“東三環(huán)，315萬元抄底價急售，誠意超低價�！痹谏缃黄脚_小紅書上，這樣一套加急房源掛在房屋經(jīng)紀人趙磊（化名）的主頁上面。

最近，北京像這樣降價出售的房源還有不少，據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份北京房價議價空間和上月相比擴大了0.03個百分點。

多名房屋中介機構(gòu)經(jīng)理向記者表示，對于賣家來說想要快速賣房就要面臨調(diào)價壓力�！坝械臉I(yè)主自掛牌到現(xiàn)在，前前后后調(diào)價4次降了約12萬元。也有業(yè)主掛牌價就已經(jīng)是底價。”

麥田分析師表示，隨著掛牌量走高以及去化速度變慢，業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)了兩極分化，著急成交的業(yè)主談價意愿增強。

業(yè)主降價背后是北京樓市步入“掛舊換新”的情況使然。受9月底個稅退減優(yōu)惠政策利好影響，部分置換群體加快了換房節(jié)奏，加之首套住房公積金貸款利率下調(diào)，利好剛需購房者，市場活躍度提升明顯。

與此同時，部分房東依然對市場保持信心，11月份北京二手房掛牌價保持微漲。

急售的房源

“這是一套56平方米的小兩居，315萬元底價，只賣到月底�！壁w磊介紹，這套房子戶型方正朝南，雙陽臺，業(yè)主因為置換還包個稅，折合單價每平方米5.5萬元，性價比很高�！叭秉c也不是沒有，房子是1982年的，如果辦理公積金貸款，年限才十幾年�！�

記者注意到，小紅書上還有不少這樣降價出售的房源。趙磊表示，“最近有部分業(yè)主著急出售置換，所以價格有所下降，議價空間較大�！�

但“抄底價”并不意味著市場不好�！皩嶋H上，市場還是比較樂觀的，即便11月后半月疫情突襲，有點措手不及，也有成交�！北本┏�陽區(qū)望京橋區(qū)域一房屋中介門店店長劉楠（化名）告訴記者。

劉楠表示，價格取決于業(yè)主買賣房原因，有的業(yè)主不是很著急，能賣到心理價位就成交，賣不到就再等等看，但同樣存在部分業(yè)主因為訂房或急用錢等原因急售降價，哪怕略比市場低一些也能接受，“11月份經(jīng)我們手成交的房屋價格處于平緩略降情況�！�

多位受訪的房屋中介門店經(jīng)紀人表示，剛需、置換是目前入市的購房主力。

“二手房購房者以剛性需求為主�！壁w磊表示，目前，部分改善性需求業(yè)主觀望情緒較大，但還有一部分住在“老破小”的業(yè)主，在疫情居家隔離的影響下?lián)Q房意愿度會加大，同時由于這部分業(yè)主急售降價，又會導致剛需客戶撿漏心理強。

趙磊負責的潘家園片區(qū)是北京朝陽區(qū)價格洼地，300多萬元的剛需房源較多，他告訴記者：“疫情一來大人居家辦公，孩子居家網(wǎng)課，老人照顧一家大小，難免東西多地方不夠用，所以換房就成了很多顧客的想法，這部分客戶對房子的挑剔程度也在下降�！�

劉楠也告訴記者，他所在的望京橋片區(qū)本月成交的小戶型居多�！氨M管經(jīng)濟形勢下行，部分剛需客戶對預期信心不足，不敢下手買，但由于目前有部分業(yè)主急售降價，所以也存在部分剛需客戶有撿漏的心理�！�

這波置換背后，還有北京“賣一買一”政策的逐步深入。

9月23日，北京正式試行“連環(huán)單”業(yè)務，將二手房交易“連環(huán)單”由過去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理，整個交易時間可縮短50天左右。

9月30日，財政部發(fā)布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

新政發(fā)布后，不少“滿二唯一”“滿三唯一”的購房需求被刺激出來，北京多區(qū)域房屋中介門店內(nèi)掛牌量、詢問量和帶看量都有所增加。

“當下可選性多，樓層、戶型、位置都可以挑選�！眲㈤�表示，一旦市場上揚，價格就會出現(xiàn)波動。

市場行情有望止跌回升

與此同時，部分業(yè)主依然對市場保持信心，11月份北京二手房掛牌價保持微漲。

“以北京海淀世紀城為例，11月成交價比較穩(wěn)定，甚至比之前價格略有提高。”北京海淀區(qū)某房屋中介經(jīng)理張東（化名）告訴記者，11月共成交16套，成交量上漲且以大戶型為主。

張東表示，受疫情影響，很多業(yè)主都是居家隔離狀態(tài)，看房不便，但也引導出了符合當下背景的優(yōu)質(zhì)資源和客戶出現(xiàn)，“目前購房主力還是基于自身真實的居住需求，選擇入市購房。”

區(qū)域板塊之間同樣形成分化。張東告訴記者，以海淀上地區(qū)域為例，整個11月都沒有成交，“配套、產(chǎn)業(yè)較好的區(qū)域，二手房市場行情相對較好�！�

從數(shù)據(jù)來看，北京二手房市場整體呈現(xiàn)量跌價漲的態(tài)勢。

根據(jù)國家統(tǒng)計局11月16日發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房價格環(huán)比增加0.2%，同比增加5%。

另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年11月北京二手住宅成交10750套，環(huán)比10月下降4.09%；北京二手房成交均價為60228萬元/平方米，環(huán)比上漲0.61%。

分區(qū)域看，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺V房數(shù)據(jù)顯示，北京16區(qū)二手房房價僅西城、海淀、豐臺、通州、昌平、順義上漲，其他10個區(qū)房價全部下跌。其中東城、朝陽、石景山區(qū)域部分二手房房價環(huán)比下降近10%，但西城、海淀以及豐臺的二手房小區(qū)整體房價仍然比較堅挺，保持微漲。

此外，北京臺湖馬駒橋地區(qū)由于政策放開，二手房成交量、房價均出現(xiàn)一定上漲。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪表示，11月份北京二手房市場延續(xù)低溫態(tài)勢，主要是由于當前北京市疫情發(fā)展仍處于較快時期，疫情防控趨嚴，二手房成交不可避免地受到影響。同時北京受“換房退稅”影響掛牌量增多。

對于12月市場走向，張東對記者表示，如果疫情好轉(zhuǎn)會有一波成交的“小陽春”，但如果疫情影響持續(xù)，市場仍將低迷。

“預計接下來大戶型和別墅產(chǎn)品應該是需求較大的資源。”劉楠告訴記者，近期掛牌出售房源較多，改善型業(yè)主明顯增多。

關榮雪預計，在多項政策齊發(fā)力下，市場信心將逐步恢復，加之疫情陰霾逐漸褪去，北京12月份二手房成交量有望止跌回升。