“猶如久旱逢甘霖，新政給市場注入了信心，我們店這個月業(yè)績提升了50%�！�6月30日，在青島德佑中海國際店，李店長剛接待完一組客戶，又開始梳理意向客戶名單，忙得不亦樂乎。

在青島浮山后某央企樓盤，展廳里客戶和銷售人員來來往往，好不熱鬧�，F(xiàn)場置業(yè)顧問張女士告訴記者：“從早上9時開始，來看房的客戶就沒停過�！�

這是近期青島樓市升溫的一個縮影。

據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年1~6月，青島新建商品房成交73407套。其中，6月份新建商品房成交29238套，成交總面積362.28萬平方米，成交總金額521.8億元，均創(chuàng)造了單月成交歷史，環(huán)比5月分別上漲147%、166%和183%；同比也有大幅增長。

歷來被視為“樓市晴雨表”的二手房也開始復(fù)蘇。根據(jù)青島貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月份青島二手房成交達(dá)到5865套。自去年7月份開始，青島二手房成交量持續(xù)走低，有的月份甚至成交不到3000套。

青島樓市正在利好政策下釋放新空間。

樓市呈現(xiàn)“冷熱不均”現(xiàn)象

根據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年青島新建商品房成交77167套，同比上漲4.93%；成交總面積9233931平方米，同比上漲8.15%；總成交金額13456442萬元，同比上漲4%；全市成交均價14573元/平方米，同比下降3.84%。

青島樓市的復(fù)蘇，與近期地方政府一系列調(diào)控政策有關(guān)。

作為“北方第三城”，青島樓市一直以“穩(wěn)健”著稱。不過，經(jīng)歷了較長一段時間樓市下行，青島也面臨新房庫存承壓問題�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，青島市商品住宅狹義庫存量高達(dá)2560萬平方米，位居第一。

面對樓市庫存承壓，自今年3月份開始，青島陸續(xù)出臺新政調(diào)整樓市。如在限購方面，將黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購區(qū)域；支持改善型需求，可以“賣1買1”；在信貸政策方面，非中心區(qū)域?qū)嵭小罢J(rèn)貸不認(rèn)房”政策；公積金貸款額度提高到80萬元，進(jìn)一步減輕購房成本。

記者了解到，近期青島主城區(qū)“5年限售”這一影響樓市流動性的政策也迎來實質(zhì)性松動。不過，這一政策并沒有“官宣”，亦沒有具體文件。

“此前，類似城陽解除限購等政策也是執(zhí)行了一段時間官方才發(fā)布相關(guān)文件�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，青島此舉意在試探各方反應(yīng)，同時給自己留有余地，此前青島有被“叫停政策”先例。

上述人士所述“先例”是指2020年4月，青島優(yōu)化“5年限售”政策，政策出臺第3天即宣告取消。不過，這也反應(yīng)出疫情壓力下地方政府對調(diào)控底線的試探。

盡管青島樓市政策效果顯現(xiàn)，但從全市范圍來看“冷熱不均”現(xiàn)象仍在延續(xù)。

在青島樓市庫存重地膠州，“以價換量”成為市場常態(tài)，特別是在上合示范區(qū)，諸多項目售價只有7000元~8000元/平方米；面對激烈的市場競爭，不少項目推出首付分期模式，有項目甚至推出首付1萬元活動，去化壓力可見一斑。

“新政對膠州樓市影響有限，庫存依然很大。”一家長期在膠州從事新房分銷業(yè)務(wù)的企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。

“我們項目小高層最近都斷貨了，總價比較低，后期將推出洋房和別墅產(chǎn)品�！鼻鄭u城陽某本土房企策劃經(jīng)理告訴記者，從項目實際情況看，無論是成交還是到訪都比較穩(wěn)定，新政的刺激性作用并不大，主要原因是城陽共有產(chǎn)權(quán)政策已經(jīng)透支市場。

記者了解到，2020年青島市城陽區(qū)推出共有產(chǎn)權(quán)政策極大刺激了市場，城陽樓市成交曾經(jīng)一度沖到青島首位；進(jìn)入2021年后，共有產(chǎn)權(quán)政策多次調(diào)整，對城陽樓市拉動作用日漸式微；進(jìn)入2022年后，共有產(chǎn)權(quán)政策這個曾經(jīng)拉動樓市了利器啞火，不少房企暫停了這一業(yè)務(wù)，城陽也走到了由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)折點。

