浣紗江畔，苧蘿山下，這里是西施故里，也是藏富于民的浙江知名縣城——諸暨。

9月下旬，一則“團(tuán)購(gòu)買房”的樓市新政將諸暨推到了聚光燈下。

根據(jù)《諸暨市行政區(qū)域內(nèi)推行房地產(chǎn)交易契稅財(cái)政補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱“細(xì)則”），在備案價(jià)浮動(dòng)基準(zhǔn)上，對(duì)團(tuán)購(gòu)5套及以上（疊排或排屋3套及以上）商品住宅的，可以再下浮5%以內(nèi)；對(duì)團(tuán)購(gòu)10套及以上（疊排或排屋6套及以上），可以再下浮8%以內(nèi)。

除了“團(tuán)購(gòu)買房”新政外，8月至今諸暨已從住房公積金、購(gòu)房資格、人才購(gòu)房支持、契稅補(bǔ)貼、首付比例等方面松綁樓市。

諸暨在樓市方面的舉措使其在一批積極救市的四五線城市中頗受關(guān)注。

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，一系列“政策工具”落地后，諸暨樓市反應(yīng)有限，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)采訪發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)諸暨每月商品房成交量只有往年的3成不到，相關(guān)新政出臺(tái)后成交量依然維持在每月300套左右。

“政策難救市。”有地產(chǎn)從業(yè)人士感嘆，諸暨樓市并非個(gè)案，目前眾多出臺(tái)樓市新政的四五線城市市場(chǎng)反應(yīng)均不理想。

樓市不溫不火

今年以來(lái)，跟隨著全國(guó)樓市放松政策大潮，諸暨先后出臺(tái)了多項(xiàng)寬松措施。

1月，諸暨對(duì)商品房備案價(jià)做出了調(diào)整：自2022年1月1日后土地出讓的新樓盤銷售價(jià)格由“不得高于備案價(jià)銷售和不得低于備案價(jià)20%幅度銷售”調(diào)整為“不得高于備案價(jià)銷售和低于備案價(jià)10%幅度銷售”。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，此舉避免項(xiàng)目打價(jià)格戰(zhàn)的同時(shí)也是提振市場(chǎng)信心的舉措。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2021年諸暨商品房成交面積同比下降15%。進(jìn)入2022年，這一狀況并未明顯改善，今年上半年諸暨新建商品住宅成交1763套，較去年同期下降78.19%。

為了托底樓市，諸暨又發(fā)布了一系列包括在減輕個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、降低購(gòu)房利率、施行契稅補(bǔ)貼等降低購(gòu)房門檻的激勵(lì)措施，如公積金貸款額度調(diào)整為單職工60萬(wàn)元、雙職工80萬(wàn)元；首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%等。

其中，上述“鼓勵(lì)團(tuán)購(gòu)”的政策最為吸引人。

“此前諸暨市新房銷售有8折底價(jià)的限制，團(tuán)購(gòu)的政策相當(dāng)于打破了這層限制，購(gòu)買新房最高可以打7.2折�！鼻笆鍪袌�(chǎng)人士向記者舉例，購(gòu)房者手持150萬(wàn)元在打8折的情況下，可以買到之前備案總價(jià)187.5萬(wàn)元的房子。在新政支持下，則可以買到備案價(jià)208萬(wàn)元左右的房子，有將近20萬(wàn)元的“價(jià)值膨脹”。

諸暨當(dāng)前的樓市中，“打折優(yōu)惠”已經(jīng)很普遍。

記者以購(gòu)房者身份致電金茂暨陽(yáng)府售樓處，一名銷售人員向記者表示，目前在售的1號(hào)樓和3號(hào)樓都可以“買房送車位”，新開(kāi)的2號(hào)樓和4號(hào)樓均價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米，如果對(duì)樓層沒(méi)要求或者誠(chéng)意購(gòu)買，都可以再申請(qǐng)優(yōu)惠。

這意味著，項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)可以低于目前諸暨在售商品房1.65萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。2021年上半年，諸暨很多項(xiàng)目銷售均價(jià)還一度突破了2萬(wàn)元/平方米。

市場(chǎng)普遍下行下，“地王”項(xiàng)目也無(wú)法獨(dú)善其身。

金茂暨陽(yáng)府是諸暨“地王”項(xiàng)目，此前價(jià)格一直堅(jiān)挺，保持在2.1萬(wàn)元/平方米均價(jià)水平，8月暨陽(yáng)府也開(kāi)始降價(jià)促銷，先是“買房送車位”， 9月初新批次房源直接調(diào)低了備案價(jià)，再加上額外8折，目前售價(jià)已降至1.7萬(wàn)元/平方米。

某品牌房企諸暨項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張華表示，這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)槭恰暗赝酢�、成本高，所以�?xiàng)目定價(jià)也遠(yuǎn)高于市場(chǎng)均價(jià)，此前還能撐一撐，自去年6月份諸暨市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下后，市面上很多在售項(xiàng)目的月均去化只有十來(lái)套，有的甚至跌至個(gè)位數(shù)，金茂項(xiàng)目每周的實(shí)際去化也僅在2套~3套，無(wú)奈只能調(diào)價(jià)。

