2022年開(kāi)局后的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可謂“一瀉千里”，受此影響，不少?gòu)臉I(yè)人員、投資人一時(shí)間紛紛陷入迷茫之中。

終于到了6月份，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，30城新房銷售面積同比增速為-7.41%、環(huán)比增速為81.08%，成交套數(shù)同比增速為-10.4%、環(huán)比增速為71.25%，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)本年度最低同比降幅和最高環(huán)比增速，30個(gè)大中城市商品房成交面積已經(jīng)恢復(fù)到近幾年的平均水平。

然而，僅此一月的環(huán)比回暖數(shù)據(jù)是否足夠說(shuō)明地產(chǎn)已經(jīng)步入反彈周期？從業(yè)人員的信心恢復(fù)了嗎？7月14日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)2022年二季度職業(yè)經(jīng)理人信心指數(shù)調(diào)查結(jié)果出爐。

調(diào)查結(jié)果顯示，二季度中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)（China Real-Estate Manager Confidence Index，簡(jiǎn)稱“中房MCI指數(shù)”）為50分，較2021年三季度的54.47分小幅下降，但與2020年三季度至2021年同期-14.62%的同比降幅相比，下降幅度已明顯縮窄。

一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在受訪時(shí)對(duì)記者表示，從更長(zhǎng)的時(shí)間線上來(lái)看，2022年房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該已經(jīng)步入本輪周期的底部，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)進(jìn)入反彈周期�！胺康禺a(chǎn)業(yè)跟社會(huì)民生、政府的GDP目標(biāo)相關(guān)，我國(guó)的房地產(chǎn)需求會(huì)長(zhǎng)期存在，這是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。”

企業(yè)融資能力得分最低

2022年上半年，百?gòu)?qiáng)房企1至6月全口徑銷售金額同比下降51%。具體來(lái)看，近8成企業(yè)1至5月的累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅高于30%，近2成企業(yè)高于60%。除了TOP10梯隊(duì)房企外，其余各梯隊(duì)房企均有逾6成企業(yè)的累計(jì)業(yè)績(jī)降幅大于45%。

房企銷售業(yè)績(jī)連續(xù)下跌，房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的信心也同比繼續(xù)滑坡。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)調(diào)查結(jié)果顯示，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面，職業(yè)經(jīng)理人們?yōu)槠髽I(yè)融資能力給予2.5分的評(píng)價(jià)（總分8分），這也是所有細(xì)分項(xiàng)中的最低分。

上半年以來(lái)，房企融資額度大幅減少，一定程度上減弱了“借新債還舊債”的運(yùn)行邏輯，加上房企正在經(jīng)歷償債高峰，債務(wù)壓力可見(jiàn)一斑；不過(guò)，在行業(yè)發(fā)展遭遇下行的形勢(shì)下，打磨產(chǎn)品依舊是職業(yè)經(jīng)理人不忘的初心。在產(chǎn)品定位上，職業(yè)經(jīng)理人均給出5分以上的分?jǐn)?shù)，說(shuō)明在當(dāng)前的行業(yè)形勢(shì)下，房企職業(yè)經(jīng)理人對(duì)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)品定位上依然頗具信心。

市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期方面，在2021年三季度調(diào)查時(shí)，在房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)判和城市供求情況方面，房企職業(yè)經(jīng)理人們分別打出了7.16和6分的高分；到2022年二季度，這兩項(xiàng)的分值分別滑落至6.75分和5分。其中，房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)仍舊是職業(yè)經(jīng)理人們?cè)诖隧?xiàng)打分中的最高分，但在市場(chǎng)的供應(yīng)端和市場(chǎng)端熱度難起的情況下，對(duì)房?jī)r(jià)走強(qiáng)的預(yù)期恐怕要落空。

在國(guó)家宏觀政策上，金融政策為所有單項(xiàng)評(píng)價(jià)中的最高分，即5分（總分8分），這就說(shuō)明，職業(yè)經(jīng)理人們認(rèn)為，今年國(guó)家金融政策調(diào)整已經(jīng)為地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在一定程度上掃清了障礙。

行業(yè)短期底部已現(xiàn)

與職業(yè)經(jīng)理人信心指數(shù)下降同步發(fā)生的，是許多發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)面臨債務(wù)逾期的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

2018年以來(lái)，在金融去杠桿的大環(huán)境和未見(jiàn)放松的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)之下，截至2020年11月14日，7家民營(yíng)房企及1家地方國(guó)企出現(xiàn)了債務(wù)違約。

近三年來(lái)，這些房企共計(jì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約及觸發(fā)交叉條款的債務(wù)達(dá)40筆，涉及債券余額超過(guò)330億元。而今年，在疫情的沖擊和行業(yè)銷售放緩的大環(huán)境下，違約債務(wù)數(shù)量和涉及債務(wù)余額均為近年最大，分別達(dá)到19筆和223億元。

一位金融機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，發(fā)生債務(wù)逾期的房企既有企業(yè)自身財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足的原因，也受到經(jīng)濟(jì)衰退大環(huán)境影響，資產(chǎn)處置和債務(wù)展期是這些房企的當(dāng)務(wù)之急。今年，開(kāi)發(fā)商任務(wù)目標(biāo)恐怕要有不少幅度的下降。

不過(guò)，今年二季度末出現(xiàn)環(huán)比回暖，也讓市場(chǎng)松了一口氣。在平安證券重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的32家房企中，央企、國(guó)企及高信用民企銷售表現(xiàn)更優(yōu)，其中越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展6月單月銷售額同比增長(zhǎng)107.7%、40.5%、28.8%、18.6%、2.4%、1.4%，已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。

6月28日，在萬(wàn)科舉行2021年度股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上公開(kāi)發(fā)表了對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷：“從短期來(lái)看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但是恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程�！�

中國(guó)銀河發(fā)布研報(bào)稱，雖然本輪周期銷售的復(fù)蘇路徑較以往更加艱難和曲折，但修復(fù)終有時(shí)，從其跟蹤的高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，部分城市的政策寬松效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在四季度將迎來(lái)復(fù)蘇。今年各大城市優(yōu)質(zhì)地塊供給比例加大，總體溢價(jià)率處于歷史低位，中長(zhǎng)期來(lái)看，土地市場(chǎng)的良好環(huán)境將促使強(qiáng)信用房企盈利率先企穩(wěn)。