市場徐凡淋 2023-04-17 10:03:12 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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讓老百姓住上更好的房子，為人民群眾創(chuàng)造高品質(zhì)的生活，這是黨和政府的重要責(zé)任。今年政府工作報告在簡述工作重點時提出，要解決好新市民、青年人等住房問題，這也是近年來社會輿論的焦點議題。

在這一背景下，我們將關(guān)注各地住房保障工作、舊改工作，發(fā)現(xiàn)其中的好方法好模式，共同推進住有所居譜新篇。

徐凡淋/發(fā)自蘇州

蘇州市姑蘇區(qū)32號街坊居民任阿姨談起目前的社區(qū)生活，給出了“很滿意”的答復(fù)。

過去40多年，任阿姨和十七八戶人家擠在32號街坊的一個院落中，已有上百年歷史的房子較為破敗，周圍環(huán)境也異常擁擠凌亂，是居民眼中的“老破小”，生活極不方便。

在居民為社區(qū)生活感到無奈時，一場改造悄然拉開了序幕。

2018年，32號街坊保護與更新項目啟動實施，在房屋、老舊住區(qū)居住環(huán)境、公共配套、環(huán)衛(wèi)設(shè)施提升、水電氣增容等方面展開了工作。經(jīng)過近2年改造，32號街坊的民宅不僅修繕一新，還進行了仿古復(fù)原；周邊環(huán)境也得到了改善，此外，這里還貼心地定期為居民提供理發(fā)、縫縫補補、體檢、健康咨詢、心理疏導(dǎo)等便民服務(wù)，極大地豐富了街坊鄰居們的文化生活。居民也得到了最大的尊重和照顧。

3月中下旬，住建部部長倪虹率隊到蘇州調(diào)研時也到訪了姑蘇區(qū)32號街坊，在肯定成績的同時倪虹部長表示，城市更新的目的就是要推動城市高質(zhì)量發(fā)展。要持續(xù)推進老舊小區(qū)改造，消除安全隱患，有條件加裝電梯，完善配套設(shè)施，提升物業(yè)服務(wù)，著力建設(shè)完整社區(qū)，讓群眾住得更加安心、舒心，共享改革發(fā)展成果。要做好城市歷史街區(qū)、歷史建筑的保護與傳承，讓歷史文化和現(xiàn)代生活融為一體、相得益彰。

實際上，據(jù)蘇州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局數(shù)據(jù)顯示，從2005年開始蘇州便有計劃、有組織、有步驟地對老舊小區(qū)進行綜合整治，極大地改善了居民的生活環(huán)境，獲得居民的認可。截至2022年底全市已累計改造老舊小區(qū)1229個，建筑面積約5400萬平方米，受益居民約56.3萬戶。僅2022年一年，蘇州就新增文化休閑、體育健身場地、公共綠地等54片，占地面積約3萬平方米；新增文化休閑、體育健身場地、公共綠地等54片，占地面積約3萬平方米。截至2023年3月，蘇州完成增設(shè)并投入使用電梯274部，正在施工231部。

2023年，蘇州在老舊小區(qū)改造方面將實施84個老舊小區(qū)改造，新開工棚戶區(qū)改造2000套，基本建成3280套，讓老百姓的生活更宜居更美好。

是“民生問題”更是“發(fā)展問題”

32號街坊，位于姑蘇古城西側(cè)，東至養(yǎng)育巷、南至道前街、西至學(xué)士街、北至干將西路。作為明、清時期官署集中之地，基本延續(xù)了明清以來的名稱、走向、格局，歷史文化遺存豐富，保留著古城風(fēng)貌，展現(xiàn)著姑蘇人家的生活氣息。

2017 年，蘇州市保障房公司和蘇州歷史文化名城保護集團共同出資，成立了蘇州歷史文化名城保護與更新置業(yè)有限公司，重點實施“蘇州古城 32號街坊綜合整治及古建老宅修繕業(yè)務(wù)”，對 32 號街坊開始進行“繡花似”的城市更新。

2018年底，32號街坊保護與更新項目啟動，上述公司從街坊的特點、功能及整體性的保護理念出發(fā)，以“最小干預(yù)、最多保留”原則處理現(xiàn)有街巷格局和空間肌理，用循序漸進的修復(fù)、活化、培育替代大拆大建，最大限度地保留了街區(qū)原有的建筑格局和風(fēng)貌。

在姑蘇區(qū)32號街坊居民生活獲得改善之際，建于1999年的蘇州市工業(yè)園區(qū)婁門路130號小區(qū)居民的生活也獲得了極大的改善，已成為老舊小區(qū)改造的“婁葑樣板”。

該小區(qū)用地面積1.8公頃，建筑面積2.4萬平方米，267戶，居住777人，60歲以上占比22.78%，2019年實施更新改造前，小區(qū)面臨基礎(chǔ)設(shè)施落后，配套服務(wù)不足，長期管理缺失等問題，是城市更新過程中一塊短板。

