過(guò)去一個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了戲劇化一幕。融資渠道全面打開(kāi)，股價(jià)、市值連連上漲，就連不少出險(xiǎn)房企焦灼了很久的債務(wù)展期和重組問(wèn)題也迎來(lái)一些好消息。“三支箭”的落地讓本來(lái)躺在“ICU”里的房企似乎又“活了過(guò)來(lái)”。

截至12月7日，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自“三支箭”利好政策出臺(tái)以來(lái)，已經(jīng)約有90家房企通過(guò)不同方式獲得融資支持。

總的來(lái)看，經(jīng)營(yíng)安全性較高的央企、國(guó)企以及少數(shù)民營(yíng)房企受政策利好更加迅速明顯，而一些出險(xiǎn)房企依然在尋覓合適機(jī)會(huì)。

約90家涉房企業(yè)融資受益

“三支箭”這個(gè)概念在2018年提出，主要指的是人民銀行同有關(guān)部門(mén)，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道支持房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大融資。

從去年下半年至今，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售下滑，融資遇阻，民營(yíng)房企頻繁爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，在政策的嚴(yán)防死守之下，不僅“三高”企業(yè)活不下去，就連一些被業(yè)界視作優(yōu)秀生的房企也開(kāi)始出現(xiàn)資金問(wèn)題。

近期，政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，隨著支持房企融資的“三支箭”逐漸落地，不少房企迎來(lái)融資好時(shí)機(jī)。

其中，“第一支箭”主要是信貸支持房企融資。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅在信貸融資方面，就有約80家全國(guó)或地方性房企獲得銀行的融資支持。

從銀行端來(lái)看，在已披露對(duì)房企授信總額度的銀行中，授信總額度較大的銀行依次為工商銀行、中國(guó)銀行、浦發(fā)銀行，對(duì)房企授信總額度分別為6550億元、6000億元和5300億元；興業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、光大銀行和交通銀行對(duì)房企授信總額度也均超過(guò)1000億元。此外，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、民生銀行等銀行也都與部分房企簽署了合作協(xié)議，不過(guò)總授信額度并未披露。

從房企端來(lái)看，萬(wàn)科、綠城中國(guó)受到銀行授信個(gè)數(shù)最多，均超過(guò)10家；其次，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、碧桂園、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)和金地集團(tuán)，均受到5家以上銀行授信；招商蛇口、華潤(rùn)置地、華宇地產(chǎn)、建發(fā)集團(tuán)、保利發(fā)展等房企也均受到2家以上銀行授信。

“第二支箭”的落地主要支持房企發(fā)債融資。自2022年11月以來(lái)，交易商協(xié)會(huì)及中債信用增進(jìn)公司增信發(fā)債延期擴(kuò)容，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，交易商協(xié)會(huì)已受理龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬(wàn)科、金地、金輝儲(chǔ)架式發(fā)債申請(qǐng)，分別為200億元、150億元、150億元、280億元、150億元、20億元，另外，旭輝集團(tuán)也已經(jīng)向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，綠城中國(guó)也擬報(bào)送110億元儲(chǔ)架式中期票據(jù)注冊(cè)發(fā)行計(jì)劃，用于置換到期債券及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

截至目前，在“第二支箭”擴(kuò)容下已有8家房企披露儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行總金額達(dá)到1210億元。

“第三支箭”在業(yè)內(nèi)看來(lái)力度最大、也是最能給房企帶來(lái)實(shí)際融資利好的政策。11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。

隨著“第三支箭”落地，福星股份、世茂股份等房企就率先發(fā)布籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票融資公告。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月初，已有碧桂園、雅居樂(lè)、大名城、建發(fā)國(guó)際、新湖中寶、陸家嘴、華夏幸福等11家房企披露再融資計(jì)劃，融資方式包含配股和定向增發(fā)。

綜合來(lái)看，“三箭齊發(fā)”支持房企融資的威力不可小覷，而截至目前，在“三支箭”的支持下，已有約90家房企獲得融資支持。

優(yōu)質(zhì)房企遭“爭(zhēng)搶” 出險(xiǎn)房企少有機(jī)會(huì)

僅僅一個(gè)月，多項(xiàng)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策陸續(xù)落地，已經(jīng)逐漸形成了支持房企融資的“三支箭”格局，供給端支持政策框架基本形成。

