10月17日，老牌粵系上市房企天譽(yù)置業(yè)（控股）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“天譽(yù)置業(yè)”，00059.HK）開(kāi)盤(pán)即跌。截至發(fā)稿，天譽(yù)置業(yè)股價(jià)定格于0.034港元/股，相比年初跌去了96%。

對(duì)天譽(yù)置業(yè)控股股東及執(zhí)行董事余斌而言，2022年是其事業(yè)遭受巨大沖擊的一年。

這位并不為業(yè)內(nèi)熟知的房企掌門(mén)人，本是學(xué)醫(yī)出身，中途轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)，還用自己擅長(zhǎng)的投資技巧成功借殼兩家公司并實(shí)現(xiàn)上市，天譽(yù)置業(yè)便是其中一家。

而相比天譽(yù)置業(yè)，余斌旗下另一家房企更為外人所熟知。2006年，余斌收購(gòu)海南新能源股份有限公司后，將其改名綠景控股。

不過(guò)，或許擅長(zhǎng)投資的余斌并不擅長(zhǎng)管理，57歲的余斌大概也不會(huì)想到，無(wú)論是綠景控股還是天譽(yù)置業(yè)今年都有些命途多舛。

綠景控股由于連續(xù)兩年經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)虧損而觸及股票終止上市條件，已于今年6月27日正式從深交所摘牌。天譽(yù)置業(yè)于今年4月股價(jià)暴跌之后在資本市場(chǎng)一蹶不振，而10月12日，這家公司還收到一份來(lái)自債權(quán)人的清盤(pán)呈請(qǐng)，受此影響，公司股價(jià)再次受挫。

一份清盤(pán)呈請(qǐng)

年內(nèi)收到清盤(pán)呈請(qǐng)的房企越來(lái)越多，天譽(yù)置業(yè)是第8家。

10月12日，天譽(yù)置業(yè)發(fā)布內(nèi)幕消息公告，稱(chēng)收到新城晉峰投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“呈請(qǐng)人”）向香港特別行政區(qū)高等法院提出的對(duì)其的清盤(pán)呈請(qǐng)，內(nèi)容有關(guān)指控其未償還其持有的優(yōu)先票據(jù)，涉及本金2200萬(wàn)美元及應(yīng)計(jì)利息。

對(duì)于債權(quán)人提出的清盤(pán)呈請(qǐng)，天譽(yù)置業(yè)表示將極力反對(duì)。

在公告中，天譽(yù)置業(yè)稱(chēng)，將尋求法律建議并采取必要的行動(dòng)以堅(jiān)決反對(duì)呈請(qǐng)及保障公司的合法權(quán)利。同時(shí)，公司也將盡力與呈請(qǐng)人保持主動(dòng)、良好的溝通，并在對(duì)其他債權(quán)人公平的原則下，與呈請(qǐng)人友善協(xié)商，妥善處理問(wèn)題，其中就包括將努力促使呈請(qǐng)盡快被撤回。

天譽(yù)置業(yè)表示，公司正積極與聯(lián)合臨時(shí)清盤(pán)人及其顧問(wèn)密切合作一同制定切實(shí)可行的債務(wù)重組方案，以改善公司流動(dòng)性、增強(qiáng)集團(tuán)的主體信用，并保障所有利益相關(guān)方的利益。例如，天譽(yù)置業(yè)和聯(lián)合臨時(shí)清盤(pán)人已在積極穩(wěn)妥推進(jìn)相關(guān)工作，一直與債權(quán)人保持積極溝通，聽(tīng)取并了解債權(quán)人的意見(jiàn)、訴求和限制，以期盡快就境外債務(wù)重組方案的條款達(dá)成協(xié)議。根據(jù)天譽(yù)置業(yè)披露，截至公告披露日，相關(guān)工作已經(jīng)取得相當(dāng)進(jìn)展，不過(guò)其未披露進(jìn)展的具體細(xì)節(jié)。

實(shí)際上，今年以來(lái)，天譽(yù)置業(yè)因債務(wù)兌付屢次陷入危機(jī)時(shí)刻。

6月15日，天譽(yù)置業(yè)公告，一筆尚余本金為2.47億美元、13%計(jì)息的優(yōu)先票據(jù)，本息將于2022年7月8日到期；另外一筆尚余金額2.92億美元、13%計(jì)息的優(yōu)先票據(jù)，利息也在2022年6月16日到期支付。

