去年年底時，龍光集團有限公司（以下簡稱“龍光集團3380.HK）還是與碧桂園、龍湖齊名的民營房企“優(yōu)等生”，彼時，這3家企業(yè)是除保利發(fā)展、招商蛇口等央企外唯一獲得監(jiān)管部門支持發(fā)債的優(yōu)質(zhì)民營房企。

僅半年時間，昔日“優(yōu)等生”也陷入債務違約的泥潭。

8月7日晚，龍光集團公告表示，公司將暫停支付5筆美元債即將到期的利息。這5筆美元債分別是2026年到期的4.7%優(yōu)先票據(jù)、2025年到期的4.25%優(yōu)先票據(jù)、2028年到期的4.5%優(yōu)先票據(jù)、2025年到期的5.75%優(yōu)先票據(jù)、2023年到期的6.5%優(yōu)先票據(jù)，五筆美元債合計本金約16億美元。

龍光集團公告表示，暫停有關(guān)境外美元優(yōu)先票據(jù)的利息支付可能導致公司債權(quán)人要求加快還款，但截至發(fā)布公告時，公司并無接獲本公司發(fā)行的境外美元優(yōu)先票據(jù)的持有人就加快還款發(fā)出任何通知。

對于暫停支付上述5筆美元債到期利息的原因，龍光集團發(fā)言人解釋是為了推動整體境外債務管理方案，公平對待所有投資人。

“暫停付息是公司境外債整體管理的一部分。”上述發(fā)言人稱，在做整體債務管理的時候，一般市場通常做法都會暫停付息，不優(yōu)先支付某個投資人，公平對待所有組別的投資人。希望從整體上有效化解財務壓力，平衡各方利益，最終實現(xiàn)整體債務的妥善解決。

此外，對于公司的境內(nèi)債務，據(jù)接近龍光集團的相關(guān)人士表示，公司會綜合考量境外和境內(nèi)債務情況，不會“厚此薄彼”而優(yōu)先解決離岸債務。

債務自救

作為深耕大灣區(qū)的舊改大戶，龍光集團在業(yè)內(nèi)長期被當作房企優(yōu)等生。截至2021年12月31日，龍光集團房地產(chǎn)開發(fā)項目共計約120個，主要位于大灣區(qū)、長三角等區(qū)域核心城市，土地儲備相對充裕。但隨著行業(yè)環(huán)境變化，龍光集團的債務壓力也逐漸凸顯。

龍光集團的債務違約是從評級下調(diào)開始引爆。

在今年1月底，龍光集團還成功發(fā)行了一筆可轉(zhuǎn)換公司債券，但隨后不久，惠譽、穆迪、標普三大國際評級機構(gòu)紛紛下調(diào)龍光的信用評級。

今年3月1日，瑞銀發(fā)布報告，指出龍光集團的表外債務可能高至580億元至790億元，將其評級由“中性”降至“沽售”，目標價由5.8港元下調(diào)至1.8港元。此后，龍光集團遭遇股債雙殺。

3月7日，龍光集團通過境內(nèi)平臺深圳龍光控股有限公司（以下簡稱“龍光控股”）在上交所發(fā)布臨時公告，坦言企業(yè)短期存在一定的償債壓力。

那么，當前龍光集團的債務壓力有多大？

除了瑞銀發(fā)布的報告中提到的表外債務數(shù)據(jù)作為參考，有公開報道統(tǒng)計，龍光集團公開可見的境內(nèi)外債券余額約446億元。

其中，境外債方面，根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，龍光集團目前共存續(xù)有13筆美元債（含1筆永續(xù)債），當前余額約為36.59億美元；境內(nèi)債方面，龍光集團主要通過龍光控股發(fā)債融資，據(jù)企業(yè)預警通APP統(tǒng)計顯示，龍光集團目前存續(xù)債券共20只，余額約為198.99億元。

截至2021年底，龍光集團現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為382.36億元，同比出現(xiàn)減少。

作為房企重要現(xiàn)金來源之一，受整體行業(yè)下行影響，龍光集團今年上半年銷售額也大幅下降至人民幣303.4億元，同比降幅超50%。

正在推動債務整體管理

為了解決債務問題，龍光集團采取過若干措施。

龍光集團方面表示，自2022年1月起，公司就積極與國企、金融機構(gòu)進行對接，開展資產(chǎn)盤活處置工作，并將待盤活處置資產(chǎn)分成開發(fā)類、城市更新類、持有物業(yè)類三類項目，加快資產(chǎn)盤活進度。

今年3月8日，龍光集團將旗下位于大本營汕頭市東海岸新城新津片區(qū)的一個在建住宅項目公司100%股權(quán)及股東貸款，以10.24億元的價格出售給中海集團旗下上市平臺中海宏洋。

此外，龍光集團旗下龍光基業(yè)將廣西龍光貴梧高速公路40%股權(quán)賣給新世界發(fā)展，回籠資金26.5億元。

除了出售資產(chǎn)，龍光集團還推動旗下債務展期，以時間換空間。

目前，境內(nèi)債務方面，龍光集團已經(jīng)將“19龍控01”、“8龍控02”、“龍聯(lián) 08”以及“20龍控02”共4筆債券成功展期。

境外債務方面，龍光集團也公告披露表示會主動對境外債務進行整體管理。

上述龍光集團發(fā)言人表示，公司提出進行整體主動債務管理，也是為了應對新的市場環(huán)境下如何更好地保護購房者，投資者和員工等各方利益的平衡，在保交房的前提下進行綜合平衡。

“整體債務管理的主要目的，是為了解決境外債務到期還款壓力，讓公司和管理層有更多精力回歸運營。最大限度挖掘運營的潛能，使得公司一步步回到健康發(fā)展軌道。整體境外債務管理是公司主動地為了針對于擁有不同的條款形式、管轄法律、增信等復雜多樣的債務情況，利用協(xié)議安排、雙邊落地等不同方式達到境外整體債務展期�！痹摪l(fā)言人表示，整體債務管理可以使得境外債務整體展期，有利于公司進一步進行境內(nèi)債務展期，同時也使得公司用時間換空間，將更多精力用于公司運營，保交付促銷售。

為了推進整體境外債務管理方案，龍光集團表示，已委任海通國際為財務顧問，以評估公司資本結(jié)構(gòu)，并探討所有可行的整體債務管理方案。公司及財務顧問秉持公平公正的原則和開放透明的態(tài)度，積極主動與所有境外債券持有人保持開誠布公的溝通，聆聽各類投資人的訴求和建議。

龍光集團發(fā)言人表示：“幾個月以來，公司詳細評估公司的資本結(jié)構(gòu)以及未來流動性情況，以及細致盤點公司的境內(nèi)外資產(chǎn)，這部分工作量和復雜性都非常大，目前已取得階段性成果�！�

根據(jù)其披露，龍光集團已于近期完成一筆境外銀團貸款展期，獲得全體銀團成員的全力支持，愿意與公司共同渡過難關(guān)。

目前，外界對龍光集團何時能夠推出境外債務整體管理方案較為關(guān)心。對此，龍光集團相關(guān)人士也回應稱，考慮到宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)近況及公司境外債務的復雜性，制定整體債務管理方案仍需要一定時間。不過公司正在加快推進相關(guān)事項，會盡快提交一套方案。