時(shí)代的變遷幻化出無(wú)數(shù)種可能性。過(guò)去數(shù)十年間，房地產(chǎn)行業(yè)造就的財(cái)富神話如煙霧般升騰，有人迷失于霧，有人選擇走自己的路。

吳亞軍屬于后者。

在房地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”的當(dāng)下，由她掌舵的龍湖集團(tuán)成為波動(dòng)環(huán)境中穩(wěn)住陣腳的民營(yíng)房企之一。2021年，龍湖集團(tuán)錄得合同銷售額2900.9億元，同比上一年增長(zhǎng)7.2%；營(yíng)業(yè)額亦有21%同比增長(zhǎng)，至2233.8億元。同時(shí)歸屬股東核心凈利潤(rùn)224.4億元，同比增長(zhǎng)20.1%，兌現(xiàn)了承諾。截至2021年年底，凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為46.7%，在手現(xiàn)金為885.3億元。

高管們?cè)诓痪们罢匍_(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，取得這樣的成績(jī)非常不容易，因?yàn)辇埡�并沒(méi)有十分高明的戰(zhàn)略，還經(jīng)�？目呐雠�，也不是特別能識(shí)別周期，不了解政府要制定“三條紅線”，更不知道去杠桿會(huì)來(lái)得如此迅猛。

這份“不高明”取得的成績(jī)背后，是吳亞軍一直貫徹的“自律換自由”。她曾多次表示，由于過(guò)去對(duì)自己的殘酷，我獲得了今天的戰(zhàn)略機(jī)動(dòng)空間和戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)。

3月29日，胡潤(rùn)研究院發(fā)布《2022胡潤(rùn)全球白手起家女企業(yè)家榜》，列出了全球白手起家女性10億美元企業(yè)家，吳亞軍以1050億元財(cái)富成為全球最成功女企業(yè)家，比去年上升2位，這也是她十幾年來(lái)第四次成為全球最成功女企業(yè)家。

“這些上榜女企業(yè)家代表著這一代最成功的女企業(yè)家，她們的故事值得學(xué)習(xí)。”胡潤(rùn)百富董事長(zhǎng)兼首席調(diào)研官胡潤(rùn)表示。

變局之下

2021年，隨著多家房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)生死時(shí)速時(shí)刻與巨變。巨變之下，不同掌舵者通過(guò)強(qiáng)管理與捕捉機(jī)會(huì)，游走于危機(jī)之間。

吳亞軍也是如此。

過(guò)去一年，龍湖集團(tuán)對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了多次調(diào)整。先是將房屋租售及房屋裝修列為主航道業(yè)務(wù)，再宣布成立地產(chǎn)航道，龍湖集團(tuán)下設(shè)的多個(gè)部門被裝入地產(chǎn)航道；龍湖集團(tuán)總部正式“變身”為“集團(tuán)賦能平臺(tái)”。至此，龍湖集團(tuán)主航道業(yè)務(wù)擴(kuò)充為6個(gè)，分別是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)、房屋租售、房屋裝修。

此次調(diào)整，在業(yè)內(nèi)看來(lái)是出于兩方面的考量：其一，是將地產(chǎn)單獨(dú)作為航道業(yè)務(wù)發(fā)展，可以使業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)邊界更為清晰，降低管理成本、效率提升；其二，進(jìn)一步為總部“瘦身”，打造敏捷組織，拆除部門之間隱形壁壘，讓管理更加扁平化。

這次組織架構(gòu)調(diào)整也伴隨著人事變動(dòng)，新的人事任命也隨之而來(lái)�！�80后”陳序平就在此時(shí)走入龍湖集團(tuán)“鎂光燈”下，被任命為龍湖地產(chǎn)航道總經(jīng)理，兼任地產(chǎn)航道市場(chǎng)營(yíng)銷部總經(jīng)理。

到今年2月28日，龍湖集團(tuán)發(fā)布委任董事會(huì)副主席及更換首席執(zhí)行官的公告，自2022年3月1日起，邵明曉獲委任為龍湖集團(tuán)董事會(huì)副主席，同時(shí)辭任公司首席執(zhí)行官；陳序平接任公司首席執(zhí)行官。

從龍湖集團(tuán)2021年年報(bào)披露對(duì)數(shù)據(jù)來(lái)看，這一輪調(diào)整的結(jié)果顯然是比較成功的。

2021年，龍湖集團(tuán)錄得合同銷售額2900.9億元，同比上一年增長(zhǎng)7.2%；營(yíng)業(yè)額亦有210%同比增長(zhǎng)，至2233.8億元。

物業(yè)投資方面，龍湖集團(tuán)2021年租金收入104.1億元，同比增長(zhǎng)37.5%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入占比分別為77.3%、21.4%和1.3%。

