深處調(diào)整中的中國房地產(chǎn)企業(yè)更需要良性治理與掌舵者們的商業(yè)智慧，其中董事會是公司可持續(xù)與高質(zhì)量發(fā)展的重要推手，他們負(fù)責(zé)引領(lǐng)公司戰(zhàn)略、監(jiān)督公司運(yùn)營、控制經(jīng)營風(fēng)險、確保股東權(quán)益。

2021年年中，當(dāng)萬科設(shè)立職工代表董事的消息一出，引發(fā)了外界對萬科董事會權(quán)利格局的議論，但萬科通過更多元的董事會決策方讓投資者看到了更多創(chuàng)造價值的可能。

不止萬科，隨著房地產(chǎn)市場整體風(fēng)險暴露，董事會如何發(fā)揮作用守住風(fēng)險底線成為房企可持續(xù)發(fā)展的驅(qū)動因素。

在2021年上市公司年報披露收官之際，中國房地產(chǎn)報推出“2021年度中國上市房企董事會TOP30”榜單，旨在推動上市房企投資者關(guān)系管理水平的提升，挖掘上市公司投資價值。本次榜單以已發(fā)布2021年年報的A股和H股上市房企為候選池，根據(jù)上市房企截至2021年年末的凈資產(chǎn)收益率、市值、市值增長率、營業(yè)收入增長率、董事會構(gòu)成質(zhì)量與多樣性等多個維度指標(biāo)測算出“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”。

綜合來看，“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中，央企占據(jù)榜單前10排名絕大比重，表現(xiàn)穩(wěn)健。

50%房企綜合指數(shù)在0.7以下

與2020年榜單相比，“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜綜合指數(shù)平均值為0.74，同比下降8個百分點(diǎn)，其中有20家房企連續(xù)上榜；新晉TOP30陣營的有9家房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)作為新面孔出現(xiàn)在榜單上。

雖然中國恒大、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)、中國奧園、新力地產(chǎn)、佳兆業(yè)6家房企都曾出現(xiàn)在2020年榜單上，但因未發(fā)布年報不列入2021年度統(tǒng)計(jì)范圍。

從“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中可以看出，綜合指數(shù)在0.9以上的有7家房企，比去年多3家。

龍湖集團(tuán)位列榜首，得益于良好的業(yè)績支撐，龍湖在各大維度的綜合評價都處于行業(yè)領(lǐng)先位置，綜合指數(shù)達(dá)到0.97；萬科是“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中市值唯一超過2000億元房企，但ROE（凈資產(chǎn)收益率）和營業(yè)收入增長率拉低了評分，排名由2020年的榜眼滑落到第7名，取而代之的是中海地產(chǎn)，它是前三甲中市值唯一增長且有女性獨(dú)立董事的企業(yè)，這均是中海地產(chǎn)的加分項(xiàng)。

第3名是華潤置地，其董事會成員數(shù)量最多，各項(xiàng)指標(biāo)平穩(wěn)，市場也期待華潤置地在新掌舵人“提效進(jìn)取”風(fēng)格下的變化；碧桂園綜合指數(shù)為0.93，因市值降幅超30%導(dǎo)致排名有所下滑；招商蛇口、保利發(fā)展綜合指數(shù)均在0.9以上，排名較2020年有所上升。

在“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中，綜合指數(shù)在0.8以上的有3家房企，分別是新城控股、金地集團(tuán)和綠地控股，獨(dú)立董事占比拉高了這3家房企綜合指數(shù)。2020年在這個指數(shù)陣營的房企達(dá)到了10家。

中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，央企占據(jù)了“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單前10排名的絕大比重，這和央企市值表現(xiàn)穩(wěn)健、穩(wěn)定業(yè)績是分不開的。穩(wěn)健型民營房企也有一定優(yōu)勢存在，這也從側(cè)面反映出在優(yōu)秀董事會治理下，這些企業(yè)可以在復(fù)雜環(huán)境中保持穩(wěn)定性，并展現(xiàn)出跑贏市場的實(shí)力。絕大部分民營房企因存在較大債務(wù)壓力，在行業(yè)出清縮表情況下也引發(fā)對公司治理的思考。

在“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中，綜合指數(shù)在0.6~0.7的房企最多，15家房企占比達(dá)到50%，同樣的指數(shù)在2020年榜單中排在了35名以后；綜合指數(shù)在0.6~0.7的房企中，中梁控股、金科股份、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展2020年綜合指數(shù)都在0.7以上，市值降幅比例較大和營業(yè)收入增長率較低是2021年指數(shù)下降的主要原因。值得一提的是，龍光集團(tuán)2020年以0.88的綜合指數(shù)取得了第5的名次，2021年其董事會構(gòu)成基礎(chǔ)未變，獨(dú)立董事和女性獨(dú)立董事占比依然是加分項(xiàng)，但市值降幅超50%直接拉低了董事會綜合指數(shù)，排名下滑到第17名。