另?yè)?jù)記者了解，諸暨多個(gè)項(xiàng)目的去化率也低于往年，如位于諸暨市中心的高創(chuàng)奕公館，已將售價(jià)從2.1萬(wàn)元/平方米降至1.8萬(wàn)元/平方米，但月均去化量只有20套左右。諸暨甚至出現(xiàn)了新盤項(xiàng)目“停售”情況，據(jù)相關(guān)人士透露，融創(chuàng)宜和云起項(xiàng)目由于蓄客和股權(quán)等一系列問(wèn)題，目前已經(jīng)暫停銷售。

張華告訴記者，目前低迷的局面主要由于市場(chǎng)提前透支和市場(chǎng)容量有限所致，以價(jià)換量可能會(huì)換來(lái)一部分流量，但無(wú)法提振購(gòu)買力，“諸暨畢竟是一座五線城市，常駐人口約在100萬(wàn)左右，外來(lái)人口流入較少，市場(chǎng)容量有限”。

“前兩年諸暨樓市價(jià)量齊漲，已經(jīng)消耗了大部分購(gòu)買力和市場(chǎng)容量，短期內(nèi)除非城市出現(xiàn)巨大利好，否則市場(chǎng)很難恢復(fù)。目前諸暨已經(jīng)聚集了中南、祥生、萬(wàn)科、融創(chuàng)、金茂等品牌房企，競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈，市場(chǎng)空間所剩無(wú)多。”張華直言。

諸暨的現(xiàn)狀是當(dāng)下四五線城市樓市的寫(xiě)照：由于城市能級(jí)有限、市場(chǎng)空間透支，新政下樓市反彈效果并不明顯。

地價(jià)過(guò)高導(dǎo)致房?jī)r(jià)提前透支

在“百?gòu)?qiáng)縣”榜單上排名節(jié)節(jié)攀高的諸暨，樓市也曾火熱過(guò)。

過(guò)去幾年，金茂、融創(chuàng)、恒大、建發(fā)等房企先后涌入諸暨，新房均價(jià)從2017年的約7100元/平方米快速上揚(yáng)，到2021年已逼近1.3萬(wàn)元/平方米，5年間房?jī)r(jià)漲幅超8成。

但諸暨沒(méi)能逃脫全國(guó)樓市下行的影響，成交在2020年觸及高位后便出現(xiàn)向下趨勢(shì)，前端土地市場(chǎng)也出現(xiàn)短期難提振的狀況。

公開(kāi)資料顯示，2021年，融創(chuàng)中國(guó)以16.6億元拿下諸暨城北板塊一宗住宅用地，溢價(jià)率35%，樓面價(jià)12880元/平方米。同年6月，城北板塊先后拍出多宗高溢價(jià)地塊，中國(guó)金茂經(jīng)過(guò)191輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)31.13億元溢價(jià)率20%，樓板價(jià)1.67萬(wàn)元/平方米拿下一宗“地王”；浙江金昌房地產(chǎn)在相鄰位置以總價(jià)14.63億元、溢價(jià)率25%、樓面價(jià)1.74萬(wàn)元/平方米也拿下一宗地塊。因高溢價(jià)，3宗地塊在諸暨市場(chǎng)被戲稱為“城北三兄弟”。

根據(jù)計(jì)算，上述地塊需要賣到2.5萬(wàn)元/平方米以上才能盈利。

經(jīng)歷一輪土地拍賣后，諸暨市地價(jià)整體上漲約7成，地價(jià)上漲也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)，在土地拍賣結(jié)束后的2021年中旬，諸暨主城區(qū)房?jī)r(jià)漲到了2萬(wàn)元/平方米，偏一點(diǎn)區(qū)域也有1.5萬(wàn)元/平方米，漲幅近70%。

“諸暨的房?jī)r(jià)是被炒起來(lái)的�！睆埲A說(shuō)，由于地價(jià)過(guò)高，導(dǎo)致后續(xù)項(xiàng)目定價(jià)超過(guò)了市場(chǎng)承受范圍，也提前透支了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

此后，諸暨房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅回落。截至目前，諸暨商品房均價(jià)在1.65萬(wàn)元/平方米。土地市場(chǎng)也歸于平靜，自2021年7月安華鎮(zhèn)浦陽(yáng)江與大陳江交支處西南側(cè)地塊出讓后至今，諸暨普通商品房地塊“斷供”已超過(guò)一年。直到今年8月份，諸暨才拍出了真正意義上的普通商品房地塊。

8月25日，諸暨市城鄉(xiāng)投資集團(tuán)有限公司以底價(jià)6.28億元競(jìng)得浙江紹興暨陽(yáng)街道城北路與康莊路交叉口東南側(cè)地塊，樓面價(jià)5600元/平方米。

當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士告訴記者，目前該地塊正在尋找代建方進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

“過(guò)去兩年，地價(jià)上漲衍生的房?jī)r(jià)會(huì)漲的預(yù)期是支撐諸暨樓市火熱的重要原因。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，此前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快消耗了市場(chǎng)空間，這是四五線城市樓市成交乏力的主要原因；一旦遭遇樓市下行期，內(nèi)生性市場(chǎng)的特殊性勢(shì)必成為受影響較大的地方，這種“內(nèi)生性市場(chǎng)”走出窘境還尚需時(shí)日。