彼時(shí)，對(duì)于這兩筆即將到期的美元債本金和利息，天譽(yù)置業(yè)稱(chēng)，將積極尋求于合理時(shí)間范圍內(nèi)與票據(jù)持有人協(xié)商以期達(dá)成一致的方式解決相應(yīng)問(wèn)題。

換言之，天譽(yù)置業(yè)已經(jīng)顯現(xiàn)出兌付壓力，距離違約僅一步之遙。

緊接著6月27日，天譽(yù)置業(yè)又公告了一筆港元抵押貸款違約。天譽(yù)置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，公司在一家在港金融機(jī)構(gòu)存在一筆抵押借款，未償還本金為3.4億港元。目前所有未償還本金及利息已到期，而公司無(wú)法及時(shí)償還。公告指出，因此筆債券的違約，有可能導(dǎo)致天譽(yù)置業(yè)其他的境外債權(quán)人選擇加速清償，而天譽(yù)置業(yè)面臨的將是交叉違約的風(fēng)險(xiǎn)。

天譽(yù)置業(yè)的債務(wù)危機(jī)在其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中早有預(yù)兆。公司2021年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)天譽(yù)置業(yè)有67.77億元的有息借款需于12個(gè)月內(nèi)償還，而同期內(nèi)公司所持的未受限的貨幣資金僅為13.31億元，償債壓力較大。

資本市場(chǎng)的“嗅覺(jué)”則更加敏銳。在天譽(yù)置業(yè)的債務(wù)危機(jī)爆發(fā)前，今年4月，公司股價(jià)出現(xiàn)暴跌，創(chuàng)下單日跌幅超過(guò)80%的紀(jì)錄，股價(jià)也于暴跌后一直在0.1港元以下徘徊。截至10月17日午間收盤(pán)，天譽(yù)置業(yè)股價(jià)收?qǐng)?bào)于0.035港元/股。

收縮戰(zhàn)線 押注舊改

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一面鏡子，而天譽(yù)置業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)以及資本市場(chǎng)表現(xiàn)背后實(shí)際上折射出的是公司經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

2021年，余斌曾在天譽(yù)置業(yè)的年度報(bào)告中直言，當(dāng)年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷史上壓力最大及市場(chǎng)行情最為慘淡的一年。

彼時(shí)的余斌或許并未料到，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)“寒氣”更重。

在2021年，余斌做了一個(gè)重要決定。天譽(yù)置業(yè)從年初開(kāi)始就采取了收縮戰(zhàn)線的舉措，并暫停所有拿地投資。同時(shí)，天譽(yù)置業(yè)將大部分業(yè)務(wù)重心放在了舊改項(xiàng)目上。天譽(yù)置業(yè)表示，將重新聚焦粵港澳大灣區(qū)，暫停拿地動(dòng)作，將繼續(xù)推進(jìn)廣州其他470萬(wàn)平方米的城市更新項(xiàng)目落地。

但對(duì)于天譽(yù)置業(yè)而言，在本身資金并不充裕的情況下去做舊改，資金沉淀量大，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)并不是明智的做法。

尤其是近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)未有明顯回暖，天譽(yù)置業(yè)的資金壓力也開(kāi)始凸顯。根據(jù)其今年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年，天譽(yù)置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額僅12億元，同比下滑了80%。市場(chǎng)的不景氣也影響到了天譽(yù)置業(yè)資產(chǎn)出售計(jì)劃，進(jìn)一步加劇了公司的流動(dòng)性緊張。

為了順利推進(jìn)旗下舊改項(xiàng)目，天譽(yù)置業(yè)積極找錢(qián)，甚至不惜高息借款。

在2021年5月，天譽(yù)置業(yè)間接持股的公司廣州天鳳有限公司與廣州農(nóng)村商業(yè)銀行黃埔支行等3家銀行簽訂銀團(tuán)貸款合同，獲銀團(tuán)授信總額不超過(guò)82.79億元，年利率約7%。但這仍然不能滿足天譽(yù)置業(yè)的資金需求。今年6月14日，天譽(yù)置業(yè)宣布，其間接持有97%的附屬公司南寧天譽(yù)譽(yù)浚投資有限公司，向廣州市融悅商業(yè)服務(wù)有限公司借款不超過(guò)5億元，還款期限60個(gè)月，年化利息高達(dá)14.8%。