萬科市值最高，遠(yuǎn)洋ROE墊底

“如果只能用一種指標(biāo)去投資，會選什么?”沃倫·巴菲特毫不猶豫的說出了ROE。ROE越高，說明投資帶來的收益越高。這也是考量董事會對上市公司治理水平的一個重要指標(biāo)。

從“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單來看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)景氣度呈現(xiàn)周期性變化，房企平均ROE在2021年出現(xiàn)了比較大回落。2021年TOP30強(qiáng)董事會上市房企ROE平均數(shù)為14.29%，2020年平均數(shù)為22.59%，說明房企盈利能力減弱。

榜單中，只有龍湖、新城控股、陸家嘴、龍光和中梁控股5家房企的ROE超過20%；新湖中寶、合景泰富、遠(yuǎn)洋的ROE最低，只有5%，凈利潤下滑成為它們ROE指標(biāo)處于低位的主要原因，這對董事會在挖掘上市公司投資價值、確保股東權(quán)益方面提出了思考。

另外，房企市值大幅縮水是導(dǎo)致TOP30董事會上市房企綜合指數(shù)普遍下降的主要原因。千億元市值房企跌剩7家，央企、國企因基本面穩(wěn)定帶動市值上探，民營房企隨著股價下探市值持續(xù)走低。

從2021年年末總市值來看，7家千億元市值房企中，萬科市值最高，達(dá)2297億元；華潤置地次之，為1912億元。保利發(fā)展市值超過龍湖、中海地產(chǎn)，以1871億元實(shí)現(xiàn)了資本市場“進(jìn)三爭一”目標(biāo)。2021年銷售規(guī)模第一的碧桂園，市值排名滑落至行業(yè)第6名，它和萬科的市值跌幅最高，都在30%以上；其次是龍湖，市值跌幅超過20%。

“三道紅線”下行業(yè)所受的約束和規(guī)范趨于一致，“大而不倒”的慣性也在被打破，曾經(jīng)滬深港三市10家千億元市值的房企，形成央企和民企“四六分”的穩(wěn)定格局；現(xiàn)在的行情變成了地產(chǎn)國家隊(duì)逐步走強(qiáng)，甚至有幾家資本市場里的“明星企業(yè)”已不見蹤影。

綠城中國、綠地控股、金地集團(tuán)、旭輝控股、中國金茂、新城控股這6家房企2021年全口徑銷售額都突破了2000億元，市值卻徘徊在200億~700億元間。以綠城中國和中國金茂為例，去年銷售額分別達(dá)到了3509億元和2356億元，營業(yè)收入增長率均在50%左右，但市值都剛剛超過250億元。

總體來看，上市房企市值分化較大，有10家房企市值停留在百億元邊緣，時代中國市值最低，只有61億元。

2021年TOP30強(qiáng)董事會上市房企市值增長率表現(xiàn)為“跌多漲少”。建發(fā)國際市值增長幅度最大，為55.83%；雅居樂、時代中國的市值跌幅最大，超過了60%；龍光、合景泰富市值跌幅超過50%。

調(diào)控重壓下，地產(chǎn)股表現(xiàn)相對弱勢，估值受壓，尤其是杠桿率較高、財務(wù)狀況不太理想的房企市值持續(xù)探底。當(dāng)然，市值太低也是一種危機(jī)，從樓市成交情況和資本市場表現(xiàn)來看，當(dāng)前最大問題仍是行業(yè)信心問題，如何向市場展示公司治理和資本運(yùn)營能力，能否爭取最佳財務(wù)表現(xiàn)和股東利益，也是對董事會的考驗(yàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)做一個“全能型”選手，可能需要董事會改變思考問題的方式。

獨(dú)立董事占比為37%

在此次榜單中，董事會人員構(gòu)成的多樣性是測算排名的重要考量因素之一。所選房企基本滿足519人的董事會成員構(gòu)成，獨(dú)立董事有利于監(jiān)督董事會，一般獨(dú)立董事在董事會成員數(shù)量占比至少在三分之一。在以男性為主的房地產(chǎn)行業(yè)中，董事會成員中有女性董事或獨(dú)立董事可起到一定平衡作用，因此這兩項(xiàng)也是該榜單評價董事會治理水平的重要指標(biāo)。

經(jīng)中國房地產(chǎn)報記者測算，在“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中，獨(dú)立董事占比為37%，女性獨(dú)立董事占比只有2%。

房地產(chǎn)行業(yè)從未停止變革的腳步，高質(zhì)量發(fā)展已成為行業(yè)下一賽程的主要命題。中國房地產(chǎn)報已連續(xù)多年推出“中國上市房企最佳董事會”榜單，希望探索和推動房地產(chǎn)行業(yè)在公司治理方面新思路和新創(chuàng)新，將公司價值更好地傳遞給市場和投資者。