這一年里，龍湖集團(tuán)新開(kāi)12座商場(chǎng)，其中1座為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，目前所持商場(chǎng)數(shù)量超過(guò)120家。截至2021年12月31日，龍湖集團(tuán)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為594萬(wàn)平方米，整體出租率為97.2%；已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)同店銷售額和客流同比均實(shí)現(xiàn)超20%增幅，商業(yè)租金收入同比增長(zhǎng)40%至81.5億元。

“自律”的龍湖

作為一家標(biāo)桿房企，龍湖集團(tuán)在規(guī)模上雖然比不上碧桂園、萬(wàn)科等，口碑上卻不輸于任何一家。

視房產(chǎn)為藝術(shù)品的綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平曾表示，“在中國(guó)，最多有一家半家的房地產(chǎn)公司在品質(zhì)方面比我們做得更好，龍湖算一個(gè)”。著名戰(zhàn)略咨詢專家王志綱也曾在文章中坦言，“中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)，我對(duì)兩個(gè)人物是評(píng)價(jià)很高的，一個(gè)是龍湖的吳亞軍。”

對(duì)于諸多贊賞，吳亞軍只表示，“因自律得自由。”

邵明曉也認(rèn)為，龍湖集團(tuán)是憑借“潔癖般的自律”才走到今天�！拔覀儠r(shí)刻提醒自己，不能濫用金融資源，不能去做高息融資。這么多年，在這個(gè)行業(yè)里，很多公司做前融、非標(biāo)，龍湖從來(lái)沒(méi)有做過(guò)前融或非標(biāo)，沒(méi)有過(guò)資管計(jì)劃、沒(méi)用過(guò)影子銀行�！�

過(guò)去很多年里，融資和擴(kuò)張意味著規(guī)模和發(fā)展，無(wú)數(shù)房企在此期間“野蠻生長(zhǎng)”。在最瘋狂的時(shí)期選擇冷靜，并不是所有房企都能做到。

龍湖集團(tuán)也曾有過(guò)狂飆突進(jìn)時(shí)期。早在2006年，吳亞軍就決定向全國(guó)擴(kuò)張。2003年，龍湖銷售額僅有10億元，但2007年已突破百億元，5年內(nèi)增長(zhǎng)10倍。2008年115億元，2009年達(dá)到183億元，2010年飛升至330億元，2011年為382.65億元，增速業(yè)內(nèi)罕見(jiàn)。

但就在2011年，吳亞軍發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)內(nèi)部存在很多隱患，公司實(shí)在跑不動(dòng)了。其中最大的表現(xiàn)是，當(dāng)有些城市銷售明顯放慢時(shí)，“公司內(nèi)部有很多總經(jīng)理都不認(rèn)為自己有問(wèn)題，是市場(chǎng)出現(xiàn)了問(wèn)題，環(huán)境出現(xiàn)了問(wèn)題，從來(lái)不覺(jué)得自己操盤水平低。”

當(dāng)時(shí)，吳亞軍發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題主要包括：團(tuán)隊(duì)問(wèn)題、地區(qū)布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不平衡。

2011年至2013年，在吳亞軍主導(dǎo)下，龍湖有意放慢發(fā)展速度，并對(duì)團(tuán)隊(duì)、布局、產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。她認(rèn)為，龍湖集團(tuán)的戰(zhàn)略并不是為了給資本市場(chǎng)弄一個(gè)漂亮的曲線，而是依據(jù)對(duì)大勢(shì)的把握來(lái)做部署。

現(xiàn)在看來(lái)，高管團(tuán)隊(duì)在關(guān)鍵時(shí)刻選擇放慢速度并進(jìn)行調(diào)整是對(duì)的�！艾F(xiàn)在沒(méi)有讓我害怕的東西了。我不怕政策波動(dòng)，但怕公司內(nèi)部有神經(jīng)病，怕錯(cuò)判行業(yè)�！眳莵嗆婇_(kāi)玩笑說(shuō)。

邵明曉也在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“2021年有‘房住不炒’長(zhǎng)效機(jī)制形成閉環(huán)，政策帶來(lái)對(duì)行業(yè)的疊加沖擊比較大，如此環(huán)境下高杠桿公司或是過(guò)去3-5年沒(méi)有足夠自律的公司，壓力會(huì)大一些。對(duì)龍湖來(lái)講，我們始終根據(jù)自己的節(jié)奏在做。”

2020年，龍湖集團(tuán)加權(quán)平均融資成本在億翰智庫(kù)30家代表性上市房企融資成本排行榜中位列第三。2021年公司融資成本進(jìn)一步優(yōu)化至4.14%，創(chuàng)歷史新低；凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比達(dá)到6.11倍，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比依然有3.88倍。作為民營(yíng)房企，龍湖集團(tuán)的“盤面安全”表現(xiàn)優(yōu)秀。

