“年中，集團(tuán)現(xiàn)金短債比超4倍，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%。目前到年底已基本無(wú)償債壓力。集團(tuán)平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%�！饼埡�集團(tuán)董事局主席吳亞軍在公告中表示：“無(wú)論市場(chǎng)起伏跌宕，龍湖始終嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)管理紀(jì)律，堅(jiān)決控制短債比例及外債敞口、堅(jiān)決保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道。”

8月26日，龍湖集團(tuán)舉辦2022年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)，出席會(huì)議的管理層包括龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍、龍湖副董事長(zhǎng)邵明曉、執(zhí)行董事兼CEO陳序平、CFO趙軼。

中期報(bào)告顯示，上半年，龍湖集團(tuán)合同銷(xiāo)售額為858.1億元，同比下降39.84%；營(yíng)業(yè)額948億元，同比增長(zhǎng)56.4%。

對(duì)于當(dāng)下正顯現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期，吳亞軍認(rèn)為，周期不一定是壞事，過(guò)程是痛苦，但龍湖也會(huì)有防守準(zhǔn)備，公司好多年前就思考布局。她表示，“很多年前，有一位金融機(jī)構(gòu)管風(fēng)險(xiǎn)的人跟我講，他說(shuō)泰坦尼克號(hào)撞到冰山的時(shí)候，你再來(lái)調(diào)頭已經(jīng)來(lái)不及了，一定要在看不到冰山的時(shí)候就提前做應(yīng)對(duì)�！�

會(huì)上，吳亞軍還對(duì)“做空事件”做出回應(yīng)。她說(shuō)，做空是正常市場(chǎng)行為，造謠不是正常行為。當(dāng)股價(jià)或者PE比別人好肯定會(huì)遭遇此類(lèi)事情。

全年不做目標(biāo)設(shè)定

2022年上半年，龍湖集團(tuán)股東應(yīng)占溢利為74.8億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利65.5億元，同比增長(zhǎng)6.1%。毛利潤(rùn)為201.5億元，同比增長(zhǎng)20.1%，核心稅后利潤(rùn)率為10.3%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為6.9%。

期內(nèi)，龍湖集團(tuán)合同銷(xiāo)售額為858.1億元，分區(qū)域看，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷(xiāo)售金額在全集團(tuán)占比分別為34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%。其中在重慶、沈陽(yáng)、濟(jì)南、合肥、貴陽(yáng)、咸陽(yáng)6地摘得城市銷(xiāo)售金額榜桂冠，并在15個(gè)城市進(jìn)入市場(chǎng)前五、33個(gè)城市進(jìn)入市場(chǎng)前十。

相較2021年上半年，龍湖集團(tuán)的合同銷(xiāo)售額同比下降約40%。陳序平表示，今年整個(gè)行業(yè)是一個(gè)低開(kāi)觸底向好的態(tài)勢(shì)，整體呈穩(wěn)中向好。全年房地產(chǎn)商品房的成交規(guī)模，同比去年預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)30%左右的降幅。

對(duì)于2022年全年的銷(xiāo)售目標(biāo)及推盤(pán)節(jié)奏，陳序平稱，龍湖集團(tuán)全年可售貨源4000億元，會(huì)根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，不會(huì)為沖規(guī)模而做任務(wù)的調(diào)整，保證回款，全年不做目標(biāo)設(shè)定，會(huì)實(shí)時(shí)調(diào)整。對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)保有信心。

投資方面，上半年，龍湖集團(tuán)新增17幅新地，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為226萬(wàn)平方米，權(quán)益面積134萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本為每平方米9831元，這一價(jià)格比龍湖集團(tuán)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的平均成本高出不少。

截至2022年6月30日，集團(tuán)土地儲(chǔ)備合計(jì)6767萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為4690萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米5206元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的31.4%。

按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的31.8%、25.8%、18.7%、13.7%及10%。

值得注意的是，2022年上半年，包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入首次突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長(zhǎng)26%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)36%。

其中，龍湖上半年新增運(yùn)營(yíng)4座商場(chǎng)，累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)65座，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為618萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為773萬(wàn)平方米），整體出租率95.6%。上半年，龍湖租賃住房品牌“冠寓”租金收入同比增長(zhǎng)11%至11.8億元，累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)已超11萬(wàn)間，現(xiàn)已成為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。

融資成本3.99%創(chuàng)新低

時(shí)刻保持低杠桿、安全現(xiàn)金流，是抵抗風(fēng)險(xiǎn)的重要利器。正如吳亞軍在業(yè)績(jī)報(bào)告中所說(shuō)，無(wú)論市場(chǎng)起伏跌宕，龍湖始終嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)管理紀(jì)律，堅(jiān)決控制短債比例及外債敞口、堅(jiān)決保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道。

得益于此，龍湖集團(tuán)平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%，創(chuàng)下新低；負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無(wú)償債壓力。

債務(wù)方面，期內(nèi)，龍湖凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為55.3%，綜合借貸總額為2123.8億元。

三道紅線方面，龍湖集團(tuán)截至報(bào)告期末現(xiàn)金短債比為4.07倍，資產(chǎn)負(fù)債率68%，凈負(fù)債率55%，在手現(xiàn)金為875.5億元，連續(xù)六年滿足"三道紅線"要求。

報(bào)告顯示，上半年龍湖每股基本盈利1.268元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之每股核心基本盈利同比增長(zhǎng)5.9%至1.110元，中期，董事會(huì)決議宣派股息每股0.33元。

2021年至今，民營(yíng)房企的發(fā)債占比已經(jīng)持續(xù)下滑，據(jù)中郵證券統(tǒng)計(jì)，2021年該比例約為14.4%，截至今年8月21日已降至5.3%的新低，發(fā)債總額約196.3億元，發(fā)行人包括碧桂園、龍湖集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)。

報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)成功發(fā)行33億元公司債券，票息介乎3.49%至4.00%，期限介乎于6年至8年；報(bào)告期后，集團(tuán)于2022年7月成功發(fā)行17億元公司債券，票息4.1%，期限6年。

8月23日晚間，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告稱，其旗下重慶龍湖公司將于8月25日發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)，總規(guī)模不超過(guò)15億元，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（下稱“中債信增”）提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。這也進(jìn)一步印證了前期關(guān)于監(jiān)管為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企提供流動(dòng)性支持的消息。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該債券的發(fā)行是當(dāng)前民營(yíng)房企積極拓寬融資渠道的一個(gè)重要體現(xiàn)。

當(dāng)下，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別對(duì)龍湖集團(tuán)保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)，中誠(chéng)信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。