最近，新房二手房政策端可謂齊發(fā)力，但二手房回穩(wěn)速度明顯比新房快。

先來看一組數(shù)據(jù)：

9月，重點21城二手房共成交1096萬平方米，同比增長24.6%。而重點21城新房成交1273萬平方米，同比下降14%。

兩者數(shù)據(jù)對比明顯可以看出，二手房保持著一定的成交熱度，而新房仍在筑底。

再來看2022年前9月成交數(shù)據(jù)：

1-9月，重點21城二手房共成交9210萬平方米，同比下降25.3%。新房成交面積1.01億平方米，同比降幅達到40.2%。新房、二手房累計成交數(shù)據(jù)均未回到去年同期水平，但從降幅來看，二手房累計成交降幅較新房已顯著收窄14.9個百分點。

在市場信心缺失的情況下，購房者也在二手房和新房之間不斷權(quán)衡，然而受利好政策影響以及二手房市場帶來的確定性，購房者購房意愿轉(zhuǎn)移至二手房，二手房回穩(wěn)速度明顯好于新房。

       01

       購房需求

       向二手房轉(zhuǎn)移

    房地產(chǎn)市場信心在不斷恢復。

中國人民銀行2022年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，未來三個月，有17.1%的居民打算購房，這一比例高于二季度的16.9%。購房這一項支出，排在了第六位。

很大一部分購房者，尤其是剛需，開始從新房轉(zhuǎn)向二手房，從節(jié)點來看，6月以來蔓延的新房停工、斷貸等風波事件發(fā)酵，二手房置業(yè)偏好明顯上升。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，6、7兩月，重點21城二手房成交迭創(chuàng)年內(nèi)新高，同比跌幅大幅收窄至12.29%和5.73%，整體降幅收窄至15%以內(nèi)。而同一階段的新房市場也開始出現(xiàn)復蘇跡象，6、7兩月成交規(guī)模降幅收窄至30%以內(nèi)。

8月來到了轉(zhuǎn)折點，重點21城二手房共成交1236萬平方米，年內(nèi)同比首次轉(zhuǎn)為正增長，增幅達到10.57%。隨后的9月，受到一系列利好影響帶動，需求進一步釋放，9月重點21城二手房共成交1096萬平方米，同比增長25.3%。

反觀新房市場，8月新房成交規(guī)模較7月進一步下降，累計降幅增加7個百分點至27.95%，9月21城新房成交有所回頭，同比降幅收窄12.9個百分點至15.05%。

進入10月份，二手房成交依然好于新房。

從周度數(shù)據(jù)來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，第41周（10.3-10.9），15個重點監(jiān)測城市成交46.3萬平方米，同比上漲49%，國慶成交高于2021年同期。其中，一線城市北京和深圳均同比正增；二三線城市中青島和東莞成交熱度較高，杭州和蘇州等也同比上漲。

再來看新房，第41周（10.3-10.9）受國慶假期備案延遲影響，各能級成交環(huán)比均顯著下滑，尤其國慶黃金周市場整體弱于去年。

      02

      16城執(zhí)行“帶押過戶”

       激活二手房市場

    實際上，二手房之所以能夠快速回穩(wěn)，與政策的松綁以及二手房的確定性有很大關(guān)系，尤其是一系列針對二手房定向?qū)捤傻恼�策，比如“支持退還換購住房個稅”，以及至少13城取消或放松二手房指導價，尤其是近期多個城市執(zhí)行二手房“帶押過戶”，縮短二手房交易期限，進一步激活二手房市場。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，截至目前，已有21城發(fā)布了二手房“帶押過戶”相關(guān)內(nèi)容，其中深圳、蘇州、濟南等16城落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)，北京則試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理；另外，廣州、西安、徐州等5城均發(fā)文推廣二手房“帶押過戶”模式。

何謂二手房“帶押過戶”？

意思是指不解除房屋抵押，也可以辦理過戶登記。這種方式既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限。而北京的“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理則是優(yōu)化購房資格核驗規(guī)則，將原需按順序先后辦理的房屋賣出、買入業(yè)務(wù)調(diào)整為并行辦理，提升二手房交易效率、縮短交易期限。

