2022｜春節(jié)特別策劃

2021年，22個(gè)重點(diǎn)城市采取“雙集中”供地對(duì)企業(yè)投拓帶來(lái)了前所未有挑戰(zhàn)，房企投資博弈性增加，短期資金池深度成為企業(yè)增儲(chǔ)的重要砝碼。2021年，也是近五年來(lái)企業(yè)面臨生存危機(jī)、資金危機(jī)最大的一年，融資收緊、企業(yè)爆雷帶來(lái)信用危機(jī)，不斷“撕裂”房企資金的缺口。

集中供地疊加企業(yè)資金危機(jī)，導(dǎo)致2021年房企投資始終保持審慎的態(tài)度，全年百?gòu)?qiáng)拿地銷售比僅為0.29，創(chuàng)近五年新低。

“上半年不賺錢也要拿地，下半年讓利也不投資”是2021年房企投資真實(shí)的縮影。以第一次集中供地為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，全年呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的走勢(shì)。二季度在首輪集中供地規(guī)模房企“搶跑”策略的帶動(dòng)下，企業(yè)投資積極，TOP50房企單月投資力度在6月達(dá)到高峰，但隨之而來(lái)的爆雷與資金短缺，導(dǎo)致四季度投資跌入谷底，二三輪中鮮有規(guī)模房企、品牌房企出手拿地，“暫停拿地求生存”成為大多數(shù)企業(yè)共識(shí)。

展望2022年，謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件，但仍需要一定的傳導(dǎo)時(shí)間，預(yù)計(jì)投資力度需要3-6個(gè)月的修復(fù)期。在策略上，城市分化越來(lái)越嚴(yán)重，對(duì)于城市選擇，堅(jiān)持長(zhǎng)期聚焦人口基本面尚佳、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好、城市軟實(shí)力較強(qiáng)的25個(gè)核心一二三線城市。

銷售30強(qiáng)占據(jù)七成新增貨值

2021年，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為214.4億元，同比微降3%，新增土地價(jià)值、新增土地建面的百?gòu)?qiáng)門檻分別為83億元和152.8萬(wàn)平方米，其中金額同比上升13%，建面則降20%。

頭部房企新增投資放緩，但在全行業(yè)面臨資金壓力、投資收縮的大背景下，新增貨值的集中度依然維持高位，十強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的35%，11-20強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的20%，也就是說(shuō)，百?gòu)?qiáng)新增貨值有一半以上被20強(qiáng)房企獨(dú)占，剩余80強(qiáng)房企僅能分食45%，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局依然沒(méi)有改變。

從拿地銷售比變化可窺見(jiàn)今年房企謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

2021年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅為0.25，較去年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過(guò)50%，并創(chuàng)下近五年新低。

由于大部分規(guī)模房企投資仍聚焦一二線，且22個(gè)核心城市采取了“雙集中供地”，因此百?gòu)?qiáng)房企的投資積極性與雙集中供地的節(jié)奏緊密相關(guān)。以往年末的拿地高峰并未出現(xiàn)，可見(jiàn)在當(dāng)前的政策、市場(chǎng)環(huán)境下，房企受制于供應(yīng)端和資金端的壓力，投資風(fēng)格偏謹(jǐn)慎；另一方面，年末各房企都加大銷售力度，因此整體拿地銷售比進(jìn)一步降低。

而從銷售50強(qiáng)房企單月投資力度的變化來(lái)看，全年呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的走勢(shì)。

超六成房企拿地金額同比下降

縱觀2021年百?gòu)?qiáng)房企投資表現(xiàn)，由于集中供地帶來(lái)的資金壓力，以及融資持續(xù)收縮、市場(chǎng)下行等因素共同作用，有超過(guò)六成的百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降，近三成房企同比降幅高達(dá)50%。在整體表現(xiàn)低迷之下，仍有部分房企2021年投資保持相對(duì)積極、穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)，主要以國(guó)企為主。

集中供地中，企業(yè)投資表現(xiàn)也大相徑庭：首輪集中供地中區(qū)域深耕型房企、規(guī)模房企均表現(xiàn)較為積極，而第二輪、第三輪集中供地中不少民企“隱身”，國(guó)企和地方平臺(tái)公司成為拿地的主要力量。

一方面，2021年房企的融資現(xiàn)金流急劇收縮，“無(wú)錢拿地”；另一方面，第二輪集中供地中各城市對(duì)拿地自有資金的審核加強(qiáng)，拿地門檻大幅提升。

根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企在首輪集中供地中，拿地金額超過(guò)9200億元，而在第二輪集中供地中，拿地金額驟減至3400億元左右，降幅高達(dá)63%。

按企業(yè)類型來(lái)看，民企的降幅最大，第二輪較首輪投資金額下降達(dá)83%，第三輪則下降近30%。國(guó)企央企第二輪拿地金額較第一輪下降42%，第三輪則繼續(xù)較二輪下降41%。隨著融資、土拍政策持續(xù)趨緊，民企受影響程度遠(yuǎn)比國(guó)企央企更加嚴(yán)重。

在集中供地的影響下，2021年一二線城市吸收了七成百?gòu)?qiáng)房企的投資額，較2020年提升接近10個(gè)百分點(diǎn)，房企現(xiàn)金流整體收緊的情況下，核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊的拿地優(yōu)先級(jí)進(jìn)一步提升，且由于集中供地對(duì)資金短期占有量高，不少房企為保證在集中供地拿地，放棄了部分三四線城市拿地的機(jī)會(huì)。

