世茂集團(tuán)正在抓緊解決當(dāng)務(wù)之急的流動性問題。

在合計約59.94億元的信托計劃首個到期日將近之際，2月16日下午，世茂集團(tuán)董事會副主席及總裁許世壇、執(zhí)行董事呂翼與該信托產(chǎn)品個人投資者進(jìn)行線上溝通，希望對債務(wù)進(jìn)行展期。不過結(jié)果如何，還有待投資人投票決定。

2月17日，記者向世茂集團(tuán)咨詢投票結(jié)果，得到回應(yīng)稱，兌付方案結(jié)果尚未出爐，以公告為準(zhǔn)。

債務(wù)展期之外，此前，著名的上海佘山深坑酒店“現(xiàn)身”中介朋友圈，讓本就在處置資產(chǎn)的世茂更加受到關(guān)注。

2021年年底以來，有關(guān)世茂集團(tuán)對外拋售資產(chǎn)的消息不絕于耳，不過其中多數(shù)未能得到官方證實。

此前，市場上流傳的一份項目推介清單顯示，世茂集團(tuán)旗下全國共計35個重點項目（包括酒店、商業(yè)、文旅、住宅等）對外進(jìn)行出售，合計報價超過700億元。不過，這則消息未得到世茂官方證實。

值得注意的是，目前已知世茂對外出售資產(chǎn)的接手者均為國資背景。一位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，“當(dāng)前，地產(chǎn)環(huán)境吃緊，開發(fā)商不得不賣，又不好賣，還賣不出價格，文旅、酒店和商業(yè)等類型的資產(chǎn)不太可能讓地產(chǎn)商去接盤。這些只能變?yōu)閲�有或基金或其它類的資產(chǎn)，通過運營來推出或沉淀�！�

尋求信托債務(wù)展期

據(jù)了解，上述信托產(chǎn)品全名為“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立于2020年7月17日，規(guī)模共87億元，信托期限不超過36個月，分為ABCDE類產(chǎn)品。

其資金是用于受讓福建世茂瑞盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的對深圳世茂新里程實業(yè)有限公司的借款債權(quán)，最終用于支持深圳龍崗深港國際中心綜合體項目項下地塊10二期公寓項目、地塊1一期商辦項目的開發(fā)建設(shè)。

截至2022年2月15日，該信托計劃余額59.94億元，2022年2月17日到期12.94億元，2022年4月至8月陸續(xù)到期約47億元。

在初步展期方案中，世茂方面提出，2022年全年歸還貸款本金的25%，此后兩年分別歸還本金的35%和40%。管理層表示，目前方案是保底方案，也會根據(jù)項目后續(xù)回款情況進(jìn)行修改。

當(dāng)日，世茂方面首次披露，該信托計劃涉及的項目深圳龍崗深港國際中心，擬引入國資戰(zhàn)投，正與深業(yè)、深投控、中建投和AMC等洽談。其還表示，深圳市政府很重視，市區(qū)兩級都是親自參與，正在跟多家國企進(jìn)行大量的調(diào)研探討及積極洽談各種可行方案。

不過，有投資人在線上平臺上表示無法同意上述方案，他們認(rèn)為對債務(wù)進(jìn)行展期，不計罰息，而且不增加任何增信措施。

此外，會上，還有投資者質(zhì)疑世茂集團(tuán)的償債順序，認(rèn)為區(qū)別對待不同的投資人，呂翼表示，還款方案是依據(jù)融資對應(yīng)的資產(chǎn)情況制定的。該項目的累計支出已達(dá)到328.4億元，截至目前項目的銷售回款僅有80.7億元。

就在雙方溝通債務(wù)展期進(jìn)入關(guān)鍵階段時，又有消息稱，世茂深圳龍崗項目二期178套商務(wù)公寓遭司法查封。深圳房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)備案信息顯示，該項目于2021年11月26日獲批預(yù)售，總計186套，截至目前只有8套網(wǎng)簽。

集中“甩賣”資產(chǎn)自救

2月16日的溝通會上，許世壇還向投資者表示，公司正和一些國企、央企在探討、推進(jìn)合作的方案，在廣州和上海實現(xiàn)了和一些國企的合作。

此前，2月13日，著名的上海佘山深坑酒店“現(xiàn)身”中介朋友圈，這是世茂對外進(jìn)行項目合作的最新消息。不過，官方很快對消息進(jìn)行證偽。

2月14日，針對多個中介在朋友圈中轉(zhuǎn)發(fā)“上海佘山世茂深坑酒店現(xiàn)報價22.5億元對外出售”一事。世茂集團(tuán)方面表示：世茂集團(tuán)會進(jìn)一步平衡資產(chǎn)持有量，部分持有資產(chǎn)有處置計劃，但網(wǎng)傳世茂集團(tuán)委托中介銷售上海世茂深坑酒店以及掛牌售價22.5億元的信息不實。

