市場(chǎng)李葉 2023-03-27 15:27:30 來(lái)源：中房報(bào)

經(jīng)歷2月份火熱期后，鄭州樓市再次進(jìn)入相對(duì)低迷狀態(tài)。

“現(xiàn)在門(mén)店帶看量和成交量相對(duì)于2月份減少了一半，2月份的成交大多為疫情積壓需求釋放�！编嵵菽车禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人小波在接受記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，后市如何無(wú)法預(yù)測(cè)。

“從數(shù)據(jù)上看，2月份房?jī)r(jià)和成交量都在漲，可我的房子相較購(gòu)買(mǎi)時(shí)降了幾十萬(wàn)元，仍未賣(mài)出�！弊罱鼊偘岩惶兹�居室掛上二手房銷(xiāo)售平臺(tái)的王威告訴記者，我是河南人，原本在上海工作，疫情前準(zhǔn)備在鄭州定居才買(mǎi)的房，經(jīng)歷過(guò)一些事后還是決定回上海工作，只得先將房子賣(mài)掉。

他們的感受也反映在數(shù)據(jù)里。

根據(jù)克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)，2023年第11周（3月13日~3月19日），鄭州二手房成交約22.14萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比下降5%，其中主城區(qū)成交約15.93萬(wàn)平方米，環(huán)鄭區(qū)域成交約6.22萬(wàn)平方米。另?yè)?jù)房天下研究院發(fā)布，鄭州3月第2周二手房參考均價(jià)12420元/平方米，環(huán)比第1周下降0.28%。

“想要維持熱度或許需要一些新刺激�！币幻�當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)從業(yè)者直言。

3月23日，鄭州不少地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人通過(guò)抖音、微博、小紅書(shū)及朋友圈等各類(lèi)社交平臺(tái)發(fā)布“鄭州二手房首套首付按照20%執(zhí)行，二套30%，利率3.8%暫時(shí)不變”的信息。多位經(jīng)紀(jì)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“目前，建行、工行、郵政銀行都可以執(zhí)行購(gòu)買(mǎi)首套二手房首付20%的情況�！�

對(duì)于上述情況，記者致電中國(guó)建設(shè)銀行鄭州某支行進(jìn)行了了解，該行工作人員表示，目前還未收到正式通知，不過(guò)的確有其他銀行在照此執(zhí)行。

“新的刺激”或不止于此。

就在前一天的3月22日，鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)發(fā)布關(guān)于經(jīng)開(kāi)區(qū)2023年春季商品房購(gòu)房補(bǔ)貼消費(fèi)券的通告。購(gòu)買(mǎi)90平方米以下（含90平方米）面積的商品房住宅，給予5000元消費(fèi)券補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)90平方米以上面積的商品房住宅，給予10000元消費(fèi)券補(bǔ)貼。

不過(guò)，對(duì)于上述鄭州樓市的“新刺激”，多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家都向記者表達(dá)了“不樂(lè)觀”的態(tài)度。

“樓市是個(gè)‘買(mǎi)漲不買(mǎi)落’的市場(chǎng)，市場(chǎng)信心的恢復(fù)和行業(yè)預(yù)期的改變十分重要，一些鼓勵(lì)和刺激性政策雖然有正向作用，但行業(yè)走勢(shì)的根本性改變還有賴(lài)于行業(yè)信心的恢復(fù)和提升。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為。

短暫的“小陽(yáng)春”

2月，是鄭州樓市量?jī)r(jià)齊升的一個(gè)月。

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，2月鄭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比下跌2.2%，跌幅有所收窄；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，結(jié)束18連跌，同比下跌5.2%，跌幅也有所收窄。

房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，成交量也在不斷提高。

據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份鄭州市商品住房銷(xiāo)售12583套，135.71萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)118.25%，同比增長(zhǎng)120.31%；1、2月份累計(jì)銷(xiāo)售17503套，197.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.73%。二手住房方面：2月份全市二手住房成交6906套，72.37萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)22.18%，同比增長(zhǎng)121.37%；1、2月份累計(jì)成交12422套，131.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)87.09%。

“2月份市場(chǎng)突然好起來(lái)了，門(mén)店從早到晚都要接待客戶(hù)，有時(shí)忙到無(wú)暇吃飯，辦理過(guò)戶(hù)的人多，就連不動(dòng)產(chǎn)登記中心都需要網(wǎng)上預(yù)約，預(yù)約起來(lái)也很難；掛牌量也增多了。”說(shuō)起2月份的業(yè)務(wù)小波表示，工作非常忙。