此后不久，天譽(yù)置業(yè)便被曝出債務(wù)危機(jī)，并于6月27日正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約。

債務(wù)拉鋸戰(zhàn)仍在持續(xù)

無(wú)論是債務(wù)違約，還是被債權(quán)人申請(qǐng)清盤(pán)，這其中既有天譽(yù)置業(yè)本身在發(fā)展策略、經(jīng)營(yíng)管理方面存在問(wèn)題，也有整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)下行的因素影響。

天譽(yù)置業(yè)在資本市場(chǎng)的債務(wù)違約路徑和遭遇并非孤例。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已經(jīng)不止一家房企被債權(quán)人申請(qǐng)清盤(pán)，恒大、融創(chuàng)、新力、大發(fā)、花樣年、佳源國(guó)際控股、祥生控股等企業(yè)均遭遇了債權(quán)人提出的清盤(pán)呈請(qǐng)。不過(guò)，這些清盤(pán)呈請(qǐng)多為個(gè)別投資人的行為，這些投資人持有金額占比并不大，一般情況下不會(huì)對(duì)企業(yè)債務(wù)重組推進(jìn)造成實(shí)質(zhì)影響。

近期，部分房企在債務(wù)重組方面取得進(jìn)展。例如10月12日，中國(guó)奧園公告表示在境內(nèi)方面完成了本金逾230億元現(xiàn)有融資的展期，并保持與潛在投資者就資本重組的事宜保持對(duì)話；境外方面，將繼續(xù)與境內(nèi)外債權(quán)人進(jìn)行具建設(shè)性的討論。

世茂集團(tuán)也在近日披露，正與債權(quán)人及其顧問(wèn)緊密合作及定期溝通，以對(duì)本集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)進(jìn)行有序且必要的盡職調(diào)查，討論境外債務(wù)潛在可行的重組建議方案。同時(shí)，世茂集團(tuán)方面表示，在9月初與大華銀行就香港九龍大窩坪項(xiàng)目簽訂了融資協(xié)議，所涉金額共103億港元，以替換原有項(xiàng)目貸款融資。

目前，華夏幸福、花樣年、佳兆業(yè)、中國(guó)奧園、世茂集團(tuán)、龍光集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等房企正對(duì)境外債務(wù)尋求整體解決方案，雖然個(gè)別房企在局部債務(wù)管理上取得一些成果，但整體來(lái)看，房企債務(wù)重組進(jìn)展難言順利，房企仍然深陷與債權(quán)人的拉鋸戰(zhàn)中。

“方案一直在修改，跟投資人各種溝通，但確實(shí)談判需要一個(gè)過(guò)程�！币晃荒壳罢�在推進(jìn)債務(wù)整體方案的房企人員表示，很希望跟債權(quán)人的溝通能夠盡快談好，這樣管理層們才能把主要精力放到正常的企業(yè)經(jīng)營(yíng)上。

“不管是哪家企業(yè)都行，只希望能盡快有一些正向的進(jìn)展來(lái)提振信心，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)千瘡百孔了�！鄙鲜鋈藛T表示。

不過(guò)，在一些房企管理層看來(lái)，現(xiàn)在與債權(quán)人的溝通過(guò)程中能夠感受到一些積極信號(hào)，比如在保障交付的共同目標(biāo)下，不少債權(quán)人已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的讓步，畢竟“魚(yú)死網(wǎng)破”也不是債權(quán)人想看到的局面。

“房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)重組依然是困難重重，主要原因還是各方利益不好協(xié)調(diào)整合�！痹谝晃婚L(zhǎng)期觀察地產(chǎn)行業(yè)的證券研究員看來(lái)，房企債務(wù)重組推進(jìn)成功的核心還是市場(chǎng)銷(xiāo)售恢復(fù)。

好消息是，雖然前9月多數(shù)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比仍然下跌，但從9月單月來(lái)看，已有近三成百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。隨著政策進(jìn)一步寬松落地，房企銷(xiāo)售也會(huì)逐漸復(fù)蘇企穩(wěn)。