房地產(chǎn)行業(yè)尚未出清，收并購機(jī)會(huì)明顯增加，但收并購熱度卻在不斷下滑。

CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)房企8月共有36筆并購交易，已披露交易規(guī)模較7月環(huán)比下降接近70%，單筆最高交易規(guī)模不足10億元。

值得注意的是，并購貸款融資“熄火”。自去年底銀保監(jiān)會(huì)首度提出合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和并購貸款以來，從“破冰”到今年5月并購融資總額甚至超兩千億元。而5月以后至今，市場(chǎng)上尚無房企再獲新增貸款額度。

截至目前，多數(shù)企業(yè)包括碧桂園、華潤(rùn)、中海等在2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也表達(dá)了對(duì)收并購的看法，部分現(xiàn)金流相對(duì)健康安全的房企，對(duì)收并購持關(guān)注態(tài)度，更多房企則偏向謹(jǐn)慎。

01

8月收并購交易規(guī)模

環(huán)比降七成

自2021年下半年以來，隨著部分房企流動(dòng)性危機(jī)出現(xiàn)，出險(xiǎn)房企急于打通項(xiàng)目股權(quán)出售渠道，市場(chǎng)上收并購機(jī)會(huì)增加。

一些房企也看到了機(jī)會(huì)，但遲遲不敢在收并購上下手，畢竟在資金面尚未回暖的情況下，收并購項(xiàng)目仍然是一塊難啃的骨頭。

下半年以來，尤其是6、7月份，房地產(chǎn)銷售邊際回暖，房企收并購意愿有所提升。

根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，6月共計(jì)49筆并購交易，其中已披露交易金額的34筆并購總交易對(duì)價(jià)達(dá)到約539億人民幣。7月交易規(guī)模有所提升，49筆并購交易中有29筆披露總交易對(duì)價(jià)達(dá)559意愿，交易規(guī)模環(huán)比提升3.8%。

然而進(jìn)入8月份，收并購熱度明顯下降。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年8月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及36筆并購交易，較前兩個(gè)月減少了13筆，與之相應(yīng)的是交易規(guī)模大幅下降，19筆披露交易金額的并購事件，總交易對(duì)價(jià)約169.9億，交易規(guī)模環(huán)比顯著下滑69.6%。

從單筆并購交易規(guī)模來看，2022年百億以上收并購案例實(shí)屬罕見，7月單筆交易規(guī)模最高為19.3億，而8月更是降至8.9億元。

從過去幾個(gè)月的收并購動(dòng)作來看，并購交易多集中于單住宅項(xiàng)目或多元化的收并購，且以收購合作方剩余股權(quán)或金融機(jī)構(gòu)收購為主。

以8月收并購事件為例，恒大、奧園、正榮、佳兆業(yè)、雅居樂、新力等房企在本月繼續(xù)出售資產(chǎn)、回籠資金，多數(shù)房企傾向于出讓住宅項(xiàng)目。其中，36筆交易中24筆涉及開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)，披露轉(zhuǎn)讓的住宅項(xiàng)目的并購規(guī)模約87.6億，占全部規(guī)模的比例提至51.5%，而7月這一數(shù)據(jù)僅為17.3%。

此外，有12筆交易是并購方收購合作項(xiàng)目的剩余股權(quán)，如弘陽以總價(jià)8.57億轉(zhuǎn)讓廣州白云地塊剩余34%股權(quán)予合作方南國置業(yè)和招商，華宇受讓2個(gè)融創(chuàng)重慶合作項(xiàng)目的剩余股權(quán)等。

02

并購融資推進(jìn)緩慢

5月以來無新增并購貸額度

當(dāng)前房企并購資金的來源仍以銀行并購貸款為主，并購貸款授信名單從國企央企向民企延伸。但綜合近三個(gè)月來看，房企并購貸款融資額度支持力度有所降溫。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月底，典型房企年內(nèi)共獲取1960億的銀行并購貸額度。

其中，美的置業(yè)、碧桂園新增并購貸款額度累計(jì)達(dá)370億元、350億元，華潤(rùn)置地、大悅城授予并購額度處200億元，而旭輝、新希望、五礦和瑞安也已累計(jì)獲得100-150億元的并購額度。上述房企并購貸款額度均在5月之前完成投放。

