融僑集團尚未到可以松口氣的時候。

6月1日，融僑集團發(fā)布關于“19融僑01”2022年第一次債券持有人會議決議的公告，會議同意通過所有未償付本金兌付時間，調(diào)整為2023年6月3日，即延期一年。

本場會議涉及5項議案，其中4項通過，1項未通過。通過項目包括《關于豁免“19融僑01”觸發(fā)交叉違約相關義務的議案》《關于發(fā)行人承諾“不逃廢債”的議案》《關于進一步調(diào)整債券本息兌付安排及增加增信保障措施的議案》以及關于豁免本次會議召開程序等相關要求的議案》。

未被通過議案則是《關于有條件同意調(diào)整“19融僑01”回售兌付方案的議案》。

2019年5月30日，融僑集團在公開發(fā)行規(guī)模合計20億元的“19融僑01”，期限5年，債券余額20億元，當期票面利率6.5%，附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權及投資者回售選擇權，本期債券的兌付日為2024年6月3日，若債券持有人行使回售選擇權，則其回售部分的兌付日為2022年6月3日。

公告發(fā)布的前一天，網(wǎng)傳一份文件顯示，為紓解當下階段性困難，融僑集團副總裁及以上人員（含總裁、地產(chǎn)集團總裁、產(chǎn)業(yè)集團總裁）主動提出，暫停發(fā)放2022年5月1日-12月1日期間薪資及福利。

6月2日，中國房地產(chǎn)報記者就上述文件及債權展期等問題多次嘗試向融僑集團了解相關情況，截至發(fā)稿，未收到回復。

債務危機顯現(xiàn)

關于這筆債券的展期早有征兆。

今年4月份，“19融僑01”以及“20融僑01”多次出現(xiàn)激烈價格波動。對此，融僑集團曾回應，公司不存在尚未澄清的負面輿情，不存在違約或延遲支付本息的情況。

5月6日，融僑集團再次發(fā)布公告稱，對“19融僑01”的利率不進行調(diào)整，同時啟動對該筆債券的回售。按照計劃，投資者于5月18日到5月20日進行回售登記，6月6日對回售資金進行兌付。

就在登記回售的前一天，融僑集團在發(fā)給投資人的信息中卻改口稱，“雖然想盡一切辦法籌措資金，爭取兌付6月初即將到期行權的公司債券，但無奈缺口依然很大，資金償付壓力巨大。”

5月27日，融僑集團發(fā)布關于“19融僑01”債券的第7個公告稱，融僑面臨流動性危機，希望尋求該債券的展期。

同時期，融僑集團還有一筆借款未能及時償還。

5月23日，平安信托發(fā)公告稱，旗下安遠9號集合資金信托計劃，產(chǎn)品借款人武漢融僑置業(yè)未能償還2022年5月18日到期的本金5.99億元及對應利息。

平安信托稱，雙方經(jīng)協(xié)商后，融僑方面給出了還錢承諾：出具了《債務清償承諾函》，稱將采取包括申請展期，加快項目開發(fā)建設，以項目再融資、銷售回款收入還款等方式進行償還。

記者注意到，今年6月，融僑集團還將面臨其他償債壓力。

據(jù)融僑集團發(fā)布2021年度公司債券報告披露，19融僑F1債券，利率為7%，今年6月5日到期，將進行回售。好在這個債券的余額相比不高，為3.125億元。

此前，融僑集團一直以穩(wěn)健形象示人。

其發(fā)布的2021年度公司債券報告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，融僑集團總負債663.29億元，資產(chǎn)負債率72.12%。在“三道紅線”方面，融僑集團剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金短債比及凈負債率分別為60.98%、1.04和74.46%，皆為“綠檔”。

不過，在融僑集團公布的數(shù)據(jù)中也能找到一些“危機”的蛛絲馬跡。

截至2021年年底，融僑集團流動負債為435.48億元，其中僅短期借款為62.95億元。同期，融僑集團賬面上貨幣資金為81.75億元，除去受限資金以外，僅能覆蓋短期借款。

盈利能力疲軟

在債務危機背后，是融僑集團盈利能力的式微。

4月29日，融僑集團發(fā)布2021年度公司債券報告。報告期內(nèi)，融僑集團營業(yè)收入206億元人民幣，歸屬母公司凈利潤錄得-1.09億元。

查閱過去4年債券報告，融僑集團2018年實現(xiàn)營業(yè)收入133.94億元，2019年為166.68億元，同比上漲24.44%，2020年實現(xiàn)營業(yè)收入221.58億元，同比上漲32.94%，2021年營業(yè)收入回落至206億，下滑7.03%。