婁葑街道黨工委相關(guān)負責(zé)人介紹，此次改造包括基礎(chǔ)類、完善類，提升類三大改造，從主入口、排水管道、綠化景觀、無障礙設(shè)施以及社區(qū)文化建設(shè)等方面不斷提升居民的幸福指數(shù)。

“以前小區(qū)又老又破，賣房子都沒人來看，現(xiàn)在整潔、好看，小區(qū)改造完后我們自己都覺得有面子了�！� 婁門路130號小區(qū)一居民在受訪中表示。

事實上，不僅婁門路130號，蘇州工業(yè)園區(qū)婁葑街道還對街道內(nèi)的官瀆社區(qū)東西片區(qū)、徐家浜一村、徐家浜北二老舊小區(qū)改造，于2020年6月與婁門路130號同時段完成改造，4個“高齡小區(qū)”均通過此次改造實現(xiàn)“舊貌換新顏”。此次改造涉及4個小區(qū)共77棟樓，總建筑面積21萬平方米，惠及2401戶居民。

“現(xiàn)在小區(qū)車位多了，違章建筑拆了，死角沒了，還有了公園，整個面貌煥然一新。春節(jié)前定居外地的女兒來蘇州探望我，看到小區(qū)的新面貌驚訝的說，‘千里尋故地，舊貌變新顏’�！币幻�住在婁門路130號小區(qū)的老黨員滿面笑容，娓娓道來。

據(jù)該居民介紹，小區(qū)附近婁門路166號東南側(cè)的小游園建設(shè)之初，由于地塊閑置10年有余，雜草叢生，垃圾長久堆積，蠅蟲滋生，鼠患嚴重，環(huán)境極差。

現(xiàn)在建成后的小游園，已成為24小時向周邊居民免費開放的黨建小公園，為周邊蘇安新村、新蘇苑等小區(qū)約2.5萬居民群眾提供日常休閑娛樂場所。在極大提升周邊環(huán)境舒適度的同時，讓居民實實在在享受到環(huán)境綜合整治帶來的成果。

參與該小區(qū)改造的一名社區(qū)工作人員表示，“很開心參與婁門路130號老舊小區(qū)改造的過程，我親眼看到了老小區(qū)煥發(fā)新面貌、老居民過上新生活，居民的笑容便是對老舊小區(qū)改造的肯定�！�

現(xiàn)在的小區(qū)外立面煥然一新，荒置的綠化帶成了平整的停車場和簡約美觀的電動車棚，一側(cè)的河邊還建成了綠樹成蔭的健身步道，成了居民們驕傲的老舊小區(qū)改造“幸福樣板”。

對于該項目改造，蘇州市美麗宜居城市建設(shè)試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)人告訴記者，考慮小區(qū)與周邊環(huán)境的整體性，該項目將婁門路130號及小區(qū)周邊的上浜27號、婁門路144號、婁門路166號等外圍道路、空地都包含在內(nèi)，分為兩階段進行改造。第一階段為外圍環(huán)境綜合整治，通過“拆違”“治亂”“補缺”，提升沿街、沿河整體環(huán)境，新建小游園；第二階段為小區(qū)內(nèi)部綜合改造，內(nèi)容包括建筑維修粉刷、管線綜合改造、道路車位規(guī)劃、綠化景觀提升等，有效提升了小區(qū)周邊環(huán)境，提升了城市整體風(fēng)貌。

上浜27號沿河環(huán)境臟亂、公共設(shè)施簡陋、部分駁岸損壞缺失，針對上述狀況，婁葑街道提出建設(shè)“濱河游園”的沿河環(huán)境提升方案，改造后消除了原始駁岸的安全隱患，沿河1000多平方米的景觀綠化，為周邊居民營造了整潔、有序、舒適、愉悅的環(huán)境。

婁門路144號停車場及小區(qū)內(nèi)外部路面車位共計1500平方米，新增了230個配套停車位及若干供電設(shè)施，既有效緩解周邊居民的停車難題，又讓小區(qū)管理進入“自我供養(yǎng)”的良性循環(huán)。

此外，位于昆山老城區(qū)的柴王弄小區(qū)也是典型的老舊小區(qū)，該小區(qū)推行“舊改+成片增梯”模式，目前小區(qū)14個單元已有12個單元完成電梯安裝。

從單一小區(qū)改造到街區(qū)成片統(tǒng)籌改造是蘇州舊城改造的特點之一，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負責(zé)人表示，城市更新是“民生問題”更是“發(fā)展問題”，是在不斷推動城市更新與發(fā)展基礎(chǔ)上的“更新”，項目從單一住區(qū)視角轉(zhuǎn)向整體街區(qū)視角，蘇州城市更新正從“圍墻”內(nèi)走向“圍墻”內(nèi)外融合。

