去年10月，評級機構(gòu)忙著下調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)評級，而今年10月，評級機構(gòu)則忙著撤銷房地產(chǎn)企業(yè)評級。這一年時間里，開發(fā)商們經(jīng)歷了行業(yè)深度調(diào)整的陣痛，從評級下調(diào)到撤銷，與其說是房企的博弈，不如說是房企開始學會自我保護，并在當下與評級“斷舍離”。

10月24日，復星國際在其官網(wǎng)聲明，已于2022年10月12日正式通知穆迪，終止與其就評級服務的商業(yè)合作，并從當日起停止向其提供相關(guān)信息。在復星國際終止與穆迪的合作前，穆迪曾于9月30日、8月23日以及6月14日對其有過下調(diào)評級行為。

除了復星國際，10月初至今，融創(chuàng)中國、中國恒大、景瑞控股、佳兆業(yè)集團、紅星美凱龍以及富力地產(chǎn)先后被穆迪、標普撤銷評級。

若將時間線拉長，去年下半年至今，標普、惠譽和穆迪至少撤銷了約70家開發(fā)商的評級，其中不乏身為示范性房企的旭輝控股和新城發(fā)展。

在一位民營房企證券人士看來，在政策收緊、市場下行的背景下，房企融資整體受到明顯制約，加上目前房企銷售困難加劇，現(xiàn)金流風險增加，評級機構(gòu)基于對內(nèi)房企業(yè)的悲觀預期較為頻繁的下調(diào)房企評級，但這樣也有可能造成“誤傷”，尤其是當下行業(yè)正處于弱復蘇的態(tài)勢中，這種無差別下調(diào)評級可能不利于行業(yè)信心恢復，尤其是對一些經(jīng)營尚可的企業(yè)來說打擊很大。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜分析稱，房企放棄評級也就意味著放棄在公開市場發(fā)債融資的機會，而這本來也是當今企業(yè)在現(xiàn)實情況下無法實現(xiàn)的事情，所以放棄評級也就等于減輕了維護評級的負擔。從這個角度出發(fā)，對這些評級機構(gòu)來說，房企紛紛放棄評級也將使他們流失一大批客戶。

70家房企撤銷評級

評級下調(diào)是房企主動申請撤銷評級的導火索。

去年10月，有29家房企在一個月之內(nèi)遭穆迪“狙擊”評級下調(diào)。尤其是當年10月18日、19日，穆迪集中下調(diào)20家房企評級，富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)、禹洲集團、建業(yè)地產(chǎn)、陽光城等房企均在列。此后，三大國際評級機構(gòu)便開始頻繁下調(diào)內(nèi)房企業(yè)評級。

公開報道顯示，自去年下半年以來，三大國際評級機構(gòu)下調(diào)參評房企評級或展望高達250次，且被下調(diào)的對象除了已經(jīng)出險的房企，不少被列為示范企業(yè)的民營房企也在其中，例如旭輝控股、新城控股。

10月21日，標普將中駿集團的長期發(fā)行人信用評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。同時，標普將公司未償高級無抵押債券的長期發(fā)行評級從“CCC+”下調(diào)至“CCC”。據(jù)標普表示，下調(diào)中駿集團評級，是因為其認為公司的合資伙伴傳染風險增加。

10月18日，穆迪報告稱，將旭輝集團的企業(yè)家族評級由“B3”下調(diào)至“Ca”，展望維持“負面”，并將其高級無抵押評級由“Caa1”下調(diào)至“C”。

5月16日，穆迪將新城控股家族評級(CFR)從“Ba1”下調(diào)至“Ba2”，其高級無抵押評級從“Ba2”下調(diào)至“Ba3”，以及將新城環(huán)球有限公司發(fā)行并由新城提供擔保的債券的有支持高級無抵押評級從“Ba2”下調(diào)至“Ba3”。

一般而言，企業(yè)信用評級是綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對企業(yè)做出的不同等級的評定。

“在我國告別房地產(chǎn)依賴，消化房地產(chǎn)泡沫、降低房地產(chǎn)杠桿的過程中，必然會出現(xiàn)債務違約、企業(yè)債務風險爆發(fā)，甚至一些大的企業(yè)走向破產(chǎn)重整的境地。在這個過程中，國際評級機構(gòu)會對房地產(chǎn)行業(yè)風險進行重新評估�！痹谏鲜鲎C券人士看來，評級機構(gòu)調(diào)整評級的方式主要是通過評級方法論和相應指標去做出定量的判斷，再加上宏觀環(huán)境因素來做出定性的判斷。若房企已經(jīng)出現(xiàn)了經(jīng)營數(shù)據(jù)明顯惡化甚至實質(zhì)性到期債務違約，則被下調(diào)評級無可厚非。但事實上，當前仍然有一些房企雖然經(jīng)營困難，但并未出現(xiàn)公開市場違約或者明顯的暴雷事件，這樣的房企被頻繁下調(diào)評級可能是被無差別下調(diào)了。

