2022年以來，行業(yè)下行周期下，減少投資、加快回款成為房企生存的常態(tài)。

截止9月末，全年投資“暫�！钡姆科蟪�過30家，市場萎靡、現(xiàn)金流吃緊的情況下，房企無力投資。與此同時，房企加快了現(xiàn)房庫存去化，以獲得現(xiàn)金回流。

這就導致房企存貨總量增速放緩，CRIC數(shù)據(jù)顯示，71家典型房企上半年存貨總量達到12.08萬億，較2021年年末僅提升0.4%，而2021年存貨增速為6.4%。

而在“停工停貸潮”影響下，“現(xiàn)房”成為一大賣點，這也促使房企現(xiàn)房庫存規(guī)�；芈�。CRIC數(shù)據(jù)顯示，65家在半年報中披露存貨明細的上市房企，現(xiàn)房庫存總量較2021年底下降4.2%，這是5年來現(xiàn)房庫存首次回落，庫存壓力有所緩解。

然而由于疫情反復、市場疲軟，銷售去化難度加大，房企去庫存壓力仍然不容樂觀。

01

典型房企存貨總量

僅提升0.4%

房企的存貨規(guī)模能夠直觀反映出目前企業(yè)的土地投資、項目開竣工投入狀態(tài)。

今年以來，房企開工施工面積同比負增長，至8月新開工面積已降至全年新低，同比下降45.7%，與此同時，9月50強房企有七成未拿地，截至9月末，2020年無投資的房企達到了30家。

在這樣的背景下，房企存貨規(guī)模增長乏力。

根據(jù)房企半年報披露數(shù)據(jù)，CRIC統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截止至2022年上半年，71家典型企業(yè)的存貨總量達到了12.08萬億，增速進一步放緩，較2021年年末的僅提升0.4%。其中，有37家房企的存貨總量出現(xiàn)了下降，占比超5成。

在嚴控負債的大環(huán)境之下，多數(shù)企業(yè)選擇開源節(jié)流，加速銷售去化和項目結轉，甚至直接出售項目或未開發(fā)土地來收縮投資力度，導致存貨總量持續(xù)收縮。然而，存貨占總資產(chǎn)比率卻在不斷上升，尤其是2022年上半年，在存貨總量幾乎“零增長”的情況下，存貨占總資產(chǎn)的比重升高至52.5%，創(chuàng)近五年新高。

這也意味著，房企收縮了多元化業(yè)務，對外投資減少，與此同時總資產(chǎn)不斷下降，更為重要的是，房企現(xiàn)金在減少。

02

現(xiàn)房庫存規(guī)模

近5年首次回落

受今年6月開始的“停工停貸”風波影響，各大房企幾乎都把現(xiàn)房銷售作為重要賣點，并借此去化積壓庫存。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，已披露2022年上半年的存貨明細的65家重點企業(yè)現(xiàn)房庫存總量為13544 億元，現(xiàn)房庫存總量較2021年底年小幅下降4.2%，5年來現(xiàn)貨庫存首次回落。

其中，超六成房企的現(xiàn)貨庫存規(guī)模較期初下降，現(xiàn)房庫存去化較多、現(xiàn)房庫存規(guī)模下降最快的10家房企的庫存規(guī)模平均降幅為25.7%，遠大于行業(yè)4.2%的降幅。

實際上，在市場信心下降的情況下，購房者也普遍傾向于購買現(xiàn)房。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年8月全國商品房現(xiàn)房銷售占比為14.3%，較2021年底提升3個百分點，處于近3年的較高水平。

與此同時，現(xiàn)房均價較期房均價有一定優(yōu)勢，兩者差距也在逐漸拉大。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年6月全國商品房期房銷售均價為1.03萬元/平方米，現(xiàn)房銷售均價為0.76萬元/平方米，現(xiàn)房較期房每平米均價低2662元，較2021年底的均價差值每平方米繼續(xù)擴大900元，且7月、8月的均價價差持續(xù)保持在超2100元。

03

      整體庫存去化壓力

仍不容樂觀

值得注意的是，上述65家重點企業(yè)中，仍有四成房企現(xiàn)房庫存增速較期初增加，其中有10家房企現(xiàn)房庫存規(guī)模平均增速達到了31%，成為行業(yè)現(xiàn)房庫存下降趨勢中的另一面。

實際上，2022年以來，行業(yè)下行壓力與日俱增，百強房企銷售規(guī)模腰斬，根據(jù)CRIC統(tǒng)計，百強房企2022年上半年銷售規(guī)模平均下降50%，部分房企整體銷售持續(xù)承壓，從而造成現(xiàn)房庫存規(guī)模增加。

從另一個角度來看，房企以在建或竣工抵押融資，在融資收緊的情況下抵押更多物業(yè)以待融資，項目竣工后仍處于受限制狀態(tài)，因此現(xiàn)房庫存規(guī)模居高不下。

房企仍面臨較大的去庫存壓力。

從現(xiàn)房庫存占比來看，65家重點房企2022年上半年現(xiàn)房庫存占比為12.9%，較期初下降0.5個百分點。庫存占比雖有所下降，但仍處于歷史高位，且一成房企現(xiàn)房占比仍在30%以上高位，這對房企將造成一定的現(xiàn)金流壓力。

從存貨周轉率來看，2022年上半年末典型房企的加權平均存貨周轉率為0.24次/年，同比下降0.02次/年，約有58%的企業(yè)存貨周轉率同比下滑，部分房企存貨周轉速度較慢，23%企業(yè)存貨周轉率不足0.15次/年。

在融資規(guī)模下降，資金流速減緩的背景下，行業(yè)整體的竣工規(guī)模受到了較大的影響，是導致當前存貨周轉率下滑的重要原因，當前企業(yè)面臨較大的去庫存壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)進入高庫存時代，房企的去庫存壓力也可見一斑。上半年以來，部分房企積極面對，通過多樣化的營銷舉措積極去庫存，特別是在現(xiàn)貨庫存方面采取多元營銷，打折等方式去化，快速減輕持有壓力、回流資金。

從目前來看，整體市場修復的過程仍較為漫長，回暖仍遙遙無期，部分面臨竣工壓力的房企，其銷售規(guī)模下滑或將不可避免，未來企業(yè)可通過組織績效的提升，實現(xiàn)從拿地到竣工交付的快周轉，以提升效率，逐步修復或者鞏固企業(yè)的競爭力。