“年中，集團現(xiàn)金短債比超4倍，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%。目前到年底已基本無償債壓力。集團平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%�！饼埡�集團董事局主席吳亞軍在公告中表示：“無論市場起伏跌宕，龍湖始終嚴(yán)格遵守財務(wù)管理紀(jì)律，堅決控制短債比例及外債敞口、堅決保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道。”

8月26日，龍湖集團舉辦2022年中期業(yè)績推介會，出席會議的管理層包括龍湖集團董事長吳亞軍、龍湖副董事長邵明曉、執(zhí)行董事兼CEO陳序平、CFO趙軼。

中期報告顯示，上半年，龍湖集團合同銷售額為858.1億元，同比下降39.84%；營業(yè)額948億元，同比增長56.4%。

對于當(dāng)下正顯現(xiàn)的房地產(chǎn)市場下行周期，吳亞軍認(rèn)為，周期不一定是壞事，過程是痛苦，但龍湖也會有防守準(zhǔn)備，公司好多年前就思考布局。她表示，“很多年前，有一位金融機構(gòu)管風(fēng)險的人跟我講，他說泰坦尼克號撞到冰山的時候，你再來調(diào)頭已經(jīng)來不及了，一定要在看不到冰山的時候就提前做應(yīng)對。”

會上，吳亞軍還對“做空事件”做出回應(yīng)。她說，做空是正常市場行為，造謠不是正常行為。當(dāng)股價或者PE比別人好肯定會遭遇此類事情。

全年不做目標(biāo)設(shè)定

2022年上半年，龍湖集團股東應(yīng)占溢利為74.8億元，剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利65.5億元，同比增長6.1%。毛利潤為201.5億元，同比增長20.1%，核心稅后利潤率為10.3%，核心權(quán)益后利潤率為6.9%。

期內(nèi)，龍湖集團合同銷售額為858.1億元，分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團占比分別為34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%。其中在重慶、沈陽、濟南、合肥、貴陽、咸陽6地摘得城市銷售金額榜桂冠，并在15個城市進(jìn)入市場前五、33個城市進(jìn)入市場前十。

相較2021年上半年，龍湖集團的合同銷售額同比下降約40%。陳序平表示，今年整個行業(yè)是一個低開觸底向好的態(tài)勢，整體呈穩(wěn)中向好。全年房地產(chǎn)商品房的成交規(guī)模，同比去年預(yù)計會出現(xiàn)30%左右的降幅。

對于2022年全年的銷售目標(biāo)及推盤節(jié)奏，陳序平稱，龍湖集團全年可售貨源4000億元，會根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，不會為沖規(guī)模而做任務(wù)的調(diào)整，保證回款，全年不做目標(biāo)設(shè)定，會實時調(diào)整。對整體房地產(chǎn)市場保有信心。

投資方面，上半年，龍湖集團新增17幅新地，新增土地儲備總建筑面積為226萬平方米，權(quán)益面積134萬平方米，平均權(quán)益收購成本為每平方米9831元，這一價格比龍湖集團現(xiàn)有土地儲備的平均成本高出不少。

截至2022年6月30日，集團土地儲備合計6767萬平方米，權(quán)益面積為4690萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5206元，為當(dāng)期簽約單價的31.4%。

按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總面積的31.8%、25.8%、18.7%、13.7%及10%。

值得注意的是，2022年上半年，包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入首次突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長26%，3年復(fù)合增長率達(dá)36%。

其中，龍湖上半年新增運營4座商場，累計開業(yè)運營商場達(dá)65座，已開業(yè)商場建筑面積為618萬平方米（含車位總建筑面積為773萬平方米），整體出租率95.6%。上半年，龍湖租賃住房品牌“冠寓”租金收入同比增長11%至11.8億元，累計開業(yè)房間數(shù)已超11萬間，現(xiàn)已成為集團經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。

融資成本3.99%創(chuàng)新低

時刻保持低杠桿、安全現(xiàn)金流，是抵抗風(fēng)險的重要利器。正如吳亞軍在業(yè)績報告中所說，無論市場起伏跌宕，龍湖始終嚴(yán)格遵守財務(wù)管理紀(jì)律，堅決控制短債比例及外債敞口、堅決保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道。

得益于此，龍湖集團平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%，創(chuàng)下新低；負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無償債壓力。

債務(wù)方面，期內(nèi)，龍湖凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為55.3%，綜合借貸總額為2123.8億元。

三道紅線方面，龍湖集團截至報告期末現(xiàn)金短債比為4.07倍，資產(chǎn)負(fù)債率68%，凈負(fù)債率55%，在手現(xiàn)金為875.5億元，連續(xù)六年滿足"三道紅線"要求。

報告顯示，上半年龍湖每股基本盈利1.268元，剔除公平值變動等影響后之每股核心基本盈利同比增長5.9%至1.110元，中期，董事會決議宣派股息每股0.33元。

2021年至今，民營房企的發(fā)債占比已經(jīng)持續(xù)下滑，據(jù)中郵證券統(tǒng)計，2021年該比例約為14.4%，截至今年8月21日已降至5.3%的新低，發(fā)債總額約196.3億元，發(fā)行人包括碧桂園、龍湖集團、旭輝控股集團。

報告期內(nèi)，龍湖集團成功發(fā)行33億元公司債券，票息介乎3.49%至4.00%，期限介乎于6年至8年；報告期后，集團于2022年7月成功發(fā)行17億元公司債券，票息4.1%，期限6年。

8月23日晚間，龍湖集團發(fā)布公告稱，其旗下重慶龍湖公司將于8月25日發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)，總規(guī)模不超過15億元，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（下稱“中債信增”）提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。這也進(jìn)一步印證了前期關(guān)于監(jiān)管為優(yōu)質(zhì)民營房企提供流動性支持的消息。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該債券的發(fā)行是當(dāng)前民營房企積極拓寬融資渠道的一個重要體現(xiàn)。

當(dāng)下，惠譽、穆迪、標(biāo)普分別對龍湖集團保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。