隨著地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期的持續(xù)，越來越少見土地市場上民企為爭奪地塊的“廝殺”。取而代之的是，央企、國企以及地方城投平臺成為地市的主角。

眾多“主力軍”之外，還有一個(gè)身影悄然登場，那就是地鐵公司。其中，以濟(jì)南軌道交通集團(tuán)（以下簡稱“濟(jì)南軌交”）拿地?cái)?shù)量之多格外引人注意。

10月26日，據(jù)濟(jì)南當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，縱觀當(dāng)前整個(gè)濟(jì)南市，在華山北片區(qū)、濟(jì)南東站張馬片區(qū)、濟(jì)南東站核心區(qū)、盛福片區(qū)，濟(jì)南軌交集團(tuán)都拿下了較多宅地。近四年共計(jì)拿下約34宗地，并與保利置業(yè)等知名房企合作開發(fā)項(xiàng)目。

濟(jì)南一位地產(chǎn)人士對記者表示，盡管主營地鐵建設(shè)和運(yùn)營業(yè)務(wù)，但地鐵公司介入地產(chǎn)開發(fā)是一種順其自然的業(yè)務(wù)延伸，因?yàn)椴还苁窃谀玫亻_發(fā)、設(shè)計(jì)建設(shè)乃至盈利層面都有其獨(dú)有的優(yōu)勢。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，地鐵公司在拿地的時(shí)候，買的是沒有地鐵的地價(jià)，土地成本上也會比其他房企更具有優(yōu)勢。所謂“地鐵一響，黃金萬兩”，反映了地鐵對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用，這種推動(dòng)作用里面還包括了對沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值。地鐵公司能預(yù)先知道地鐵線路的布局，也能提前布局沿地鐵線的房產(chǎn)，進(jìn)而增加所拿土地的附加值。

值得一提的是，濟(jì)南軌交在近年拿下多宗地塊后，并未急于開發(fā)入市。這一方面或是由于當(dāng)前樓市的不景氣，新開發(fā)項(xiàng)目不是入市最佳時(shí)機(jī)；另一方面，濟(jì)南軌交是少數(shù)能在扣除政府補(bǔ)貼后能盈利的地鐵企業(yè)，因此暫無“以房養(yǎng)鐵”的訴求。

就相關(guān)問題，記者撥打了濟(jì)南軌交集團(tuán)官網(wǎng)電話尋求采訪，但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。

逐年加大拿地力度

作為濟(jì)南軌交集團(tuán)的成員企業(yè)，濟(jì)南軌道交通集團(tuán)資源開發(fā)有限公司（以下簡稱“濟(jì)南軌交資源開發(fā)”）旗下有多個(gè)從事地產(chǎn)開發(fā)的平臺，該企業(yè)成立于2015年12月14日，法定代表人為楊曉東，注冊資本為808000萬元人民幣，所屬行業(yè)為科技推廣和應(yīng)用服務(wù)業(yè)。經(jīng)營范圍包含：城市軌道交通資源開發(fā)；土地整理與開發(fā)；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；自有房屋租賃；物業(yè)管理等項(xiàng)目。

濟(jì)南軌交近年來通過旗下地產(chǎn)平臺拿地的節(jié)奏是逐年加快的。2019年10月，濟(jì)南軌交初次出現(xiàn)在土地市場上，以4.1億元的價(jià)格摘得位于歷城區(qū)龍脊河以東、響泉路南側(cè)的2宗商業(yè)金融地塊，即省企總部城項(xiàng)目。

2020年，濟(jì)南軌交以6.2億元摘得張馬屯片區(qū)3宗地塊，包含2宗商業(yè)金融用地、1宗住宅用地，共約81270平方米。

到2021年，濟(jì)南軌交的拿地勢頭驟然加強(qiáng)。當(dāng)年該企業(yè)強(qiáng)勢地拿下24宗地塊，包含9宗商業(yè)金融用地，15宗住宅用地，涉及新東站、張馬屯、華山、槐蔭王府莊等片區(qū)，以及2宗地鐵上蓋住宅項(xiàng)目，其住宅地塊總面積超29萬平方米，總建筑面積超88萬平方米，成交總價(jià)超42億元。