在青島主城區(qū)卻是另一番景象。青島浮山后一樓盤置業(yè)顧問表示，所在樓盤近期到訪量和成交量一直較穩(wěn)定，青島出臺支持改善型需求政策后，片區(qū)熱點進(jìn)一步得到提升。記者注意到，近期包括青島綠城、中交地產(chǎn)等多個項目發(fā)出喜報，提前完成半年任務(wù)，并收回部分優(yōu)惠。

“青島樓市存在比較明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾，郊區(qū)土地儲備和新增供應(yīng)巨大，許多項目即使降價去化也很困難，庫存積壓比較大。同時，主城區(qū)出讓土地有限，改善型客戶聚焦主城，造成主城房價穩(wěn)步上漲�！碧六Z租售山東渠策負(fù)責(zé)人、中國城市與區(qū)域治理研究院特聘專家張斌表示，從今年土地出讓來看，政府也有意在調(diào)整，加大了主城區(qū)土地供應(yīng)，這種結(jié)構(gòu)性矛盾有望在未來1~2年得到緩解。

從市場層面來看，購房者購房也趨于理性。

青島市民趙女士對記者表示，去年她就開始在青島李村中心區(qū)域了解二手房情況，目前市場上房源充足，自己不會倉促購房，要多看看房子品質(zhì)以及價格合適后才會出手。

在青島從事地產(chǎn)中介的門店經(jīng)理趙波告訴記者，最近青島二手房市場行情明顯轉(zhuǎn)好，近期房貸利率持續(xù)走低，再加上寬松政策連續(xù)出臺，對市場起到了一定刺激作用。

青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強也表示，目前青島新增掛牌房源無太大變化，整體市場呈現(xiàn)穩(wěn)中有升狀態(tài)；同時，大多數(shù)業(yè)主對市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，誠心出售、合理報價業(yè)主越來越多。

市場信心仍需提振

盡管6月份青島樓市表現(xiàn)搶眼，但多位分析人士認(rèn)為，青島樓市整體仍供大于求，回溫尚需時間。

記者了解到，青島近期新房網(wǎng)簽出現(xiàn)回暖，除了新房成交放量外，也與老盤集中簽約有關(guān)。比如，膠州市榮盛錦繡外灘、名城府邸等項目前期積累客戶進(jìn)行了集中網(wǎng)簽。

“我們的銷售比較平穩(wěn)，解除限購政策對即墨樓市帶動有限。價格方面，‘6·18’年中優(yōu)惠力度還比較大，很多客戶是奔著優(yōu)惠來訂房的�！奔茨�藍(lán)谷某頭部房企渠道負(fù)責(zé)人表示，他們項目目前面臨最大問題是‘客戶增量’有限，目前項目正在通過‘老帶新’等政策邀約客戶。

“目前，青島樓市處于傳導(dǎo)和反應(yīng)期，市場是否回暖目前無法定論，但某些片區(qū)率先開啟市場修復(fù)，多個項目來訪和認(rèn)購轉(zhuǎn)化有明顯提升。”卓易數(shù)據(jù)高級市場分析師王玟琳表示，按以往規(guī)律，一線城市熱度起來半年后，青島市場才會慢慢熱起來；目前一線城市尚未起勢，青島樓市仍需時間。

張斌認(rèn)為，樓市要穩(wěn)定發(fā)展首先要提振市場信心，當(dāng)下市場預(yù)期比較樂觀；其次要看宏觀經(jīng)濟和購房者“錢袋子”。

張斌還建議，要解決青島樓市結(jié)構(gòu)性矛盾，應(yīng)該加強老城區(qū)改造，增加90~120平方米剛需產(chǎn)品供應(yīng)；同時，應(yīng)該加快郊區(qū)板塊配套跟進(jìn)速度，加大公共交通、教育投入力度，從長遠(yuǎn)看，可以緩解市場供求錯位，直接有利于人口導(dǎo)入。