進(jìn)入拿地金額TOP20的城市中，有15個(gè)是集中供地的試點(diǎn)城市，溫州、佛山、金華、紹興和東莞也進(jìn)入拿地金額20強(qiáng)城市，未來(lái)城市間的市場(chǎng)分化也將更為明顯。

盡管年末部分政策出臺(tái)給了市場(chǎng)筑底的信心，但從當(dāng)前企業(yè)的銷售以及融資情況來(lái)看，依舊面臨較大的困難，銷售、回款、償債是首要任務(wù)。所以短期市場(chǎng)觸底反彈的基礎(chǔ)并不牢靠，預(yù)計(jì)投資力度的修復(fù)仍需要經(jīng)過(guò)3-6個(gè)月的調(diào)整期，謹(jǐn)慎的態(tài)度仍是未來(lái)投資的主旋律。

當(dāng)前投資謹(jǐn)慎一方面是源自企業(yè)資金鏈出了問(wèn)題，部分房企為了斷臂求生，勢(shì)必會(huì)出讓部分項(xiàng)目或地塊，2022年有了更多收并購(gòu)的機(jī)會(huì)。收并購(gòu)依舊是企業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)的源動(dòng)力之一，尤其是優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流項(xiàng)目，符合目前企業(yè)發(fā)展需求，未來(lái)“大魚吃大魚”的情況將變得更加頻繁。

另一方面，投資謹(jǐn)慎一定程度受到了雙集中供地的影響，政策收緊疊加集中出讓，考驗(yàn)房企現(xiàn)金流的同時(shí)，也極大程度限制了企業(yè)拿地策略。

2022年，集中供地的22個(gè)核心城市仍應(yīng)是房企關(guān)注的重點(diǎn)。在三穩(wěn)的預(yù)期下，未來(lái)各城地價(jià)仍有下調(diào)空間，一旦2022年首輪集中供地?zé)岫鹊兔�，或�?huì)出現(xiàn)在第二輪集中供地中下調(diào)地價(jià)的情況，疊加市場(chǎng)回暖與資金寬松的預(yù)期，明年第二輪集中供地或是房企補(bǔ)貨的窗口期。

在地塊的選擇上，高價(jià)拿地需要嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn)，戰(zhàn)略性投資的比例同樣需要縮減，未來(lái)拿地應(yīng)該關(guān)注地塊的盈利情況，嚴(yán)格把控項(xiàng)目資金回籠周期和利潤(rùn)率，對(duì)于資金回籠周期>1年、利潤(rùn)率<5%地塊大部分房企都需要避而遠(yuǎn)之。短期而言，適度的快周轉(zhuǎn)仍是房企所必需的能力，對(duì)于當(dāng)前行業(yè)正在經(jīng)歷的“寒冬”階段，輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)仍然是第一選擇。

評(píng)判城市前景需“軟硬”結(jié)合

城市選擇上，核心一二線仍是首選，需求充足、人口基數(shù)大、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)基本面突出使得這些城市潛力巨大。

對(duì)于三四線城市的投資，從今年“集中供地帶來(lái)的擠壓效應(yīng)，再到下半年與集中供地一損俱損”的走勢(shì)看，大部分普通三四線投資價(jià)值并不高，企業(yè)更應(yīng)該保持謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)，需求透支、購(gòu)買力不足是這些城市潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。而城市群內(nèi)的核心三四線，在政策、產(chǎn)業(yè)、人口、經(jīng)濟(jì)等強(qiáng)支撐之下，仍可以看高一線。

值得注意的是，隨著行業(yè)從白金時(shí)代走到青銅時(shí)代，規(guī)模即將步入無(wú)增長(zhǎng)階段，城市間的分化也會(huì)愈演愈烈，在城市選擇和判斷上需要更加精準(zhǔn)。除了城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)發(fā)展中基建、需求、人口、庫(kù)存等“硬指標(biāo)”外，也需要考慮“城市管控、新經(jīng)濟(jì)、外籍人口入駐、文化演藝”等軟指標(biāo)。

綜合對(duì)比來(lái)看，在分化的大背景下，企業(yè)應(yīng)長(zhǎng)期聚焦25個(gè)核心城市。即長(zhǎng)三角的上海、杭州、南京、蘇州、合肥、寧波、無(wú)錫、常州、溫州�；浉郯拇鬄硡^(qū)的深圳、廣州、佛山、珠海、東莞。京津冀：北京、天津。成渝城市群的成都、重慶。長(zhǎng)江中游城市群的武漢、長(zhǎng)沙，以及西安、鄭州、青島、濟(jì)南、廈門等。

總結(jié)

對(duì)于多數(shù)房企而言，資金壓力猶如懸頂之劍，投資謹(jǐn)慎的預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資力度的恢復(fù)仍需3-6個(gè)月的修復(fù)期，2022年第二輪集中供地或是企業(yè)拿地窗口期，但企業(yè)間分化會(huì)持續(xù)，投資主力將仍以國(guó)企、央企為主，大部分民企仍應(yīng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)，在分化的大背景下，企業(yè)應(yīng)長(zhǎng)期聚焦核心城市，以支撐高質(zhì)量發(fā)展。