7月份70城房?jī)r(jià)出爐，房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量又增加了。

有40個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，較上月增加了2城；二手房房?jī)r(jià)下跌的城市較上月增加了3個(gè)至51城。

二手房房?jī)r(jià)同比下降的城市已多達(dá)61個(gè)，比上月增加4個(gè)；新房房?jī)r(jià)同比下跌城市數(shù)量雖與上月持平，但總量也達(dá)到了48個(gè)。

房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量的增加，也意味著市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程仍然面臨較大壓力，市場(chǎng)預(yù)期仍然有待修復(fù)。

值得注意的是，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲，支撐全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲7%，根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算來(lái)看，7月商品房銷售均價(jià)上升至10471元/平方米，年內(nèi)首次回升至萬(wàn)元以上。

盡管房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量在持續(xù)減少，但仍有一些城市依然堅(jiān)挺。

比如成都，新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月領(lǐng)漲，二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比分別領(lǐng)漲2和4個(gè)月。杭州新房?jī)r(jià)格同比連續(xù)4個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)。

自去年9月以來(lái)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量一直低于30個(gè)以下，至6月新房環(huán)比上漲城市數(shù)量達(dá)到了31個(gè)，環(huán)比下跌的城市也減少至38個(gè)，市場(chǎng)逐漸修復(fù)。

7月，受停工停貸影響，疊加企業(yè)推盤(pán)節(jié)奏放緩等因素作用下，6月市場(chǎng)修復(fù)趨勢(shì)并未在7月出現(xiàn)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加至40個(gè)。

一線城市房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，同比分別上漲3.1%和0.9%。

四大一線城市只有深圳新房、二手房房?jī)r(jià)幾乎全線下跌，僅新房?jī)r(jià)格同比上漲3%，尤其是二手房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比均有所下降，領(lǐng)跌一線城市。

深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌與供應(yīng)大幅縮量有很大的關(guān)系，據(jù)克而瑞深圳區(qū)域數(shù)據(jù)，7月深圳新建商品住宅供應(yīng)環(huán)比下跌近40%，同比下降15%，成交均價(jià)為70311元/平方米，環(huán)比下跌3.5%。

30個(gè)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市中，成都再次領(lǐng)漲全國(guó)。

南昌從上月的第60位一躍升至第二位，漲幅從-0.6%上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至0.8%，此外，揚(yáng)州新房?jī)r(jià)格結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，于7月新房環(huán)比上漲0.8%，時(shí)隔一年再入環(huán)比漲幅TOP10陣營(yíng)。

從房?jī)r(jià)下跌的城市來(lái)看，北海同環(huán)比領(lǐng)跌全國(guó)，7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌1.3%，同比下跌8.8%。此外，南寧、吉林、安慶三城環(huán)比跌幅也超過(guò)1%，湛江、哈爾濱、岳陽(yáng)同比跌幅均超7%。

值得注意的是，環(huán)比跌幅TOP10城市中，長(zhǎng)三角區(qū)域城市占兩席，即溫州和安慶。

溫州新房?jī)r(jià)格在去年12月和今年1月漲幅還在TOP10行列，自今年2月以來(lái)就此拉開(kāi)了房?jī)r(jià)下降的大幕，2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.8%，至今已連續(xù)下降6個(gè)月。

今年3月以來(lái)，溫州樓市調(diào)控松綁，包括首付比例下調(diào)至20%、增加公積金貸款額度等，但溫州樓市信心仍未得到提振。據(jù)克而瑞浙江區(qū)域監(jiān)測(cè)，溫州市區(qū)商品住宅成交量甚至出現(xiàn)不升反降的跡象。

溫州可以說(shuō)是三四線城市降溫的典型，雖早早出臺(tái)政策為樓市松綁，但執(zhí)行力度不足，對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用明顯不大，政策工具箱需進(jìn)一步打開(kāi)，以刺激需求回升。

相較于受成交結(jié)構(gòu)、限價(jià)政策等多種因素影響的新房，二手房，才是房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的晴雨表。

7月，二手房?jī)r(jià)格低于去年同期的城市數(shù)量已達(dá)到了61個(gè)，較上月增加4個(gè)。同時(shí)，較上月二手房下跌的城市也有51個(gè)。

也就是一年的時(shí)間，二手房?jī)r(jià)格下跌的城市數(shù)量就發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。

先來(lái)看環(huán)比漲跌情況。

成都二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)4個(gè)月位列全國(guó)首位，自今年2月成都二手房?jī)r(jià)格環(huán)比逐漸走高，至6月漲幅達(dá)到近一年來(lái)峰值，環(huán)比漲2%，領(lǐng)漲全國(guó)，7月成都二手房?jī)r(jià)格環(huán)比收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)至1.3%，漲幅仍排在全國(guó)首位。