值得一提的是，2021年也是許多民營房企集中暴雷的一年，隨著集中供地的持續(xù)推進(jìn)，市場上供應(yīng)的大量低溢價(jià)土地給了濟(jì)南軌交入市機(jī)會。

2022年開始，濟(jì)南軌交集團(tuán)的拿地節(jié)奏逐漸放緩。截至2022年第二批集中土地拍賣，濟(jì)南軌交共摘得5宗地塊，均位于新東站片區(qū)，包含3宗金融地塊及2宗住宅地塊。其中，金融地塊總占地面積約10萬平方米， 2宗住宅地塊總面積約7.7萬平方米，5宗地成交總價(jià)超14億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4年時(shí)間內(nèi)，濟(jì)南軌交共拿下34宗地塊，總占地面積788194平方米，成交總額超88億元。其中住宅地塊有18宗，總占地面積達(dá)46萬平方米，總建筑面積超100萬平方米，成交總額達(dá)65億元。

34宗地僅開發(fā)兩宗

當(dāng)下，許多地鐵公司正將“以房養(yǎng)鐵”的副業(yè)干得風(fēng)生水起。一組數(shù)字可以作為佐證：在深圳地鐵2021年?duì)I業(yè)收入的164億元中，地鐵的賣票收入只有39.18億元，有95.71億元是靠站城一體化(TOD，即以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展方式，建立集辦公、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的綜合體開發(fā))獲得。

盡管最近四年已經(jīng)納入34宗地塊，濟(jì)南軌道交通已開工建設(shè)土地卻只有2個(gè)項(xiàng)目。除去2019年最早拿地開工的省企總部城項(xiàng)目，目前僅去年成交的姜家莊站地鐵上蓋住宅地塊為在建狀態(tài)，也就是有軌交集團(tuán)和保利置業(yè)合作開發(fā)的“保利·公園上城”項(xiàng)目。

中國債券信息網(wǎng)披露的濟(jì)南軌道交通集團(tuán)公司債券中期報(bào)告（2022 年）顯示，濟(jì)南軌交主要從事軌道交通的規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、管理、運(yùn)營和物業(yè)開發(fā)。

該報(bào)告顯示，濟(jì)南軌交2022年上半年歸屬母公司股東的凈利潤約為1523.44萬元，2021年同期為-596.09萬元。在營業(yè)收入方面，2022年上半年，該公司營業(yè)總收入約為13.64億元，2021年的半年度營業(yè)收入則約為8.42億元。

橫向比較來看，根據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)的2021年24個(gè)城市地鐵公司的營業(yè)收入利潤數(shù)據(jù)，在不計(jì)算政府補(bǔ)貼的情況下，僅有5家地鐵公司實(shí)現(xiàn)了正收益，分別為深圳地鐵、武漢地鐵、南昌軌道交通、濟(jì)南軌道交通和廣州地鐵，扣除補(bǔ)貼利潤分別為28.6億元、16.44億元、2.56億元、0.66億元、0.61億元。這也從側(cè)面說明，我國相當(dāng)數(shù)量的地鐵公司都處于凈虧損狀態(tài)。而濟(jì)南軌交扣除補(bǔ)貼仍能盈利，說明“以房養(yǎng)鐵”的訴求并不迫切。

此外，地鐵公司的主業(yè)畢竟是做地鐵的建設(shè)和運(yùn)營，地鐵沿線的地產(chǎn)開發(fā)仍需交由專業(yè)企業(yè)操作。

據(jù)了解，濟(jì)南軌道交通集團(tuán)拿下的住宅用地，基本都在尋覓合作開發(fā)者。其中，位于盛福片區(qū)的姜家莊地鐵上蓋項(xiàng)目，由濟(jì)南舜莊建設(shè)發(fā)展有限公司（濟(jì)南濟(jì)南軌交資源開發(fā)子公司）拿地，土地成交價(jià)格9.51億元。目前，該項(xiàng)目已經(jīng)確定與保利置業(yè)合作開發(fā)，且已經(jīng)完成股權(quán)變更，保利置業(yè)持有項(xiàng)目80%的股份。

隨著濟(jì)南軌交所拿地塊相繼入市，能否為濟(jì)南軌交帶來業(yè)績“更上一層樓”，還有待進(jìn)一步觀察。