太原樓市正面臨著一個(gè)難以平衡的現(xiàn)實(shí)難題。

5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況。數(shù)據(jù)顯示，70城中太原新房、二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，新房?jī)r(jià)格降低0.6%，二手房?jī)r(jià)格降低1.6%，后者為全國(guó)最高。據(jù)測(cè)算，太原新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月“雙降”，同比則均連續(xù)20個(gè)月“雙降”。

“自2019年年底太原樓市就出現(xiàn)下行勢(shì)頭，2020年下半年以來(lái)這種勢(shì)頭愈發(fā)明顯，并延續(xù)至今�！鄙轿魇》康禺a(chǎn)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)田鐵秋表示。

由于舊城改造結(jié)束和樓市整體下行、發(fā)力新興產(chǎn)業(yè)等因素，太原土地財(cái)政依賴度出現(xiàn)明顯變化。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年太原土地財(cái)政依賴度為126%，2020年為136.9%，2021年則大幅降低至54.6%。

“這反映出太原面臨較大財(cái)政收入壓力，短期對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)和城市發(fā)展不利�！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示。

雖然樓市與城市發(fā)展承壓，但是58安居客房產(chǎn)研究院太原城市分析師崔文杰略顯樂(lè)觀，他說(shuō)：“太原樓市已進(jìn)入‘理性期’，對(duì)比其他省市節(jié)奏略慢，但是貴在‘穩(wěn)中求勝’。”

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍不景氣，近期已有多個(gè)城市相繼發(fā)布樓市紓困政策。目前，面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)，太原房企普遍希望政策能夠有所松動(dòng)；太原市場(chǎng)上亦有政策即將松動(dòng)的消息傳出。

房?jī)r(jià)重回“萬(wàn)元時(shí)代”

太原樓市承壓：4月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌全國(guó)最高，房企稱“生存艱難”

“市場(chǎng)不好，房?jī)r(jià)普遍在萬(wàn)元出頭。”某品牌房企太原項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人談起市場(chǎng)時(shí)告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，只能艱難地活著。

山西太原，不僅是省會(huì)城市，還是中部地區(qū)重要的中心城市。但是近些年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)表現(xiàn)得并不算出眾，也鮮少受到外界的關(guān)注。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年12月，太原新房、二手房?jī)r(jià)格同時(shí)出現(xiàn)環(huán)比下降，隨后房?jī)r(jià)略有起伏。至2020年下半年開(kāi)始，除個(gè)別月份以外，太原新房、二手房?jī)r(jià)格幾乎同時(shí)連續(xù)環(huán)比下降。

到了今年4月，太原新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.6%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.6%。后者不僅是4月70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅最高，也是太原近幾年二手房環(huán)比降幅最高的月份。

“曾延續(xù)多年的量?jī)r(jià)齊升、只漲不跌的市場(chǎng)行情已成為過(guò)去，如今太原已實(shí)施4年的樓市調(diào)控政策威力顯現(xiàn)，許多房企不得不以價(jià)換量，整體房?jī)r(jià)向低價(jià)位偏移，似乎回到了三四年前的‘萬(wàn)元時(shí)代’�！贝尬慕鼙硎�，目前太原落戶政策較寬松，但整體樓市政策依然謹(jǐn)慎，未有明顯松動(dòng)；公積金政策依舊是“認(rèn)房也認(rèn)貸”，商轉(zhuǎn)公也未放開(kāi)，首付比例也未調(diào)整，近期部分銀行降低商貸利率，但對(duì)市場(chǎng)刺激較弱。

受政策與疫情等因素影響，今年以來(lái)太原樓市成交量慘談。一季度太原商品房市場(chǎng)成交面積76.3萬(wàn)平方米，同比下降45%；成交金額84.9億元，同比下降50%。房企推貨節(jié)奏緩慢，市場(chǎng)遭遇“倒春寒”，成交情況達(dá)到近3年一季度市場(chǎng)最低值。隨后的“五一”期間，該市商品房成交套數(shù)亦出現(xiàn)了同比67%降幅。

土地市場(chǎng)表現(xiàn)同樣慘淡。自2021年12月以來(lái)，太原土地拍賣會(huì)連續(xù)兩場(chǎng)因無(wú)房企報(bào)名而流拍。今年以來(lái)土地供應(yīng)量更是同比下降了95%。

“部分房企受政策調(diào)控和‘三道紅線’影響，自身陷入困境無(wú)力拿地。同時(shí)，也反映出房企對(duì)太原市場(chǎng)信心不足，拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎�！贝尬慕芊治龇Q。

財(cái)政壓力驟增

樓市下行的同時(shí)，太原土地財(cái)政依賴度也出現(xiàn)大幅降低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年太原土地財(cái)政依賴度為126%，2020年為136.9%，2021年則降到了54.6%。