二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄也體現(xiàn)在了掛牌價(jià)上。克而瑞四川區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，7月成都二手房掛牌均價(jià)較6月下降約400元/平方米，中心城區(qū)掛牌價(jià)均有所下調(diào)，同時(shí)掛牌量也有所下調(diào)，6月成都受新政刺激，單月掛牌4.7萬(wàn)套，達(dá)到新高峰，7月掛牌2.46萬(wàn)套，掛牌量逐漸回歸常態(tài)，隨著需求逐漸釋放，預(yù)計(jì)成都二手房?jī)r(jià)格將緩慢回落。

再來(lái)看同比漲跌情況。

各城市二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分化明顯，漲幅TOP10城市中，成都、北京、海口和上海4城同比漲幅均在2%以上，其中排在首位的成都漲幅達(dá)到了6.7%。而無(wú)錫、贛州、杭州、廣州和重慶5城同比漲幅均低于1%。

同環(huán)比跌幅TOP10城市多為基本面支撐較弱的三四線城市為主，其中東三省同環(huán)比漲幅TOP10各占三席。其中，牡丹江同比下跌10.5%，連續(xù)8個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)，此外，哈爾濱、吉林房?jī)r(jià)同比下跌分別位列第二和第三。

這部分城市購(gòu)買(mǎi)力有限，且人口持續(xù)外流，相當(dāng)大一部分購(gòu)房需求受疫情、收入以及房?jī)r(jià)預(yù)期影響而選擇觀望，部分城市房?jī)r(jià)更是降無(wú)可降，市場(chǎng)信心亟待提升。

在同環(huán)比漲跌TOP10城市之外，有個(gè)城市很典型，那就是杭州。

7月，杭州二手房?jī)r(jià)格同比漲幅創(chuàng)下25個(gè)月新低，而且新房與二手房?jī)r(jià)差不斷縮小。二手房?jī)r(jià)格同比僅上漲0.6%，較上月下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.3%；而新房?jī)r(jià)格同比漲6.6%領(lǐng)漲全國(guó)，環(huán)比上漲0.7%，漲幅為例全國(guó)第三。

實(shí)際上，杭州二手房市場(chǎng)仍在筑底，“5.17”新政定向放松二手房之后，市場(chǎng)有復(fù)蘇跡象，但成交量?jī)r(jià)并未出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性”回流，經(jīng)過(guò)6月份需求釋放，進(jìn)入7月政策效應(yīng)減弱，再加上傳統(tǒng)夏季二手房成交淡季，杭州二手房市場(chǎng)仍然后勁不足。

房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量增加，意味著市場(chǎng)行情仍然不容樂(lè)觀。然而我們也發(fā)現(xiàn)，受一線量?jī)r(jià)齊升拉動(dòng)，全國(guó)商品房銷售均價(jià)環(huán)比增7%至10471元/平方米。

這是2022年以來(lái)，商品房銷售均價(jià)首次回升至萬(wàn)元以上。

而上一次全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)破萬(wàn)還要追溯到去年8月份，彼時(shí)全國(guó)商品房銷售均價(jià)為10057元/平方米，同比下降3.7%，全國(guó)商品房銷售均價(jià)就此結(jié)束了連續(xù)14個(gè)月以來(lái)的同比上漲。

隨后，自去年9月開(kāi)始，全國(guó)商品房銷售均價(jià)進(jìn)入下降通道。

至今年4月，單月同比降幅達(dá)到了12.5%，降幅創(chuàng)近5年新高，5月全國(guó)商品房銷售均價(jià)降幅有所收窄，并于7月轉(zhuǎn)向正增長(zhǎng)，同比增1%。

實(shí)際上，今年二季度以來(lái)各地紓困政策不斷落地，前7月209省市出臺(tái)385次放松政策，政策不斷托舉樓市，支持剛需和改善購(gòu)房消費(fèi)，部分觀望的購(gòu)房需求解凍，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)。

房?jī)r(jià)下跌，正是樓市疲軟的一個(gè)關(guān)鍵表現(xiàn)。

現(xiàn)階段，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌是樓市面臨三大核心問(wèn)題之一，此外，市場(chǎng)信心缺失、市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力透支也影響房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)難掩下行趨勢(shì)。

當(dāng)前樓市最重要的還是信心的恢復(fù)，長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)仍然面臨一定的上漲壓力。對(duì)于房?jī)r(jià)而言，也需要給予購(gòu)房者以信心，尤其是在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理預(yù)期之下，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌也將抑制市場(chǎng)活力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于筑底階段，政策面仍然有放松空間，市場(chǎng)真正回暖還需救市組合拳，以提振市場(chǎng)信心，減緩市場(chǎng)下行壓力。