歸屬母公司凈利潤方面，融僑集團從2018年的9.28億元下滑至2020年的2.21億元，2019年和2020年增速分別為-21.44%和-69.74%。

到2021年，融僑集團的歸屬母公司凈利潤為-1.09億元，出現(xiàn)首次虧損。

也就是說，融僑集團的歸屬母公司凈利潤已連降4年。同時，融僑集團已經(jīng)從增收不增利的情況，發(fā)展到營業(yè)收入下滑伴隨虧損的趨勢。

除此之外，2019年至2021年，融僑集團的房地產(chǎn)開發(fā)毛利率也在持續(xù)走低，分別為26.86%、20.61%以及12.89%，盈利能力明顯低于行業(yè)平均水平。

現(xiàn)金流方面，2015年至2018年，融僑集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-43.24億元、-70.97億元、-60.77億元和-12.42億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，流動性壓力隨之增大。

2019年~2021年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則出現(xiàn)改善，分別為74.50億元、63.31億元、113.26億元。

值得注意的是，融僑集團有息負債高企，2021年融僑集團的財務費達6.75億元，再加上6.34億元管理費用和5.79億元銷售費用，期間費用對公司盈利空間形成較大侵蝕。

在融資渠道方面，除了發(fā)債和借款，未上市的融僑集團渠道不算太多，其還通過股權質(zhì)押、信托等方式融資。

融僑集團在此前回應投資人的公告中也表示，去年以來，隨著多家大型民營房企暴雷，金融持續(xù)收緊，融資全面受限。債券、ABS等產(chǎn)品發(fā)行審批備案基本停滯；銀行、信托等對民營房企的主體風險高度警覺，貸款基本上只減不增。與此同時，自去年第三季度來，新房銷售市場逐月下行，疊加疫情因素，到今年5月更是出現(xiàn)斷崖式下滑。目前，融僑的融資性現(xiàn)金流受到擠壓，經(jīng)營性現(xiàn)金流幾近枯竭。

穩(wěn)健企業(yè)的擴張之路

“一部融僑史，半座福州城�！贝饲�，福州樓市曾流傳著這樣一句話。

融僑集團的創(chuàng)始人是愛國僑商林文鏡。1987年，年近60歲的林文鏡放棄了在印尼的事業(yè)，回國“二次創(chuàng)業(yè)”。1989年，林文鏡在福州創(chuàng)辦融僑集團，以“為居者著想，為后代留鑒”為經(jīng)營理念，致力為中國打造理想城市生活。

與閩系房企給業(yè)內(nèi)的“激進”印象不同，融僑集團一向以穩(wěn)健形象示人。根據(jù)官網(wǎng)介紹，目前融僑集團開發(fā)運營有港口、工業(yè)村、地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。

2005年，融僑集團開始走出福建，逐漸進行全國布局。值得注意的是，它幾乎是表現(xiàn)強勁的閩系房企中唯一沒有上市的公司。在被媒體問及上市計劃時，融僑方面曾一直表示沒有時間表，公司希望成為百年老店，不一定要上市。

2018年7月2日，林文鏡去世。此前2010年起，其長子林宏修開始擔任融僑集團副董事長兼總裁。

在同一時間節(jié)點，融僑集團也開始尋求突破，宣布要在2020年沖擊千億元規(guī)模。值得注意的是，2018年，房地產(chǎn)行業(yè)已宣布進入“黑鐵時代”，銷量下滑、盈利下降幾乎成為常態(tài)。此后幾年，房地產(chǎn)行業(yè)又遭遇了疫情、經(jīng)濟大環(huán)境等影響，趨勢難言明朗。

在融僑集團沖擊千億元過程中，采取了閩系房企慣用的合作開發(fā)模式。

其間，融僑集團陸續(xù)與陽光城、旭輝、金地等30強房企聯(lián)合拿地，通過合作開發(fā)、聯(lián)合操盤、互相持股等多種合作模式，實現(xiàn)黃金地段優(yōu)勢項目的低成本拿地，加速規(guī)模擴容。

隨著合作項目的增多，融僑集團整體利潤被攤薄。到2020年，融僑集團僅實現(xiàn)859億元銷售額，未能完成千億元目標。

目標未完成的同時，伴隨著擴張期間的激進拿地和融資，融僑集團經(jīng)營狀況卻出現(xiàn)問題。

融僑集團在2021年公司債券年度報告中也曾坦言，近3年公司資產(chǎn)負債率處于較高水平。此外，受購置土地節(jié)奏、項目開發(fā)進度、銷售回款以及房地產(chǎn)市場環(huán)境等因素綜合影響，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額波動較大。

債務危機出現(xiàn)之后的5月30日，網(wǎng)上開始流傳一份“融僑集團副總裁以上人員暫停發(fā)薪”的文件，為紓解當下階段性困難，融僑集團副總裁及以上人員（含總裁、地產(chǎn)集團總裁、產(chǎn)業(yè)集團總裁）主動提出，暫停發(fā)放2022年5月1日~12月1日期間薪資及福利。

對此，有房地產(chǎn)行業(yè)媒體人認為，若文件是真，融僑集團高層有為了紓困暫緩發(fā)薪的決心，證明公司還有救。當下，穩(wěn)樓市政策頻出，融僑集團也應該抓住機會化解危機。