自律的回報(bào)是豐厚的，“三道紅線”出臺(tái)后，龍湖集團(tuán)在許多銀行授信不降反升。

“殘酷”的吳亞軍

除了“自律”，吳亞軍最“出圈”的事跡還有發(fā)生在2020年的“公司不是家”事件。

2020年9月，來(lái)自龍湖集團(tuán)鄭州公司營(yíng)銷部門的員工在某平臺(tái)發(fā)文，“來(lái)到龍湖的第二個(gè)月，也迎來(lái)了第一個(gè)生日，這短短一個(gè)月時(shí)間讓我感受到了完全不一樣的房地產(chǎn)氛圍，處處充滿‘儀式感’。情人節(jié)的賀卡巧克力、項(xiàng)目分組時(shí)的蛋糕、勞累時(shí)甜甜的奶茶等等。畢業(yè)工作了好幾年，但這真的是第一個(gè)讓我感受到如此溫暖的大家庭，祝自己生日快樂(lè)，也希望在接下來(lái)的工作中越走越高，越走越遠(yuǎn)，始終是龍湖人。”

對(duì)于員工這番表達(dá)，吳亞軍的回應(yīng)卻顯得有些怒氣，“鄭州公司業(yè)績(jī)不知道如何？把公司變成了家，一定有行政或營(yíng)銷后臺(tái)Overdoing的情況存在，龍湖的文化反對(duì)把公司變成‘家’！因?yàn)榧也徽撌欠�，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，沒(méi)有優(yōu)劣！只講包容、只講溫情，如果員工懷著這樣的印象或期待，定是公司出了問(wèn)題！‘溫柔鄉(xiāng)是英雄�！�！如果給了大家‘家’的感覺(jué)，一定要令管理層警惕！”

在有些人看來(lái)，這一回應(yīng)有些“小題大做”，也顯得“殘酷”。

實(shí)際上，在龍湖集團(tuán)2014年制定的內(nèi)部資料里，即有專門的章節(jié)介紹龍湖集團(tuán)反對(duì)的管理理念、管理實(shí)踐、員工行為。其中就包括，反對(duì)軍隊(duì)文化、家文化、學(xué)校文化等。分別為：把容易理解為以服從命令為天職、重結(jié)果不重過(guò)程的“軍隊(duì)文化”宣揚(yáng)為公司文化核心；把容易理解為感情、人情、關(guān)系重于績(jī)效、能力的“家文化”宣揚(yáng)為公司文化核心；把容易理解為過(guò)程、感覺(jué)、寬松重于結(jié)果、紀(jì)律的“學(xué)校文化”宣揚(yáng)為公司文化核心。

吳亞軍的“殘酷”也表現(xiàn)在對(duì)自己、親戚和信任的伙伴方面。

“創(chuàng)始人要經(jīng)歷自我去魅的過(guò)程，創(chuàng)始人有魅力對(duì)企業(yè)是個(gè)災(zāi)難�！�2011年8月，吳亞軍因“到四級(jí)城市公司時(shí)已經(jīng)很難聽(tīng)到真話”辭任公司首席執(zhí)行官一職，由執(zhí)行董事邵明曉接任。

有消息稱，為了“去家族化”，吳亞軍還曾展開(kāi)清掃行動(dòng)，請(qǐng)走了很多親戚。

對(duì)于親自挑選的“掌舵人”，吳亞軍也頗為嚴(yán)苛。她曾評(píng)價(jià)邵明曉，“并非完美接班人，但他正派、忠誠(chéng)、勤奮且具有戰(zhàn)略眼光。”

眼下，房地產(chǎn)行業(yè)的震動(dòng)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，一切仍充滿未知。即便處于安全區(qū)域，吳亞軍和她的龍湖集團(tuán)仍需保持“殘酷”。

3月1日，龍湖集團(tuán)正式迎來(lái)新的執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳序平。

在3月25日的龍湖集團(tuán)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，吳亞軍鮮有的給出了極高評(píng)價(jià)。“陳序平對(duì)業(yè)務(wù)的理解，對(duì)未來(lái)的構(gòu)想比較完整和系統(tǒng)，而且他屬于慎言但是勤思的人，所以在工作中表現(xiàn)出很強(qiáng)的方向性以及結(jié)果導(dǎo)向，知識(shí)結(jié)構(gòu)也比較全面，這在員工當(dāng)中樹(shù)立了威信，也獲得了公司其他高管的尊敬。”

吳亞軍進(jìn)一步表示，公司高管一致認(rèn)為陳序平是一個(gè)合適的CEO人選，相信他會(huì)用成績(jī)來(lái)回應(yīng)大家的期待。