上海的豪宅市場(chǎng)又火了？

剛剛復(fù)工復(fù)產(chǎn)的上海，很多豪宅已經(jīng)迫不及待地掛牌上市。

根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，6月初，上海平均每天就有3.7套總價(jià)3000萬以上的豪宅（含新房和二手房）成交。

僅6月初，上海已經(jīng)有超過30套總價(jià)1億以上的豪宅二手房源新掛牌上市。

可供參考對(duì)比的CRIC數(shù)據(jù)是，2021年以來，上�？們r(jià)1億以上的豪宅（含新房和二手房）一共只成交了45套。

最新掛牌的一套豪宅房源，位于上海的黃金地段新天地。翠湖天地最新一期翠湖五集一套還在5年限售期內(nèi)的房源，被標(biāo)上1.25億元的總價(jià)掛牌上市，單價(jià)近36萬元/平方米。

這套房子2021年的買入價(jià)僅6000多萬元，時(shí)隔一年，就被業(yè)主以兩倍的價(jià)格掛出，且不說能否成交，業(yè)主的投資心態(tài)可窺一斑。

不過，上海價(jià)格最堅(jiān)挺的豪宅，還是位于被戲稱為“梧桐區(qū)”的“衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)”及其周邊的老洋房。

目前上海成交的豪宅，單價(jià)最高紀(jì)錄已經(jīng)達(dá)到75萬/平方米，這套位于華山路889號(hào)的老洋房去年以8.5億元的總價(jià)成交，刷新了上海頂豪的單價(jià)紀(jì)錄。

自6月上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，不斷有關(guān)于上海豪宅市場(chǎng)的消息。

從成交來看，最受矚目的當(dāng)屬位于永嘉路的一棟近百年的花園洋房，2.5億元的總價(jià)，折合成交單價(jià)64.7萬元/平方米，歷經(jīng)兩個(gè)月疫情的平靜，上海的豪宅市場(chǎng)因?yàn)檫@套房源的成交瞬間出現(xiàn)了一個(gè)小高潮。

這套房源位于永嘉路569號(hào)，為花園住宅，是上海市徐匯區(qū)文物保護(hù)建筑。永嘉路位于上海老梧桐區(qū)，一路走過，都是類似的花園住宅及文物保護(hù)建筑。

永嘉路一家專門做老洋房業(yè)務(wù)的中介門店負(fù)責(zé)人告訴我們，近期成交的永嘉路569號(hào)價(jià)格屬于“比較好的價(jià)格”，以往他們代理的房源大多都要經(jīng)過至少幾個(gè)月的時(shí)間才有可能成交。

本次以2.5億成交的永嘉路569號(hào)老洋房，是中國染料化工業(yè)的創(chuàng)始人吳光漢先生舊居，上一次成交是在2017年，成交總價(jià)1.7億元。

2021年底，這套老洋房再次掛牌上市，當(dāng)時(shí)標(biāo)出的價(jià)格是3.2億元，比最終的成交價(jià)還高出7000萬元。

這么一算，永嘉路這套老洋房從2017年買入到了2022年5月賣出，5年價(jià)格漲8000萬元，漲幅高達(dá)47%，獲利可觀。

“去年的時(shí)候，就在569號(hào)對(duì)面，4億左右成交了一套老洋房，在這附近總價(jià)1億以上的成交還是挺普遍的，新房都要好幾千萬了，老洋房上億很正常，可能以前關(guān)注的人沒那么多吧�！敝蛔隼涎蠓可�意的中介負(fù)責(zé)人很淡定。

他說的4億左右成交的老洋房是永嘉路590號(hào)，為紡織大亨吳昆生故居，2019年底時(shí)報(bào)價(jià)4.2億元，具體成交價(jià)他不愿意多說。但我們還是打聽到，永嘉路590號(hào)的最終成交單價(jià)在45萬元/平方米。

高價(jià)掛牌然后降價(jià)成交，基本上是上海老洋房的買賣常態(tài)。

我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，最近部分專注中高端住宅業(yè)務(wù)的中介門店掛牌量出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)，一位只做3000萬以上豪宅交易的中介表示：“復(fù)工之后的確有一波放量掛牌，單純從量上來看是多了不少，但目前還不能確定是否和2個(gè)月的疫情管控后集中掛牌有關(guān)，還要再觀察一段時(shí)間�！�

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年6月初，上�？們r(jià)1億以上的豪宅就已經(jīng)超過30套二手房源掛牌。

據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示，2021年1月至2022年5月期間，總價(jià)1億以上的一手豪宅共成交18套，二手豪宅共成交27套，累計(jì)成交45套。

也就是說，今年6月至今上海總價(jià)1億以上的豪宅掛牌量已經(jīng)超過了過去一年多的成交量，明顯供過于求。

從成交來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年6月1-9日，總價(jià)3000萬以上的一手豪宅成交共23套，另據(jù)各平臺(tái)的不完全統(tǒng)計(jì)，總價(jià)3000萬以上的二手房成交10套，合計(jì)33套。也就是說，在6月初的將近10天里，上海總價(jià)3000萬以上的豪宅，平均每天能成交3.7套。

2021年同期，總價(jià)3000萬以上的一手豪宅僅成交17套，2022年同比增長(zhǎng)了35.3%。不排除因4、5月上海疫情造成市場(chǎng)交易暫停，一些進(jìn)行中的交易都推遲到6月成交，形成了成交數(shù)據(jù)的高企。

從具體成交日期來看，6月6日之后的成交明顯高于6月1日至5日，其中6月8日集中放量明顯。

從具體成交情況來看，CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示，2021年1月至2022年5月期間，一億以上二手豪宅共成交27套。