在2月份“爆火”之前，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的冰凍期。

鄭州當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介人士東子表示，這幾年，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)挺難的，又是封控，又是水災(zāi)，還有受停工盤(pán)的輿論影響，收入也受到很大打擊。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年8月起，鄭州新房?jī)r(jià)格連續(xù)11個(gè)月下跌，到2022年7月環(huán)比上漲，8月之后再度下跌；二手房?jī)r(jià)格則連續(xù)18個(gè)月下跌。

再看成交量，據(jù)鄭州360房產(chǎn)梳理數(shù)據(jù)，2022年1~11月份，鄭州全市商品房銷(xiāo)售84066套，較2021年同期下降44%，創(chuàng)近年新低；二手房共成交54196套，較2021年同期下降10%。

在此情形下，2022年12月30日，鄭州市發(fā)布《支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策》，內(nèi)容包括執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策、優(yōu)化貸款二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整限購(gòu)區(qū)域、支持團(tuán)購(gòu)在售商品住房等。今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》。1月29日，鄭州多家銀行向媒體透露，鄭州首套房房貸利率降至3.8%，成為新年全國(guó)首個(gè)政策放松的城市。

東子認(rèn)為，2月的市場(chǎng)之所以火熱政策利好是一方面，疫情防控期間積壓的需求得到了釋放也是一方面�！斑M(jìn)入3月中旬，成交量和帶看量再次有所減少，我們很難判斷這波熱度能否持續(xù)�！�

樓市不止需要“刺激”

在2月鄭州樓市量?jī)r(jià)齊升的同時(shí)，掛牌量也在增加。

據(jù)此前報(bào)道，貝殼鄭州2月二手房掛牌量約為86000套；進(jìn)入3月份，鄭州二手房掛牌量已達(dá)93663套（截至3月24日）。

亦有業(yè)主表示在降價(jià)出售。從樂(lè)居網(wǎng)數(shù)據(jù)看，鄭州3月第2周新房市場(chǎng)也有所降溫，僅成交3899套，周環(huán)比降38.95%。

3月23日，“鄭州二手房首套首付按照20%執(zhí)行，二套30%，利率3.8%暫時(shí)不變”的消息傳出，伴隨前一天商品房購(gòu)房補(bǔ)貼消費(fèi)券的通告，在鄭州樓市掀起了不算大的波瀾。

小波坦言，這類(lèi)“刺激”對(duì)當(dāng)前樓市的成交或許影響不大，主要問(wèn)題并不在此。“購(gòu)房人的收入和對(duì)區(qū)域發(fā)展的預(yù)期是他們考慮的更多問(wèn)題。”

與此同時(shí)，在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，想要維持鄭州樓市熱度，使其健康平穩(wěn)發(fā)展，只靠降首付和給補(bǔ)貼的“刺激”顯然是不夠的。

北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超向記者表示，河南是人口大省，整體住房要求的數(shù)量非常大，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高，老百姓對(duì)住房要求也不斷增加。近幾個(gè)月來(lái)，鄭州乃至河南出臺(tái)了多個(gè)地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展、活躍鄭州乃至于全河南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)，具有重大意義和重要作用。不過(guò)，目前，鄭州的樓市仍面臨著諸多問(wèn)題，嚴(yán)重影響著市場(chǎng)信心和后續(xù)的發(fā)展。

關(guān)榮雪介紹，鄭州樓市主要面臨三個(gè)問(wèn)題：一是停貸風(fēng)波引發(fā)的觀望情緒仍然較重，期房的市場(chǎng)認(rèn)可情緒暫不穩(wěn)定；二是爛尾樓盤(pán)占據(jù)一定份額，“保交樓”工作有待進(jìn)一步推進(jìn)；三是樓市成交回升的持續(xù)性仍較具一定難度，還需更加利好或新穎的針對(duì)性政策加持。

柏文喜也認(rèn)為，鄭州當(dāng)?shù)貥鞘鞋F(xiàn)在面臨著“保交樓”比較重的任務(wù)，以及較大的去化壓力，這些問(wèn)題不解決好樓市很難出現(xiàn)根本性回暖，行業(yè)信心的恢復(fù)也就任重而道遠(yuǎn)。