2021年下半年至今，多家上市房企相繼“暴雷”，遭遇股債雙殺的地產(chǎn)股不在少數(shù)，與房地產(chǎn)高度相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)也難以獨善其身。

“2020年以前，美元債回報相對不錯，風(fēng)險相對也較低，因此當(dāng)時公司購買了一些美元債。”3月28日，新城悅服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“新城悅”，01755.HK）首席財務(wù)官左衛(wèi)在業(yè)績會上透露，新城悅對2021年持有的地產(chǎn)美元債計提了相應(yīng)的減值損失，大約3300萬美元，折合人民幣2億元。

理財失利的還有佳兆業(yè)美好，該公司在盈警中表示，2021年的股東應(yīng)占利潤減少，是由于去年最后一個季度市場的不確定性影響了公司的投資價值。

除了投資虧錢，對于不少物業(yè)上市公司來說，資金管理也是個難題。恒大物業(yè)在審核2021年年報時發(fā)現(xiàn)，為第三方提供質(zhì)押擔(dān)保的134億元存款，被銀行強制執(zhí)行了。第一服務(wù)則就房地產(chǎn)業(yè)客戶的若干應(yīng)收款項確認了較高的預(yù)期信貸損失撥備。

理財虧損影響凈利潤表現(xiàn)

物業(yè)公司一向有“現(xiàn)金奶�！钡姆Q號，不少公司賬上長期留存大量現(xiàn)金，使用閑置自有資金進行理財?shù)钠髽I(yè)并不少見。3月29日，新大正在公告中透露，2022年計劃使用不超過1.8億元的閑置募集資金購買安全性高、流動性好的保本型理財產(chǎn)品。南都物業(yè)近期也打算使用募集資金3000萬元、自有資金9000萬元進行委托理財，購買的產(chǎn)品包括大額存單-浙商CDs2236008（可轉(zhuǎn)讓）、中融-恒信1號集合資金信托計劃、中融-圓融1號集合資金信托計劃共三款。祈福生活服務(wù)早前已運用超1億元的資金委托渣打銀行購買倫交所白銀現(xiàn)貨。

由于理財產(chǎn)品的類型不同，一些物業(yè)公司獲得了相對穩(wěn)健的收益，也有部分公司錄得較大額的虧損。新城悅在3月25日晚發(fā)布的2021年業(yè)績顯示，該公司的營收同比增長了51.8%至43.5億元，歸母凈利潤5.3億元、核心歸母凈利潤6.8億元，分別同比增長16.2%、55.4%，后兩項指標(biāo)的增速差異主要在于投資房地產(chǎn)類美元債券出現(xiàn)了虧損。

3月28日，左衛(wèi)就這一投資做了詳細解釋，他強調(diào)，購買美元債是企業(yè)一種理財行為，新城悅選擇的標(biāo)的絕大部分都是綠檔房企，每一家原則上購買不超過1000萬美元。但是2021年底，房企流動性變化影響到美元債價格走勢，依據(jù)2021年底的市場價與購買價之間的差值，公司計提了大約3300萬美元、折合2億元的減值損失。他表示，目前新城悅持有美元債面值約為7000萬美元，如果2022年房地產(chǎn)行情繼續(xù)惡化，還將計提減值損失將近2000萬美元，如果房企美元債價格上升、實現(xiàn)到期兌付，那么美元債減值損失未來可以部分甚至全部轉(zhuǎn)回。

有投資者表示新城悅投資美元債虧損大幅超出預(yù)期，認為該公司應(yīng)該在收購標(biāo)的物美價廉的時候?qū)Ｗ⒅鳂I(yè)擴張，而不是投資波動較大的地產(chǎn)美元債。

