.23%，同比下降4.58%。一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比維持在20%左右，始終保持良好的資本結(jié)構(gòu)。

為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，2021年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于重點(diǎn)做好房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購(gòu)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購(gòu)的金融服務(wù)，為房企間項(xiàng)目并購(gòu)營(yíng)造良好融資環(huán)境。

3月24日，浦發(fā)銀行成都分行向新希望地產(chǎn)意向授予50億元專項(xiàng)并購(gòu)融資，包括但不限于并購(gòu)貸款、并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資業(yè)務(wù)品種。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，截至3月23日，各渠道房地產(chǎn)并購(gòu)類融資逾1500億元，其中，招商銀行授予華潤(rùn)置地融資額度200億元，招商銀行給予碧桂園150億元并購(gòu)融資，而建設(shè)銀行給予美的置業(yè)220億元融資額度。

在逾1500億元房地產(chǎn)并購(gòu)類融資中，房企直接發(fā)債融資占比4.6%，銀行授予房企的并購(gòu)貸款額度占比66%，房企共獲得七成總?cè)谫Y額度，其中民企獲得資金占比41.6%；另外金融機(jī)構(gòu)并購(gòu)債融資29.4%。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究院研究員、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，2022年以來，不少企業(yè)遇到資金瓶頸、經(jīng)營(yíng)困難，需要兼并重組才能走出困境，這是并購(gòu)類融資活躍的背景，但這類融資能否真正發(fā)揮作用，還要考慮并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目本身的可持續(xù)發(fā)展能力。

在3月28日召開的美的置業(yè)2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，公司董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂透露，“去年第四季至今，美的置業(yè)已收購(gòu)13個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，總投資17個(gè)億，但由于把項(xiàng)目存量資金盤活了及借助并購(gòu)貸，集團(tuán)占用資金僅4個(gè)億�！焙潞銟愤�表示，按策略，公司未來還會(huì)推進(jìn)合作方項(xiàng)目的收購(gòu)、置換，提高自操盤比例。

上述房企高管認(rèn)為，2022年并購(gòu)重組肯定會(huì)出現(xiàn)，但即便不少房企紛紛獲得并購(gòu)融資，房企間的并購(gòu)在今年能否成為趨勢(shì)，現(xiàn)在還不能確定�！耙�?yàn)槟壳按蟛糠置衿蟮馁Y金鏈都承壓，自顧不暇；而國(guó)企和央企在市場(chǎng)上肯定要挑肥揀瘦，項(xiàng)目談判時(shí)趁機(jī)壓價(jià)，其出價(jià)能否覆蓋項(xiàng)目的抵押貸款是個(gè)問題。”