“水大魚大”，著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波曾這樣描述互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展的2008年~2018年 。

彼時(shí)，中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)上市企業(yè)一度高達(dá)328家，市值總規(guī)模高達(dá)7.85萬億元。在這一時(shí)期，阿里巴巴、騰訊、百度、京東4家上市公司進(jìn)入全球互聯(lián)網(wǎng)公司10強(qiáng);華為、螞蟻金服、小米等非上市公司也進(jìn)入全球前20強(qiáng)。

如今，這一熟悉的景象也在物業(yè)行業(yè)上演著。

2020年年初的疫情，將物業(yè)行業(yè)推至風(fēng)口，一時(shí)間，物業(yè)企業(yè)分拆上市成潮，股價(jià)頻創(chuàng)新高。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月，上市物業(yè)企業(yè)總數(shù)達(dá)42家，總市值超7000億元。其中，2020年全年共有18家物業(yè)公司上市，A股1家，H股17家，這一數(shù)據(jù)較2019年全年上市物企總數(shù)增加5家，創(chuàng)下歷史新高。

進(jìn)入2021年，物業(yè)上市潮熱度不減。據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)楊熙預(yù)測(cè)，2021年將不會(huì)低于20家物企上市，大概率在三年后會(huì)有近100家上市物企。

物業(yè)這條全新賽道正變得越來越擁擠，競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱化。

江湖之變

如果將2020年上市的物業(yè)企業(yè)作為觀測(cè)對(duì)象，會(huì)發(fā)現(xiàn)一些微妙的變化。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2020年港股上市物業(yè)企業(yè)有17家，分別是：燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活、卓越商企服務(wù)、第一服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、佳源服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、建發(fā)服務(wù)、正榮服務(wù)。

從上市物業(yè)企業(yè)規(guī)模來看，既有市值低于10億港元的小物業(yè)公司，如燁星集團(tuán)，2019年燁星集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總收益為2.7億元，也有規(guī)模房企拆分上市，如：恒大、華潤(rùn)、融創(chuàng)、金科、世茂等。如今，TOP10房企中，僅剩萬科和龍湖未分拆物業(yè)上市。

從上市物業(yè)企業(yè)類型來看，2020年上市物企經(jīng)營(yíng)板塊多樣性增強(qiáng)。與以往物業(yè)企業(yè)主打傳統(tǒng)住宅服務(wù)業(yè)務(wù)不同，2020年上市物企更注重服務(wù)業(yè)務(wù)的多樣性。一些企業(yè)選擇將商業(yè)服務(wù)和傳統(tǒng)住宅服務(wù)業(yè)務(wù)打包上市，如：華潤(rùn)萬象生活、合景悠活。此前上市物企中僅有1家商管概念物企——寶龍商業(yè)。

對(duì)于這一現(xiàn)象，華泰證券在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“將商業(yè)與住宅物業(yè)打包，一般是出于提高估值的考慮。商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)具有壁壘高、毛利率高、品牌效應(yīng)強(qiáng)、長(zhǎng)期增長(zhǎng)彈性大的特點(diǎn)，享有一定估值溢價(jià)�！�

從上市首日表現(xiàn)來看，17家港股上市企業(yè)可謂冰火兩重天。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2020年17家上市物企業(yè)中，7家物企掛牌首日破發(fā)，分別為：興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、佳源服務(wù)。其中第一服務(wù)跌幅最大，盡管上市招股期其認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)67倍，但上市首日仍未逃脫破發(fā)命運(yùn)，其發(fā)行價(jià)2.4港元，上市首日集合競(jìng)價(jià)報(bào)2港元，跌幅16.67%，開盤即破發(fā)，22日收盤報(bào)1.76港元，跌26.7% 。

上市前夕一度被看好的世茂服務(wù)和遠(yuǎn)洋服務(wù)也不例外。10月30日，世茂集團(tuán)旗下世茂服務(wù)開盤報(bào)價(jià)15.8港元，跌幅4.82%，暗盤報(bào)收15.14港元，跌幅8.80%。12月17日，遠(yuǎn)洋服務(wù)開盤價(jià)5.86港元，隨后繼續(xù)下跌，盤中跌幅一度擴(kuò)大至6.12%，收盤前4分鐘迅速拉升，最終報(bào)收5.85港元，總市值約69.26億港元。

作為為數(shù)不多將商管和物管打包上市的合景悠活，也未能成功打動(dòng)資本。2020年10月30日，合景悠活開盤價(jià)為6.48港元，較發(fā)行價(jià)下跌17.87%，此后股價(jià)跌幅有所收窄，但跌幅依然超過10%，當(dāng)日市值約137億港元。

相比之下，融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活卻在掛牌首日上演另一番景象。

2020年11月19日，融創(chuàng)服務(wù)正式登陸香港主板。在當(dāng)時(shí)物業(yè)板塊整體承壓下行的情況下，融創(chuàng)服務(wù)上市首日卻行情大漲，早盤以11.6港元平開后穩(wěn)步上升，盤中最高漲幅達(dá)22.76%，股價(jià)最高漲至14.24港元，最終以14.14港元收盤，漲21.9%。截至收盤，融創(chuàng)服務(wù)市值424.20億港元，在物業(yè)板塊中位居前三。

緊隨其后上市的恒大物業(yè)盡管首日破發(fā)，但其總市值當(dāng)日高達(dá)949億港元，物業(yè)股中僅次于碧桂園服務(wù)（1274億港元），位居第二。

同樣以“商管+物管”概念沖擊港股的華潤(rùn)萬象生活，在上市首日也走出與合景悠活不同的曲線。掛牌當(dāng)日，華潤(rùn)萬象生活發(fā)行價(jià)為22.30港元/股，盤中漲幅一度超47%，最終報(bào)收28港元/股，市值達(dá)616.00億港元，漲幅高達(dá)25.56%。