“樓市下行，土地財(cái)政絕對(duì)值出現(xiàn)較大下降。短期看，反映出太原面臨較大的財(cái)政收入壓力，這對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)和城市發(fā)展不利；長(zhǎng)期看，壞事可能變好事，這將迫使政府財(cái)政從建設(shè)財(cái)政向公共財(cái)政轉(zhuǎn)型，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展未必不是好事�！卑匚南脖硎尽�

2020年到2021年，短短一年時(shí)間，為何太原土地財(cái)政依賴度降低了超過(guò)80%？田鐵秋認(rèn)為，2016年和2017年，太原全面開(kāi)展舊城改造工作，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著明顯刺激作用，此前幾年土地財(cái)政依賴度較高與此有關(guān)。此后，舊城改造工作逐步結(jié)束和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，直接導(dǎo)致太原土地財(cái)政依賴度直線下降。

此外，田鐵秋亦認(rèn)為，這兩年太原發(fā)力新興產(chǎn)業(yè)也是其土地財(cái)政依賴度降低的原因之一。

作為重工業(yè)城市和能源重化工基地，近些年隨著煤炭產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入推進(jìn)，太原正在主動(dòng)化解過(guò)剩產(chǎn)能，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，不斷壯大電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)信息、系統(tǒng)集成軟件、信息服務(wù)、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等新興業(yè)態(tài)。明確了要發(fā)展6個(gè)千億級(jí)工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)集群，提出了未來(lái)5年“經(jīng)濟(jì)總量向萬(wàn)億元邁進(jìn)”的目標(biāo)。

2021年，太原GDP突破5000億元，其中高技術(shù)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占全市比重分別達(dá)到16.5%、22.7%。太原新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)24.3%，新材料產(chǎn)業(yè)增加14.2%，生物產(chǎn)業(yè)增加14.5%，新能源汽車產(chǎn)業(yè)增加123.5%。

但是，太原戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占GDP比重、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)上工業(yè)增加值比重仍低于全國(guó)平均水平。

“由于實(shí)踐時(shí)間尚短，太原在尋求新增長(zhǎng)極過(guò)程中，同樣面臨著多數(shù)北方城市的困惑，即產(chǎn)業(yè)空心化和人才流失問(wèn)題。”田鐵秋表示。

“據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年太原人口凈增7.2萬(wàn)人，但是太原前期大體量開(kāi)發(fā)導(dǎo)致市場(chǎng)始終處于供大于求狀態(tài)，數(shù)萬(wàn)的新增人口對(duì)樓市影響有限。”一位不愿具名的分析人士認(rèn)為，雖然太原正在尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但這需要漫長(zhǎng)的過(guò)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)對(duì)太原產(chǎn)生深刻影響。

房企呼吁新政出臺(tái)

在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪中，“涅槃重生”與“觀望”是不少受訪者給予太原樓市的評(píng)價(jià)。

前者是指經(jīng)過(guò)一系列調(diào)整后，太原樓市將形成良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)更加平穩(wěn)健康的發(fā)展。后者則是指企業(yè)與樓市政策。企業(yè)層面，由于房企融資壓力大、購(gòu)房者信心不足等因素，項(xiàng)目停工、延期交付、內(nèi)部裁員優(yōu)化等現(xiàn)象已在太原頻繁出現(xiàn)。近期新入市項(xiàng)目大多有著央企、國(guó)企背景。剩余房企對(duì)于太原的項(xiàng)目入市態(tài)度始終保持謹(jǐn)慎。

政策層面，近期全國(guó)多地相繼出臺(tái)樓市紓困政策，太原市場(chǎng)上雖然有政策即將松動(dòng)的消息傳出，但始終未有官方消息發(fā)出。

“太原對(duì)出臺(tái)樓市政策十分慎重，在城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)與發(fā)展方式轉(zhuǎn)變過(guò)程中，拿捏好對(duì)房地產(chǎn)的力度是十分重要的。這就導(dǎo)致太原往往是對(duì)房地產(chǎn)不鼓勵(lì)、不支持，也不拒絕，而是跟隨整個(gè)行業(yè)的大方向。”一位接近太原官方的匿名人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

面對(duì)樓市的不景氣與財(cái)政壓力，太原會(huì)不會(huì)對(duì)樓市政策作出調(diào)整？多位接受記者采訪的人士判斷，太原極有可能在近期出臺(tái)新政。他們分析，可能會(huì)從提高公積金貸款額度、放寬首付比例及商貸利率、緩解“新太原人”和青年人住房壓力等方面入手。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析稱：“如果短期內(nèi)太原樓市有利好新政出臺(tái)，房企必定會(huì)供應(yīng)放量，成交規(guī)模有所回升，但難超去年同期；但若無(wú)樂(lè)觀政策支持，因各項(xiàng)目的回款、運(yùn)營(yíng)資金壓力繼續(xù)加大，市場(chǎng)回溫動(dòng)力不足�！