其中最貴的是華山路889號(hào)，成交總價(jià)8.5億元，單價(jià)高達(dá)75萬元/平方米。

該房源由889、891號(hào)組成，面積高達(dá)1131平方米，原為永安集團(tuán)旗下永安紡織印染公司總經(jīng)理郭棣活先生的宅邸。

從二手豪宅的成交情況來看，老洋房占比約30%，單價(jià)普遍在20萬元/平方米以上，但如永嘉路老洋房和華山路889號(hào)這樣超60萬元/平方米仍是個(gè)例。

最近還有上海陸家嘴豪宅湯臣一品一套房源以超過60萬元/平方米單價(jià)掛牌上市的傳言，我們?cè)诙鄠�(gè)平臺(tái)上也沒有找到相關(guān)信息，多家中介表示并沒有看到關(guān)于該房源的消息。

去年底剛剛開盤的翠湖五集，雖然還在5年的限售期內(nèi)，但是仍然有少量房源在6月初掛牌上市，其中三套房源掛牌價(jià)均過億。

一套位于翠湖五集2號(hào)樓高區(qū)的房源，建筑面積338.45平方米，買入價(jià)6500萬元，以1.25億元的價(jià)格掛牌，漲幅高達(dá)92.3%。

還有一套同樣位于高區(qū)的翠湖五集房源，面積338.35平方米，掛牌價(jià)格1.2億。另有一套翠湖五集房源，面積454.4平方米，掛牌價(jià)1億元。

這些房源最終能不能以這個(gè)掛牌價(jià)成交，以及需要掛多久才能成交，都還是未知數(shù)。但是，上海豪宅，尤其是核心地段的豪宅，一二手價(jià)格倒掛的現(xiàn)實(shí)就擺在眼前。

不僅僅是翠湖天地，在調(diào)研中，有不少豪宅掛牌價(jià)與買入價(jià)都有巨大差距。如九龍倉濱江壹十八位于高區(qū)次頂樓的房源，建筑面積346平方米，還在五年限售期內(nèi)，買入價(jià)4500萬，以6880萬元掛牌，漲幅近53%。

蘇河灣一套獨(dú)棟別墅，建筑面積639.42平方米，該房源滿五唯一，買入價(jià)為5320萬元，掛牌價(jià)2.5億，漲幅近3.7倍，令人咋舌。

我們還發(fā)現(xiàn)，有部分掛牌的豪宅尚有抵押沒能還清，如另一套掛牌的華僑城蘇河灣別墅，總面積1220平方米，售價(jià)4.1億，該房源距上次交易不滿5年，買進(jìn)價(jià)為1.3億，尚有抵押9000萬。

部分豪宅“天價(jià)”掛牌的回潮，可能有部分中介和經(jīng)紀(jì)人故意“掛高”以吸引市場(chǎng)及媒體的關(guān)注，從而推動(dòng)豪宅市場(chǎng)價(jià)格的因素，也有上海一二手價(jià)格倒掛的因素，尤其是核心地段的豪宅，價(jià)差明顯。

“價(jià)差越大越好賣”是去年上海新房市場(chǎng)“一房難求”的重要原因，也導(dǎo)致大量投資客，包括一部分“打新炒房”族加入上海豪宅的購房群。

受其影響，上海部分單價(jià)10萬-16萬元/平方米的二手豪宅價(jià)格在2021年下半年較上半年上漲10%左右，部分單價(jià)超16萬元/平方米的二手豪宅房?jī)r(jià)下半年漲幅均在10%以上，其中翠湖天地（四期）最高漲幅達(dá)14.87%。

一手房方面，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至2022年5月間，上海一手房成交總價(jià)最高的并非名聲在外的湯臣一品，也并非與之齊名的翠湖天地，而是位于上海閔行區(qū)的別墅項(xiàng)目古北壹號(hào)，最高的成交總價(jià)為3.44億元；成交單價(jià)最高的是古北壹號(hào)的另一套別墅，單價(jià)約25萬元/平方米。

2021年10月，湯臣一品和翠湖五集均有成交，均價(jià)分別為21.9萬元/平方米和18.1萬元/平方米，湯臣一品成交總價(jià)1.33億元，翠湖五集成交套均總價(jià)1.13億元。

這一數(shù)據(jù)，似乎打破了大家對(duì)于湯臣一品和翠湖天地最貴豪宅的刻板印象。

總體來看，一手頂豪上億成交基本上都是大面積戶型，18套房源平均均價(jià)為18.45萬元/平方米。

近年來，上海頂豪市場(chǎng)跑在全國前列，2021年無論是3000萬元/套以上，還是5000萬元/套以上豪宅，上海的成交套數(shù)都占據(jù)全國半壁江山。一定程度上，上海頂豪市場(chǎng)于全國都有引領(lǐng)作用。

永嘉路老洋房的成交再次點(diǎn)燃了上海豪宅市場(chǎng)的熱情。從目前來看，6月至今上海豪宅掛牌量的確出現(xiàn)了一定上升，但集中掛牌有疫情的因素，能否成交還要看市場(chǎng)的恢復(fù)情況。

上海豪宅目前仍然呈現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，高價(jià)掛牌也在一定程度上反應(yīng)業(yè)主的心態(tài)，疫情在一定程度上加速了他們出貨的決策，價(jià)格是一種對(duì)市場(chǎng)的試探。

我們認(rèn)為，豪宅價(jià)格的堅(jiān)挺，說明了上海仍有巨大的吸引力。未來無論是豪宅還是剛需市場(chǎng)，上海樓市能否繼續(xù)堅(jiān)挺，還需看疫后上海整體經(jīng)濟(jì)、生活的恢復(fù)速度和程度。