佳兆業(yè)美好在3月15日發(fā)布了盈利警告，預(yù)期2021年的股東應(yīng)占利潤不超過1.1億元，“董事會認為該減少乃主要源于2021年最后一個季度的市場不確定性導(dǎo)致市場普遍疲弱，影響本集團的投資價值�！�2021年上半年，該公司的股東應(yīng)占利潤為2.09億元，也就是說，下半年虧損了將近1億元。

公告里并沒有更多關(guān)于“投資價值”的表述，但在業(yè)內(nèi)看來，大概率與理財產(chǎn)品有關(guān)。佳兆業(yè)的2021年中報顯示，該公司有約2.976億元的配股所得資金用作投資股本證券、中期債券以及非上市管理基金。

來自關(guān)聯(lián)方的各種“雷”

理財產(chǎn)品可以主動選擇，但來自關(guān)聯(lián)方的各種“雷”就避無可避了。3月27日，第一服務(wù)控股在公告表示，預(yù)期2021年取得股東應(yīng)占利潤不超過0.36億元。這一業(yè)績預(yù)期，相較其2021年上半年的股東應(yīng)占利潤環(huán)比減少了44.84%，較2020年全年的股東應(yīng)占利潤同比減少62%。減幅較大的原因是，鑒于2021年下半年中國房地產(chǎn)市場總體下行，該公司就房地產(chǎn)行業(yè)客戶的若干應(yīng)收款項確認較高的預(yù)期信貸損失撥備。2021年上半年，第一服務(wù)控股向房企提供的非業(yè)主增值服務(wù)收入約為0.8億元，占了總收入的約16%。據(jù)了解，目前大部分上市物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)都是以母公司為主要客戶，在當(dāng)代置業(yè)“暴雷”后，這部分應(yīng)收款存在回收風(fēng)險也是大概率事件。

鑫苑服務(wù)2021年的凈利潤為1.24億元，較同比下降5.9%，凈利潤率16.1%，同比下降4.1個百分點，原因是金融及合約資產(chǎn)減值撥備計提比例增加，及上市復(fù)牌工作律師費等專業(yè)服務(wù)類支出增加。2021年，該公司來自關(guān)聯(lián)方的金融及合約資產(chǎn)減值虧損約為0.3億元。

2021年，因為通過購買資產(chǎn)等方式為地產(chǎn)母公司輸血，不少物業(yè)上市公司的發(fā)展獨立性受到了資本市場質(zhì)疑。3月29日，鑫苑服務(wù)主動披露了幾筆關(guān)聯(lián)交易，透露2020年6月28日至2021年2月24日期間，該公司曾與鑫苑地產(chǎn)進行數(shù)筆款項往來，相關(guān)款項目前均已全數(shù)歸還。其中，為了增強鑫苑地產(chǎn)相關(guān)附屬公司銀行流水，以提升或維持其在相關(guān)銀行的客戶地位或信用等級，鑫苑服務(wù)提供了3筆共約0.92億元的資金，為了獲得車位的獨家銷售權(quán)，該公司向鑫苑地產(chǎn)支付了約2.05億元的按金。

同一天，恒大物業(yè)發(fā)布公告表示，已成立獨立調(diào)查委員會，調(diào)查公司134億元的存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強制執(zhí)行一事。外界猜測，這與中國恒大的流動性問題脫不開關(guān)系。

過去，來自關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)為物業(yè)上市公司的規(guī)模和利潤增長提供了強有力的幫助，而隨著房企自身經(jīng)營業(yè)績的波動，這部分業(yè)務(wù)的收入也將存在較大的不確定性。2021年，來自融創(chuàng)中國及其附屬、聯(lián)營、合營公司的收入占了融創(chuàng)服務(wù)總收入的42%，來自正榮地產(chǎn)及其附屬公司的收入也占正榮服務(wù)總收入的20.8%。

此外，發(fā)不出年報的現(xiàn)象亦從上市房企蔓延到了上市物業(yè)公司，包括世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)在內(nèi)的企業(yè)都已宣布將刊發(fā)未經(jīng)審核的全年業(yè)績。