唯有所有利益相關(guān)者都能受益、滿足訴求和價(jià)值體現(xiàn)下，城市更新才有意義。如果僅是開發(fā)商賺到錢了，這個(gè)城市更新項(xiàng)目還是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并不是城市更新。

主城區(qū)或者老城區(qū)的城市更新，將迎來新一輪的改造提升周期。近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了《煥新中央活力，邁向國際城市》的報(bào)告（下稱“報(bào)告”），重點(diǎn)對(duì)主城區(qū)和核心商務(wù)區(qū)的城市更新進(jìn)行了研究和分析。

仲量聯(lián)行研究發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市的核心城區(qū)如何推進(jìn)城市更新，讓核心城區(qū)更具有城市活力和國際影響力，在某種程度上決定了這個(gè)城市能否在下一輪城市發(fā)展中積蓄發(fā)展動(dòng)力。

仲量聯(lián)行中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)徐岱雄在接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示,從重視拆除重建輕視改造，到現(xiàn)在“留改拆”并舉，今天城市更新已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的模式。過去的大拆大建模式，或者說傳統(tǒng)意義上的住宅開發(fā)邏輯，已經(jīng)很難適應(yīng)當(dāng)前的城市發(fā)展模式。

新發(fā)展模式

“在新的發(fā)展模式下，城市更新是一個(gè)很典型的改變的過程，從過去的‘拆改留’向‘留改拆’過渡。”徐岱雄表示。

徐岱雄認(rèn)為，政府是城市更新的決策者、發(fā)起人，是撬動(dòng)一個(gè)區(qū)域更新發(fā)展的關(guān)鍵因素。政府需要為區(qū)域的發(fā)展制定更為靈活、更符合市場(chǎng)、匹配區(qū)域城市更新的政策。從市場(chǎng)運(yùn)作主體企業(yè)維度來講，企業(yè)基于自身的訴求參與到城市更新中來，在不同項(xiàng)目中發(fā)揮不同的價(jià)值。比如有的企業(yè)參與到產(chǎn)業(yè)培育層面、有的企業(yè)參與到社區(qū)運(yùn)營(yíng)層面，企業(yè)主體之間各司其職。

針對(duì)探索新的“經(jīng)營(yíng)模式”，徐岱雄表示，未來需要一個(gè)更為前瞻、更為系統(tǒng)、更為符合城市更新過程中的金融工具和金融解決方案，使得參與城市更新過程中的利益相關(guān)方，都能分享到城市成長(zhǎng)的收益。

截至目前，已有上海、天津、無錫等地探索利用城市更新基金模式來推動(dòng)城市發(fā)展。“城市更新基金參與進(jìn)來，這對(duì)行業(yè)改變思維是一個(gè)非常重要的支撐�！毙灬沸壅f。

城市更新基金，是基于母子基金架構(gòu)的發(fā)展模式，可由政府、更新區(qū)域產(chǎn)權(quán)權(quán)益人、產(chǎn)業(yè)資本和其他開發(fā)主體共同出資創(chuàng)立母基金，母基金可在統(tǒng)籌開發(fā)的模式引導(dǎo)下與多個(gè)維度的權(quán)益人及機(jī)構(gòu)再次共同投資設(shè)立子基金，多目標(biāo)、多輪次參與到城市建設(shè)中。

徐岱雄認(rèn)為，投資者依賴城市更新基金，而不是依賴項(xiàng)目收益來判斷這個(gè)投資的可行性，這更加體現(xiàn)了從區(qū)域整體的發(fā)展來考察投資的回報(bào)，能夠讓片區(qū)政府、社會(huì)資本、市民三者間達(dá)到利益平衡，從而形成合力，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的整體發(fā)展目標(biāo)。

核心城區(qū)“領(lǐng)跑”城市更新

城市核心區(qū)，特別是城市主城區(qū)的核心商圈，是消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)繁榮的中心，往往建成較早，資源比較集中，也是被歷史和歲月重塑最多的地方。當(dāng)主城區(qū)的功能不符合、不匹配現(xiàn)代人的生活方式、走向衰敗時(shí)，就需要改變它的功能以及原有的風(fēng)貌，主城區(qū)的更新最先到來。

“要尊重城市核心區(qū)域原有的文化和歷史，同時(shí)注入符合現(xiàn)代人需要的生活方式、工作方式的內(nèi)容，而不是一個(gè)簡(jiǎn)單的拆除重建，或僅對(duì)原有形態(tài)進(jìn)行復(fù)原。”徐岱雄說，要從注重形態(tài)改變向注重內(nèi)在內(nèi)容進(jìn)行改變，將現(xiàn)代生活方式和城市文化積淀傳承做一個(gè)很好的融合。

首都北京的核心區(qū)歷史文化片區(qū)就集中體現(xiàn)了中華民族、多元藝術(shù)和地域文化的融合。功能核心區(qū)的城市更新，通過留白增綠，體現(xiàn)減量發(fā)展的思路。比如，前門東區(qū)的三里河通過恢復(fù)古三里河水系景觀，在天安門廣場(chǎng)東南約800米處，再現(xiàn)了江南水鄉(xiāng)的生活場(chǎng)景。此外，南鑼鼓巷西側(cè)，恢復(fù)北玉河河道，重現(xiàn)當(dāng)年水運(yùn)碼頭場(chǎng)景。