政策到底利好了哪些房企？毫無(wú)疑問(wèn)，優(yōu)質(zhì)房企最受益。

從上述銀行授信情況也能看出，類(lèi)似萬(wàn)科、綠城、中海這樣的央企、國(guó)企是主要受益對(duì)象，民營(yíng)房企里面，示范房企龍湖、美的置業(yè)、碧桂園也是受到銀行授信較多的企業(yè)。

一位長(zhǎng)期觀察房地產(chǎn)行業(yè)的人士表示，過(guò)去十幾天，不管是國(guó)有銀行、股份制銀行還是城商行等都在做一件事，就是給房企融資額度，就跟完成任務(wù)一樣，一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)要靠搶。

一家房企的證券部負(fù)責(zé)人也表示，這一波政策主要還是利好未出險(xiǎn)房企，尤其是優(yōu)質(zhì)的央企、國(guó)企和部分民營(yíng)房企。

數(shù)據(jù)也為這些觀點(diǎn)提供了佐證。從上述中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，“第一支箭”受益企業(yè)主要分為四類(lèi)：全國(guó)性央企、國(guó)企及混合所有制企業(yè)、地方性國(guó)企、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)房企、個(gè)別出險(xiǎn)企業(yè)；“第二支箭”受益企業(yè)為經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)房企、混合所有制企業(yè)、個(gè)別出險(xiǎn)房企；“第三支箭”受益企業(yè)為經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)房企、未出險(xiǎn)中小民企、個(gè)別高風(fēng)險(xiǎn)房企。從受益企業(yè)數(shù)量來(lái)看，混合所有制企業(yè)、地方性國(guó)企、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)房企占據(jù)絕大部分。

在部分房企人士看來(lái)，由于民營(yíng)房企多數(shù)已經(jīng)出險(xiǎn)，沒(méi)有出險(xiǎn)的企業(yè)資金也相對(duì)緊張，顯然沒(méi)有實(shí)力擔(dān)當(dāng)這一波政策主角，所以央企、國(guó)企和混合所有制企業(yè)更有實(shí)操性，類(lèi)似中建、中交、建發(fā)這些企業(yè)都有A股上市平臺(tái)的需求。

雖然支持房企融資的政策力度很大，但在不少出險(xiǎn)房企看來(lái)“機(jī)會(huì)還是少了一些”“融資難度依然很大”。

“第二支箭”風(fēng)險(xiǎn)防范措施要求房企提供反擔(dān)保，比如資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國(guó)有擔(dān)保（增進(jìn)）機(jī)構(gòu)反擔(dān)保等，這些條件出險(xiǎn)房企很難達(dá)到。

“第三支箭”支持上市房企再融資，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，雖然股市融資成本相對(duì)較低，也不會(huì)加重公司杠桿，一定程度上可以改善流動(dòng)性；且資本市場(chǎng)上投資者分散，不同投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)判斷不同、對(duì)特點(diǎn)項(xiàng)目和企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不同，投資者可依據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)分散、價(jià)格發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)等，最大程度擴(kuò)張融資能力。

但有一點(diǎn)也不可忽視，投資者并不都是盲目的，投資人投資前提都是獲取收益，如果說(shuō)企業(yè)的融資都是用來(lái)保交樓、補(bǔ)充公司流動(dòng)性甚至是償還債務(wù)，那么投資人不會(huì)買(mǎi)賬。

一位出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示，雖然現(xiàn)在官方對(duì)房企融資態(tài)度有了轉(zhuǎn)變，從“保項(xiàng)目、不保主體”變成“既保項(xiàng)目又保主體”，但這不意味著政策要救暴雷房企。

上述人士認(rèn)為，“三支箭”更多是發(fā)揮了防范風(fēng)險(xiǎn)的作用，在已出險(xiǎn)房企和相對(duì)健康房企之間建立風(fēng)險(xiǎn)防火墻，促進(jìn)改善市場(chǎng)預(yù)期；同時(shí)，這些政策能夠一定程度上化解房企風(fēng)險(xiǎn)，加快并購(gòu)重組，加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清；此外，政策能有效緩解民營(yíng)企業(yè)信用收縮問(wèn)題。

“以上更多的是融資對(duì)供給端的支持，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的改善，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的回穩(wěn)，還需要加大需求端支持力度，只有房企能夠自我‘造血’才能維持可持續(xù)發(fā)展。”劉水表示。