以北京為例，利好政策落地后二手房成交明顯增加。

第39周，北京試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，二手房成交升至32萬平方米，環(huán)比增長29%。第40周，北京二手房成交進一步提升至38萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)單周新高，環(huán)比增長19%。

但部分城市可以說影響有限，一些城市幾乎影響不大，二手房成交基本保持平穩(wěn)。

以深圳為例，第36周，深圳落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”，但二手房成交跌至3.1萬平方米，環(huán)比下降33%，第37-40周，深圳二手房成交逐步提升至4.1萬平方米，周均環(huán)比漲幅基本控制在10%以內(nèi)，第40周，深圳二手房成交跌至3.8萬平方米，環(huán)比下降6%。

       03

       四季度二手房熱度

       仍將好于新房

       對比二手房市場，新房市場端利好政策也是不斷。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

截至目前，已有超60城下調(diào)房貸利率，大多數(shù)城市的首套房貸利率下限達到了4.1%的標準，部分城市首套房商貸利率甚至已“破4”。公開信息顯示，目前石家莊、武漢、宜昌、襄陽等地首套房貸利率均下降至4%以下，創(chuàng)下近幾年的歷史低位。

9月30日，央行時隔7年再次下調(diào)個人住房公積金貸款利率，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。目前多城已執(zhí)行最低利率水平。

房貸利率下調(diào)的刺激作用有多大？

對于打算計劃的人群而言，房貸利率下調(diào)是實打?qū)嵉睦�好，但對于一部分信心較弱的人群來說，刺激效果有限，受限于房價、首付款等多種因素影響，這部分人仍選擇觀望。

近一年內(nèi)計劃置業(yè)的吳先生表示，房貸利率下調(diào)一定程度上會影響他的購房決策，但其所在的強二線城市房貸利率下調(diào)空間有限，而公積金貸款額度并不高，所以整體對其購房決策并不會起到?jīng)Q定性作用，但商貸及公積金貸款利率下調(diào)的組合拳，會縮短其購房時間。

從新房周度成交數(shù)據(jù)也可以窺見一二。CRIC數(shù)據(jù)顯示，第41周，各能級城市新房成交指數(shù)不斷下滑，其中一線城市成交指數(shù)為30.61，環(huán)比下降124.35。具體城市來看，上海、廣州、深圳成交沖高回落，第40周成交分別高達35萬、24萬、15萬平方米，都處在年內(nèi)較高位，第41周均下滑至10萬平方米以下，而北京成交連續(xù)2周下滑。

而二手房市場的政策提振作用也逐漸弱化，因政策影響有限，在重點城市回穩(wěn)之后，仍有城市成交有所下滑，也意味著政策力度逐漸釋放，對二手房市場提振效果逐漸走弱。

但相較于新房而言，二手房市場熱度或?qū)⑻嵘�，二手房成交或�(qū)⒚黠@好于新房，北京、上海、杭州等成交增長明顯，武漢、天津、重慶等需折價交易。

四季度二手房市場是否會繼續(xù)延續(xù)上行，新房、二手房市場誰將率先回穩(wěn)？從潛在購房需求來看，都很難。數(shù)據(jù)顯示，9月新增住戶部門中長期貸款3456億元，同比仍下降26%。

這意味著無論是回穩(wěn)跡象明顯的二手房，還是疲軟的新房，市場信心都還尚未恢復，在購房需求整體“縮水”的情況下，二手房市場很難走出獨立的持續(xù)上漲行情，但隨著政策暖風的發(fā)酵，二手房置換成本下降、交易期限有所縮短，一定程度上會刺激二手房置業(yè)，疊加購房者對于新房交付問題的擔憂，二手房成交或?qū)⒊掷m(xù)上升。

而在有限的需求分流之下，新房市場年底也難以“翹尾”，購買力以及需求相對穩(wěn)定的一線城市及強二線城市，同比降幅會進一步收窄，而弱二線以及三四城市，信貸政策刺激作用弱化之后，將面臨購房群體容量與購買力雙重收窄的情況。