蘇州經(jīng)驗：黨建引導(dǎo)，居民監(jiān)督 

走在蘇州古城區(qū)，素雅明凈的青磚白墻和干凈整潔的街道，江南水鄉(xiāng)的溫柔氣質(zhì)和點點詩詞香，穿透古今浸染著今天的蘇州，展現(xiàn)著景色如畫的水鄉(xiāng)面貌。

“作為國家首批歷史文化名城，又是擁有最多開發(fā)區(qū)的地級市，更新對象包括古城區(qū)、老城鎮(zhèn)等各個方面，更新的方式涵蓋微更新、拆除重建、功能提升、活化利用、環(huán)境治理等�！碧K州市資源規(guī)劃局開發(fā)利用處相關(guān)負責(zé)人表示，現(xiàn)階段蘇州城市更新是從“點狀建筑更新”到“片區(qū)整體更新”，形成了“政府主導(dǎo)、市場運作、社會參與”的機制。

為了推動城市更新，蘇州先后印發(fā)了《蘇州市城市更新試點工作實施方案》《蘇州市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》等方案與行動指南，強化技術(shù)、政策“雙引導(dǎo)”，用項目“小切口”寫好城市更新“大文章”。

“由于城市更新覆蓋面廣、政策性強、落地要求高，在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中仍面臨著眾多難點、困難，需要啃的‘硬骨頭’還有不少�！鄙鲜鎏K州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)人員表示。

“面對城市更新中難點，蘇州采取‘黨建引導(dǎo)、居民監(jiān)督’方式，充分發(fā)揮基層黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用�！鄙鲜鎏K州市美麗宜居城市建設(shè)試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)人表示。

以福星小區(qū)改造為例，項目在經(jīng)姑蘇區(qū)發(fā)改部門審批通過后，由區(qū)住建委牽頭，聯(lián)合街道、社區(qū)負責(zé)人組建改造項目臨時黨支部核心組，隨著項目的推進，又逐步吸納各參建單位、熱心黨員、服務(wù)企業(yè)等多方人員，充實臨時黨支部力量，推進項目進展。

同時，聘請熱心居民成為改造工程義務(wù)監(jiān)督員，與社區(qū)聯(lián)動，實施“紀監(jiān)民”聯(lián)動監(jiān)督，重點監(jiān)督改造期間噪音、揚塵、便民等文明措施落實情況；全程參與隱蔽工程、各類基礎(chǔ)工程、部分項工程的驗收；邀請列席臨時黨支部會議，共同討論解決改造中的各類重點、難點問題，此舉既提升了服務(wù)水平，也提高了居民滿意度。

在婁門路130弄的改造中也發(fā)揮了黨員帶頭作用，官瀆社區(qū)環(huán)境綜合整治行動支部成員包括社區(qū)、市容監(jiān)察隊、街道抽調(diào)人員和居民黨員骨干共25人，下設(shè)宣傳行動小組、拆違攻堅小組和維穩(wěn)服務(wù)小組3個黨小組，分別負責(zé)居民宣傳和民意收集工作、執(zhí)法違拆重點攻堅工作和居民接待政策解釋工作。定期召開會議，定期總結(jié)回顧工作情況，研究討論重點難點問題，制定落實可行方案，帶頭開展一系列工作等。

該項目在改造過程中還充分整合社會資源，倡導(dǎo)居民融合，共建共享。街道堅持社區(qū)管理自治、法治、德治“三治融合”的工作理念，根據(jù)蘇州市每戶“出資一塊錢來改造”的行動要求，結(jié)合實際推出“兩個一”方案，即每戶“一元一平方米改造費用”與“一元一平方米維修基金”共建改造方案，讓居民群眾更好的融入改造工作，提高居民參與感與獲得感，凝聚了“共建共治”強大合力。

縱觀蘇州的城市更新，強調(diào)“人”與“人”的融合，在精準調(diào)研、多元化調(diào)研過程中，根據(jù)人群不同需求精準施策。引入設(shè)計師制度，設(shè)計引領(lǐng)提升更新改造質(zhì)量，結(jié)合《蘇州市城市更新體檢評估指導(dǎo)手冊（試行）》及居民訴求等實際，對老舊小區(qū)分批列入改造計劃并動態(tài)調(diào)整，做到“無體檢不改造”。

經(jīng)過整改，截至2022年底全市已累計改造老舊小區(qū)1229個，建筑面積約5400萬平方米，受益居民約56.3萬戶。

對蘇州城市更新接下來的工作，上述蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負責(zé)人表示，現(xiàn)階段更新工作任務(wù)量明確，但對各方利益整體協(xié)調(diào)考慮不夠，土地、財稅、投融資等方面的配套政策激勵性不足，城市更新涉及協(xié)議搬遷成本納入項目土地增值稅核算范圍缺乏政策依據(jù)。部分項目周期長，土地供給路徑單一，尚存在“一事一議”的情況。接下來的城市更新工作將著重建立城市更新管控體系、細化土地混合利用管理細則、允許建設(shè)主體進行一二級聯(lián)動開發(fā)。