對這種無差別下調(diào)，部分房企表示不認同，另外部分房企或許是難以承受連續(xù)的評級下調(diào)帶來的負面影響，不少房企都主動申請放棄評級。

6月20日，穆迪宣布將海倫堡發(fā)行人評級從B2下調(diào)至Caa1，債項評級由B3下調(diào)至Caa2，展望為負面。對此，海倫堡認為，穆迪并沒有充分了解公司的情況就做出片面結(jié)論下調(diào)評級，這一觀點和行動不能反映公司當前以及未來經(jīng)營和財務狀況，因此海倫堡申請了撤銷評級。

同時，海倫堡還表示，自2021年以來，穆迪多次對房企進行無差別的評級下調(diào)，令市場風聲鶴唳。公司認為，這些評級決定主要基于其對中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場評價和預期過于悲觀的負面看法。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，去年以來，包括中國恒大、弘陽地產(chǎn)、時代中國、大發(fā)地產(chǎn)、藍光發(fā)展、新力控股、陽光城、祥生控股、佳兆業(yè)集團、中國奧園、雅居樂集團、融創(chuàng)中國、龍光集團、金科股份、寶龍地產(chǎn)、中南建設(shè)、朗詩地產(chǎn)、中梁控股、中駿集團、合景泰富、海倫堡、旭輝控股等在內(nèi)的約70家房企均有向三大評級機構(gòu)提出申請撤銷評級的行為。

在這些企業(yè)中，與標普、穆迪、惠譽三家評級機構(gòu)均取消合作的企業(yè)包括中國恒大、陽光城、中梁控股、中國奧園、佳兆業(yè)集團、合景泰富和海倫堡；而世茂集團、融創(chuàng)中國等房企目前僅與三大機構(gòu)中的某一家保留了合作關(guān)系。

房企評級實質(zhì)作用降低

房企放棄評級后有何影響？

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，評級結(jié)果是對于企業(yè)自身信譽和品牌的直接體現(xiàn)，一般來說評級上調(diào)或高評級往往給企業(yè)會帶來正向效應。當下環(huán)境，放棄評級則是向市場釋放出自身或存在問題，并且此類問題可能會對評級產(chǎn)生極大的影響。

“放棄評級另一方面也會引發(fā)房企融資難度加大，因金融機構(gòu)無法參考更多第三方機構(gòu)的評級，會對企業(yè)財務評判、預付款能力判斷尤其是未來的償債能力產(chǎn)生更為保守的評判策略�！睆埐ū硎�。

此前，一位房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)始人評價評級機構(gòu)時也曾表示：“評級就是對發(fā)債有點影響。”

事實上，國際評級機構(gòu)的評級主要影響房企境外發(fā)債。過去，中國房地產(chǎn)企業(yè)為了高速發(fā)展往往選擇到國外去發(fā)債以支撐國內(nèi)發(fā)展。尤其是最近兩年，政策層面對房企融資進行了收緊和限制，房企融資渠道出現(xiàn)短缺，這樣就催生了房企海外發(fā)債熱潮。而在海外發(fā)債，信用評級至關(guān)重要。

公開資料顯示，信用評級是一種“公信力產(chǎn)品”，信用評級機構(gòu)被視為國際貨幣金融體系中至關(guān)重要的樞紐之一，掌控著全球債券市場和資本市場的定價權(quán)。一直以來，投資者們對三大評級機構(gòu)較為信任，市場上沒有經(jīng)過它們認證的債券幾乎無人問津。三大評級機構(gòu)每一個信用評級，也都意味著房企發(fā)行外債的利率水平。

不過，如今的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境已變，出險的民營房企不斷增多，房企忙于處理債務問題無暇他顧，境外融資基本處于暫停狀態(tài)。從當前來看，評級的實際作用有所降低。

上述房企證券人士表示，評級機構(gòu)頻繁下調(diào)企業(yè)評級會攪動著資本市場和投資人的情緒，對房企已經(jīng)失去信任的投資人很可能因為評級波動而讓房企提前還債，引發(fā)更為嚴重的違約事件。

“對于房企來說，如果參與評級會導致評級的結(jié)果出現(xiàn)下調(diào)甚至是大幅下調(diào)，并可能向市場直接釋放出不利信息，則會選擇放棄評級則以暫緩負面情緒發(fā)酵的可能性。當然，房企會采取“兩害相權(quán)取其輕”的策略，一旦判定放棄評級所引起的負面效應小于繼續(xù)參評，那么放棄的現(xiàn)象就會增多，這一點在很多面臨較大流動性壓力的房企側(cè)表現(xiàn)尤為明顯�！睆埐ū硎荆�未來隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷走向平穩(wěn)，開發(fā)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰告一段落后，房企還會重拾評級。