上海一家中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者,“這個時期開發(fā)商賣資產(chǎn)自救可以理解,不過像世茂這種大額的固定資產(chǎn)，一般不需要中介的渠道,而且由于標(biāo)的影響力比較大，也不需要公開拍賣，買家基本都是圈內(nèi)人。”

2021年底以來，世茂集團(tuán)已集中拋售多個高價值項目。其中包括，2021年12月17日，世茂集團(tuán)宣布出售香港維港匯項目22.5%的股權(quán)和對應(yīng)的銷售貸款，作價20.86億港元。

2022年1月21日，世茂集團(tuán)又以人民幣10.6億元出售上海市黃浦路一地塊，使用權(quán)面積為4988.5平方米；1月24日，世茂再次發(fā)布公告，出售其擁有的廣州亞運城26.67％的股權(quán)，作價人民幣18.445億元（可予調(diào)整）。

2022年1月底，一份世茂集團(tuán)資產(chǎn)包待售的資料在業(yè)界流傳，分布于北京、上海、杭州、南京、福州、武漢等17個區(qū)域，項目總報價約741億元，而剔除抵押融資和項目貸款余額531億元，世茂集團(tuán)可回款約210億元。

對于世茂集團(tuán)近期頻繁出售的行為，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認(rèn)為，除地產(chǎn)項目外，像文旅、酒店這類“難盤活、周期長”的項目，不能算作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一則流動性太差，二則創(chuàng)造現(xiàn)金流能力太差。不過在近期銷售端遇阻的情況下，“遇險”房企好像也沒什么更好的辦法補充現(xiàn)金流。

此前，世茂集團(tuán)發(fā)布的未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù)顯示，與今年年初多數(shù)房企的銷售數(shù)據(jù)下行表現(xiàn)一致，1月，公司實現(xiàn)銷售額75.1億元，同比下降62.49%。

背后債務(wù)壓力顯現(xiàn)

如果從“三道紅線”的指標(biāo)來看，世茂集團(tuán)無疑是一家優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)。截至2021年6月，世茂集團(tuán)的凈負(fù)債率達(dá)到50.90%、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到68%、現(xiàn)金短債比達(dá)到1.19，未踩三道紅線。

除三道紅線均未踩外，世茂系的另一個特征是融資成本相對比較低，2019年以來其綜合融資成本僅5.60%。

不過，近年來，世茂集團(tuán)巨大的債務(wù)壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。

2021年上半年報顯示，截至報告期內(nèi)，集團(tuán)有息債務(wù)規(guī)模達(dá)到1645億元，其中長期借款1200.71億元，以銀行借款和債券為主；短期借款444.43億元，其中非流動借款的即期部分342.75億元。另有應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付款1082.7億元，其中3個月內(nèi)需支付供應(yīng)商和承建商869.78億元。

不僅如此，美銀證券認(rèn)為，世茂的表外債和信托負(fù)債可能更為龐大。瑞銀的報告估算，世茂集團(tuán)的表外負(fù)債約為1200億元。

根據(jù)前述項目推介表，世茂集團(tuán)還有多個項目待售，合計報價超700億元。其中有占據(jù)不少比例的高星級酒店。根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)2014年后開始掀起高星酒店出售潮，而大量高星酒店尋求出售的主要原因，也顯示出房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿困境，即地產(chǎn)商正在通過出售酒店資產(chǎn)來緩解杠桿壓力。

上海市光明律師事務(wù)所付永生律師告訴記者，在住宅限購的大背景下，地產(chǎn)銷售渠道無法為開發(fā)商快速回籠資金。由于商業(yè)、酒店等資產(chǎn)的投資回報率較低，投資者寧愿把資金投入到股市基金金融市場。這樣一來，即使商業(yè)、酒店項目打折出售，也難以徹底幫助房企完全“出險”。

世茂集團(tuán)公布的資料顯示，該公司至少擁有30座超200米的地標(biāo)建筑。地標(biāo)建筑是把雙刃劍，提高世茂集團(tuán)影響力的同時，在財務(wù)層面展現(xiàn)的則是掣肘。

在2020年世茂股份中期業(yè)績投資者溝通會上，世茂股份母公司世茂集團(tuán)總裁許世壇表示，盡管公司擁有貨值2000億元，但貨值多集中在幾個大型綜合體，導(dǎo)致公司整體的周轉(zhuǎn)速度不夠。會上，許世壇還表示將加快該類項目的周轉(zhuǎn)。

拋售資產(chǎn)之外，世茂于近日也迎來好消息。2月10日，據(jù)媒體報道，世茂集團(tuán)已獲貸款行批準(zhǔn)，將13.5億美元銀團(tuán)貸款中本周三應(yīng)付的2.02億美元分期付款，推遲至4月底償付。據(jù)悉，這筆總規(guī)模13.5億美元銀團(tuán)貸款于2019年8月9日簽署協(xié)議，為期4年，2022年8月9日還需支付2.7億美元，其余部分將在明年分兩期支付。