5月以后，市場(chǎng)上沒有房企再獲新增貸款額度。

在市場(chǎng)未回暖、不確定性高的情況下，多數(shù)房企并購意愿不高，并購融資推進(jìn)緩慢。

從并購債券來看，8月沒有房企發(fā)行并購債券，截至8月底，房地產(chǎn)行業(yè)累計(jì)發(fā)行并購債券140億元。值得注意的是，金茂、信達(dá)、綠城、建發(fā)、首開、華潤(rùn)置地等6家高主體評(píng)級(jí)房企已獲批尚未發(fā)行的并購債規(guī)模371.6億，明確當(dāng)中約88億的募集資金用于項(xiàng)目收并購，占總注冊(cè)規(guī)模的23.7%。

03

謹(jǐn)慎仍是房企

收并購的主流態(tài)度

過去，收并購是土拍市場(chǎng)以外重要的投資渠道，但當(dāng)前房企對(duì)收并購仍然非常謹(jǐn)慎。2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，多數(shù)企業(yè)包括碧桂園、華潤(rùn)、綠城、瑞安、旭輝永升、新城悅等在內(nèi)對(duì)下半年的并購態(tài)度偏謹(jǐn)慎。

比如碧桂園公開披露，上半年已經(jīng)跟39家企業(yè)進(jìn)行收并購合作，其中有相當(dāng)數(shù)量是出險(xiǎn)企業(yè)，不過這些合作僅限于合作項(xiàng)目進(jìn)行。

綠城方面則直言，上半年收并購談過很多家，項(xiàng)目或地價(jià)高或規(guī)劃不合要求，收并購問題較多，相對(duì)而言公開市場(chǎng)拿地性價(jià)比更高，北京獲取地塊凈利率接近10%，而杭州接近9%。

再如瑞安房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前市場(chǎng)上有很多出售的房企，但對(duì)方要求的價(jià)格依然較高；建發(fā)國際也提出類似的問題，當(dāng)前行業(yè)收并購項(xiàng)目很多，但需要著重考慮項(xiàng)目債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目不能盤活，就算打2折也不會(huì)收購。

實(shí)際上，收并購之所以難以推進(jìn)，與買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)格判斷差距非常大有關(guān)。當(dāng)前現(xiàn)狀下，買方在收并購時(shí)希望資產(chǎn)打折，最好是打“骨折”，才有意愿收并購；而賣方打折的意愿普遍偏低，畢竟當(dāng)前能夠賣出去的資產(chǎn)都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果為了解決眼下的資金困難問題，而打折出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那么僅靠余下賣不出去的資產(chǎn)則更難維持經(jīng)營。

在行業(yè)逐漸分化的情況下，也有部分房企對(duì)收并購持有較為積極的態(tài)度。比如中海，而物企方面華潤(rùn)萬象生活、卓越商企服務(wù)也對(duì)并購持關(guān)注態(tài)度。

典型如中海，上半年完成廣州、上海、成都相關(guān)項(xiàng)目股權(quán)并購，并購?fù)度?06.6億，下半年還將繼續(xù)尋求并購機(jī)會(huì)。

整體來看，行業(yè)出清階段，大部分房企對(duì)收并購維持謹(jǐn)慎態(tài)度，項(xiàng)目的流動(dòng)性和盈利性成為收并購重要指標(biāo)，這也要求房企在收并購時(shí)考慮的因素更加復(fù)雜。

流動(dòng)性危機(jī)之下，市場(chǎng)收并購機(jī)會(huì)顯然逐步增多，但隱藏風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。當(dāng)前的收并購多存在于有股權(quán)合作的項(xiàng)目，且收購規(guī)模有限，以降低風(fēng)險(xiǎn)，縮短背調(diào)周期。而銀行并購貸款仍然是并購資金的主要來源。

在房企資金鏈承壓、行業(yè)信任危機(jī)影響下，項(xiàng)目是否優(yōu)質(zhì)、是否達(dá)到企業(yè)的拿地標(biāo)準(zhǔn)、最終是否能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，這些都是決定房企收并購的根本因素。

在行業(yè)尚未出清的情況下，房企對(duì)收并購依然秉持謹(jǐn)慎態(tài)度，在此背景下，收并購市場(chǎng)還將持續(xù)降溫。