“物業(yè)企業(yè)自身盈利能力和規(guī)模都是資本看重的主要因素，規(guī)模大的企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)�！辟Y深物業(yè)專家金永宏表示。

市值排位戰(zhàn)

多位巨頭入局，也打破了原先的市值排行榜格局。

在2020年的物業(yè)企業(yè)市值排行榜上，市值最高的兩家物企是碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)，分別以1538億港元、960.5億港元位居前兩位。此后，恒大物業(yè)奮起直追，截至2021年2月3日，恒大物業(yè)市值已高達(dá)1795億港元，一度超過碧桂園服務(wù)，但很快再次被碧桂園服務(wù)反超。

除去這兩家角逐千億市值的房企，TOP10的角逐也堪稱激烈。

2020年上市的華潤(rùn)萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)分別以820.6億港元、532.6億港元躋身TOP5,位居第三位和第四位。金科服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、世茂服務(wù)分別以407.4億港元、338.1億港元、308億港元、284.3港元、282.7億港元位居第6至第10位。

與此同時(shí)，曾長(zhǎng)期占據(jù)第二位的雅生活服務(wù)下滑三位，排名第五，市值458.7億港元，保利物業(yè)和中海物業(yè)位次也出現(xiàn)變動(dòng)，分別下滑2位和4位，世茂服務(wù)則下滑6位。

如果將2019年12月31日作為參照時(shí)間，會(huì)發(fā)現(xiàn)，在2020年物業(yè)股總體向好的行情下，部分較早上市的物業(yè)企業(yè)市值，卻出現(xiàn)同比下滑。

藍(lán)光嘉寶2019年年底市值為88.52億港元，2020年同期市值為62.69億港元；中海物業(yè)2019年年底市值為161.06億港元，2020年年底市值降至132.8億港元；彩生活市值跌幅較為明顯，作為首家港股上市物業(yè)企業(yè)，其近幾年市值表現(xiàn)不盡如人意，2014年年底，其市值為67.4億港元，2019年降至61.18億港元，2020年持續(xù)走低，降至50.63億港元。

中奧到家市值縮水也較為明顯，2015年12月31日，其總市值為16億港元，2020年12月底已降至6.32億元。

在2020年的市值排行榜上，還有一個(gè)更為慘烈的細(xì)節(jié)。

排在市值榜最后一位的是燁星集團(tuán)，截至2020年12月31日，其總市值僅為4.13億元，與第一位碧桂園服務(wù)市值差幾百倍。

規(guī)模為王

碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)分別以1538億港元、960.5億港元、820.6億港元、532.6億港元、458.7億港元占據(jù)榜單前五位。金科服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、世茂服務(wù)分別以407.4億港元、338.1億港元、308億港元、284.3億港元、282.7億港元位居第6～第10位。

激烈的市值排位戰(zhàn)背后，是物業(yè)企業(yè)的規(guī)模之戰(zhàn)。

從多數(shù)在港上市企業(yè)的市值和管理規(guī)模的關(guān)系上可以看出，市值高的企業(yè)往往規(guī)模較大。機(jī)構(gòu)認(rèn)為：在行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)階段，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，擴(kuò)規(guī)模仍是王道。一方面，規(guī)模是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的直接來源，是增值服務(wù)延伸的重要基礎(chǔ)；另一方面，資本市場(chǎng)對(duì)規(guī)模大的企業(yè)認(rèn)可度高，估值也更高。

從2020年發(fā)生的并購(gòu)案總數(shù)不難看出，規(guī)模之戰(zhàn)早已拉開序幕。

根據(jù)機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示：2020年，上市物企披露的收并購(gòu)事件達(dá)79起，有效收購(gòu)事件為76起，為2019年有效并購(gòu)數(shù)的2.81倍，共花費(fèi)金額約107億元。

記者選取了15家上市物企作為研究對(duì)象，可以看出，不同規(guī)模物企在收并購(gòu)方面的投入相差不大，都很豪橫。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，選取的15家上市物企，2020年并購(gòu)資金共計(jì) 341.5 億港元，約為募資凈額的 61%。

從并購(gòu)模式來看，2020年物業(yè)企業(yè)更傾向于選擇一些補(bǔ)充業(yè)態(tài)并購(gòu)標(biāo)的，尤其熱衷布局城市環(huán)衛(wèi)、醫(yī)美、保險(xiǎn)等關(guān)聯(lián)領(lǐng)域，如：碧桂園服務(wù)并購(gòu)滿國(guó)康潔、城市縱橫、文津國(guó)際保險(xiǎn)，奧園健康并購(gòu)浙江連天美企業(yè)管理公司、樂生活等。

對(duì)此，機(jī)構(gòu)方面認(rèn)為：通過收并購(gòu)其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)�業(yè)公司，可以延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)造業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

對(duì)于已經(jīng)開啟的2021年，物業(yè)企業(yè)規(guī)模之戰(zhàn)將會(huì)如何發(fā)展。

天泰證券方面認(rèn)為：物業(yè)企業(yè)2020年有幾個(gè)明顯趨勢(shì)，如持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模、加強(qiáng)區(qū)域密度、 補(bǔ)充業(yè)態(tài)、進(jìn)入城市服務(wù)等新領(lǐng)域、加強(qiáng)社區(qū)增值服務(wù)孵化投入。這些舉措也意味著，2021 年收并購(gòu)市場(chǎng)有望迎來新一輪熱潮，收并購(gòu)標(biāo)的也將從住宅物業(yè)標(biāo)的拓展到更多的多業(yè)態(tài)標(biāo)的、城市服務(wù)價(jià)值鏈標(biāo)的以及增值服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈標(biāo)的。