上海城市更新在歷史文化保留方面也有很多代表性的項(xiàng)目，例如，上海“新天地”中西風(fēng)格融合的石庫門建筑成為了海派文化的一個(gè)核心符號(hào)。其間通過拆除、保留與修繕工作，成功打造了在世界范圍都極具贊譽(yù)的城市更新案例。

從商業(yè)街區(qū)更新來看，是“修舊如舊”，還是做一些靜態(tài)的展示？徐岱雄認(rèn)為，當(dāng)前消費(fèi)者的訴求已經(jīng)和過去不一樣了，從簡(jiǎn)單的觀光型消費(fèi)，轉(zhuǎn)向體驗(yàn)型消費(fèi)、文化型消費(fèi)和品質(zhì)型消費(fèi)，在這種消費(fèi)變遷背景下，如何在一些城市更新項(xiàng)目中，把符合現(xiàn)代人的消費(fèi)需求、符合這個(gè)區(qū)域自身發(fā)展的產(chǎn)業(yè)與功能，真正導(dǎo)入到項(xiàng)目中，這才是通過城市更新撬動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的核心要素。

“城市更新過程中需要關(guān)注功能、運(yùn)營(yíng)、金融三者的關(guān)系�！毙灬沸壑赋觯�功能優(yōu)先、運(yùn)營(yíng)和金融賦能，這三者構(gòu)成了城市更新中普遍面臨的問題。首先要改變過去單純從形態(tài)來實(shí)施城市更新的做法，需要站在城市發(fā)展的高度去探討城市未來的發(fā)展，包括注入很多城市功能、產(chǎn)業(yè)功能，煥發(fā)這一地區(qū)的活力。其次，要從城市運(yùn)營(yíng)的角度來探討這個(gè)區(qū)域中長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，改變過去單純單個(gè)地塊建造的做法，向城市功能提升轉(zhuǎn)變。再次，在城市更新過程中，需要摸索采用更多的金融工具，能夠讓更多的參與者分享這個(gè)區(qū)域未來成長(zhǎng)的收益，而不是依賴一級(jí)開發(fā)去實(shí)現(xiàn)收益。

城市核心區(qū)域的更新，同時(shí)也是片區(qū)更新的一類。片狀區(qū)域城市更新的難點(diǎn)在于如何去甄別城市更新過程當(dāng)中的問題，因?yàn)橛龅降膯栴}更為復(fù)雜，需要提出的解決方案更為綜合。“比如當(dāng)?shù)叵�費(fèi)數(shù)據(jù)、原住民結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)放在一個(gè)系統(tǒng)平臺(tái)上，統(tǒng)一對(duì)其分析和討論�！毙灬沸壅f，也要鼓勵(lì)業(yè)主以及利益相關(guān)方參與進(jìn)來，唯有所有利益相關(guān)者都能受益、滿足訴求和價(jià)值體現(xiàn)下，城市更新才有意義。如果僅是開發(fā)商賺到錢了，這個(gè)城市更新項(xiàng)目還是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并不是城市更新。

四大趨勢(shì)推動(dòng)主城區(qū)城市更新

仲量聯(lián)行研究了全球領(lǐng)軍城市（倫敦、紐約、東京、上海）的發(fā)展共性，通過對(duì)城市發(fā)展不同階段的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間功能升級(jí)等方面進(jìn)行剖析，指出城市更新來自五大核心要素驅(qū)動(dòng)演變，包括構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)、驅(qū)動(dòng)多元復(fù)合、賦新城市文脈、激活城市空間和整合交通價(jià)值。

面向未來，仲量聯(lián)行提出未來城市核心區(qū)域更新的四大趨勢(shì)：

首先，政策與經(jīng)營(yíng)破局。政策層面包括鼓勵(lì)自主更新、彈性土地用途變更、容積率轉(zhuǎn)移平衡等；經(jīng)營(yíng)性層面包括配套公共服務(wù)設(shè)施運(yùn)營(yíng)權(quán)、稅收獎(jiǎng)勵(lì)返還、騰退及保護(hù)修繕補(bǔ)貼等。

其次，全周期運(yùn)營(yíng)與長(zhǎng)期激勵(lì)。基于經(jīng)營(yíng)性破局理念，不同于住宅社區(qū)開發(fā)模式，在傳統(tǒng)的政府、市場(chǎng)和社會(huì)三大利益主體之外，需要站位“營(yíng)城”。從長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)角度，對(duì)實(shí)施過程實(shí)行全周期的統(tǒng)籌管理，并給予運(yùn)營(yíng)方更多支持和長(zhǎng)期激勵(lì)。

再次，數(shù)字智慧賦能。城市更新是一項(xiàng)跨學(xué)科、多方參與、全生命周期的系統(tǒng)性開發(fā)工程。基于“智慧城市”理念的智慧運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)將為未來城市更新的決策與實(shí)施提供充分的支撐并助力城市的自我生長(zhǎng)與迭代。

最后，城市更新是一個(gè)“舊瓶裝新酒”的過程，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)將會(huì)被騰退，并同時(shí)植入新的功能。圍繞“新文化”、“新業(yè)態(tài)”、“新產(chǎn)業(yè)”以及“新風(fēng)貌”四新特色，將形成創(chuàng)新性的賦新生態(tài)圈，為城市注入持續(xù)的新格調(diào)、新活力，打造可持續(xù)的城市發(fā)展新格局。