深度調(diào)整期下的房企是否還有沖規(guī)模動力？

5月22日，中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計了TOP50上市房企2022年銷售目標(biāo)，從統(tǒng)計結(jié)果來看，截至目前，有包括保利發(fā)展等38家房企未公布2022年銷售目標(biāo)，占比超過7成；從已對外公布銷售業(yè)績目標(biāo)的企業(yè)來看，平均值為-3.32%。

頭部房企中，均缺席了對今年業(yè)績目標(biāo)的制定；前10房企中，龍湖和招商蛇口規(guī)劃的業(yè)績目標(biāo)與2021年幾乎相近，這在一定程度上反映出房企對今年行業(yè)的發(fā)展預(yù)期保守。

在已知對外披露業(yè)績目標(biāo)的房企中，只有大悅城計劃增長超過10%，目標(biāo)值為800億元。2021年，大悅城曾將業(yè)績目標(biāo)增長定為超過20%，但在如今的行業(yè)形勢下，大悅城又將該數(shù)值減半。

值得注意的是，早在2020年大悅城便制定了900億元銷售額目標(biāo)，但其在當(dāng)年錄得銷售額為694億元，相當(dāng)于完成銷售目標(biāo)的77%。

不過，此后大悅城仍堅稱“堅持2021年千億元目標(biāo)不動搖”。最終，其在2021年錄得銷售額721億元，距其千億元目標(biāo)相差近300億元。2022年，大悅城能否完成最新制定的業(yè)績目標(biāo)值得關(guān)注。

與上述房企有明確銷售業(yè)績目標(biāo)不同，不少房企在業(yè)績會上對目標(biāo)業(yè)績進行了模糊化處理。如旭輝控股董事局主席林中此前面對投資者關(guān)于2022年銷售目標(biāo)的提問時便沒有做出正面回答，僅表示2022年旭輝有超過3600億元可售貨值，未來更關(guān)心的是核心銷權(quán)益背后的含金量和利潤。

林中亦表示，2022年旭輝進入了第三個“五年戰(zhàn)略”，其中在經(jīng)營模式上發(fā)生轉(zhuǎn)變，從過去純住宅開發(fā)的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向“開發(fā)+資產(chǎn)運營”的經(jīng)營模式；經(jīng)營導(dǎo)向也發(fā)生改變，從過去追求規(guī)模到現(xiàn)在開始追求效益。

也有房企給出了定性的銷售目標(biāo)。2021年接棒宋廣菊成為保利發(fā)展董事長的劉平，此前提出2022年保利發(fā)展要“進三爭一”，這一目標(biāo)較5年前宋廣菊提出的“重回前三”更進一步。4月21日，在2021年度保利發(fā)展網(wǎng)上業(yè)績說明會上，劉平表示，“公司提出‘進三爭一’目標(biāo)是有信心和底氣的。”

另外，從存貨來看，截至2021年年末，TOP50上市房企存貨規(guī)模達到了11.03萬億元（6家未披露年報房企未計入統(tǒng)計范圍內(nèi)）。從單個房企存貨規(guī)模來看，2021年有17家房企存貨規(guī)模超過2000億元；頭部房企存貨規(guī)模均超萬億元，其中碧桂園、萬科存貨規(guī)模分別為10600億元和10760億元；保利發(fā)展存貨規(guī)模也達到8096億元。

在TOP50上市房企中，2021年末較2020年末存貨出現(xiàn)下降的企業(yè)有13家，其中碧桂園存貨減少最多，為400億元；首開股份次之，為202.39億元。其他31家房企存貨均出現(xiàn)增長，2021年存貨增長區(qū)間在0.71億至1111.97億元間，其中存貨增長最多的是建發(fā)房產(chǎn)，增長值為1111.97億元；存貨增量超過千億元的僅有一家。

由此可以看出， 2021年上半年在“集中供地”政策首度實施情況下，房企加大投資、積極拿地，但在2021年下半年，疫情及行業(yè)政策等因素帶來了較多不確定性，多數(shù)房企開工、竣工均受到不同程度影響。

提到房企存貨就不得不提房企存貨周轉(zhuǎn)率。

存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)營運能力重要指標(biāo)之一，用來測定企業(yè)一定時期內(nèi)存貨的周轉(zhuǎn)速度；存貨周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強，以及占用在存貨上的資金周轉(zhuǎn)速度越快。

根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年TOP50上市房企平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.407，較2020年末存貨周轉(zhuǎn)率平均上升了0.042。存貨上升同時周轉(zhuǎn)率也上升，說明房企銷售速度小于土地儲備增加和可售面積增長速度。

其中，華發(fā)股份存貨轉(zhuǎn)換周期超過2000天，中國鐵建存貨轉(zhuǎn)換周期僅為173天，這兩者分別為存貨轉(zhuǎn)換統(tǒng)計數(shù)據(jù)中最大值和最小值。

隨著新冠疫情在國內(nèi)各城市點式復(fù)發(fā)，居民收入預(yù)期和消費信心均受到打擊，房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展受到一定影響，不少房企甚至遭受流動性風(fēng)險。在此情況下，如何在政策利好下加快庫存去化速度，是擺在眾多房企面前一道待解難題。