市場(chǎng)吳若凡 樊永鋒 景洪 2023-05-15 09:55:17 來(lái)源：中房報(bào)

今年春節(jié)，云南省西雙版納累計(jì)接待人次全國(guó)第二、旅游收入全國(guó)  第一的亮眼成績(jī)，也因此被當(dāng)作典型案例城市，登上了央視新聞聯(lián)播。

防控徹底放開(kāi)后的第一個(gè)春節(jié)，全國(guó)旅游市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇，旅游熱度高漲，2023年春節(jié)期間，云南接待游客4514萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)244%，旅游收入384億元，同比增長(zhǎng)249%，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)超越了疫情前2019年的數(shù)據(jù)。

而這4000多萬(wàn)人中，有271.75萬(wàn)人次在西雙版納“撒歡兒”，同比增長(zhǎng)高達(dá)554.51%。

一下子涌入的游客，一方面拉高了西雙版納春節(jié)期間住行的成本，西雙版納的酒店價(jià)格比淡季上漲了10倍，機(jī)票漲了3~4倍。各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道之下，整個(gè)西雙版納樓市也成為全國(guó)樓市率先復(fù)蘇的地方。

用當(dāng)?shù)厝说脑捳f(shuō)，西雙版納是一座被房地產(chǎn)“催熟”的城市。

不過(guò)，情況自3月份起發(fā)生了改變。

一個(gè)銷(xiāo)售人員一天賣(mài)2套房

景洪樓市迎來(lái)上升期

一場(chǎng)突如其來(lái)的樓市盛宴，讓當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商們有點(diǎn)“猝不及防”。

“真的忙不過(guò)來(lái)，案場(chǎng)銷(xiāo)售每天都要工作15個(gè)小時(shí)以上，一個(gè)人就要接待10組客戶�！蔽麟p版納碧桂園營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人郭彩杰向記者表示。

春節(jié)期間，他們案場(chǎng)的一天來(lái)訪量將近四五十組，售樓處的每個(gè)銷(xiāo)售都是飽和運(yùn)轉(zhuǎn)，每天每個(gè)銷(xiāo)售就要接待近10組客戶。

悅景莊的項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人劉曉蕓也表達(dá)了類(lèi)似的看法，她所在悅景莊項(xiàng)目，一期由云南景和置業(yè)有限公司全流程開(kāi)發(fā)，二期項(xiàng)目引入了藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)共建開(kāi)發(fā)。

“當(dāng)時(shí)因?yàn)閷?shí)景示范區(qū)做的比較好，對(duì)客戶的吸引力比較高�！�

劉曉蕓告訴記者，春節(jié)期間，她所在項(xiàng)目案場(chǎng)的日均到訪量達(dá)到80組，同時(shí)，客戶的轉(zhuǎn)化率上升到了14%，這意味著，每100個(gè)看房客中就有14人成交，而此前的疫情3年，轉(zhuǎn)化率只有7%。

火爆的成交一度讓西雙版納當(dāng)?shù)匾恍╉?xiàng)目出現(xiàn)了“無(wú)房可售”的局面。郭彩杰表示，一些項(xiàng)目因?yàn)榍捌谙�化了市�?chǎng)存量，導(dǎo)致后期供貨跟不上，一度出現(xiàn)無(wú)房可售的情況，但這不是說(shuō)沒(méi)有庫(kù)存了，只是沒(méi)有及時(shí)補(bǔ)上。

伴隨著前期客群的大量涌入，西雙版納的項(xiàng)目基本開(kāi)始漲價(jià)，以西雙版納碧桂園為例，郭彩杰介紹，其洋房產(chǎn)品的均價(jià)從5000多元/平方米漲到了7000多元/平方米，漲幅達(dá)70%。公寓項(xiàng)目的漲幅在1000元/平方米左右。

曼弄楓片區(qū)的遠(yuǎn)達(dá)雨林時(shí)光小區(qū)在春節(jié)期間的毛坯單價(jià)從7000多元/平方米漲到了8000多元/平方米，精裝單價(jià)從8000多元/平方米漲到了9000多元/平方米。

與此同時(shí)，為了營(yíng)造無(wú)房可售的感覺(jué)，郭彩杰告訴記者，一些項(xiàng)目運(yùn)用饑餓營(yíng)銷(xiāo)的手法來(lái)制造項(xiàng)目火爆的感覺(jué)。一些項(xiàng)目甚至按樓層售賣(mài)，從低到高，每一層的價(jià)格都不一樣，一層賣(mài)完，就公布新的價(jià)格。有的項(xiàng)目采取“只認(rèn)籌不認(rèn)購(gòu)”的方式來(lái)吸引客戶。

來(lái)自克而瑞云南機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，西雙版納新建商品住宅共成交20.87萬(wàn)平方米，同比上漲27%，環(huán)比上漲41.5%。

這組數(shù)據(jù)顯示出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的兩大典型特征：首先，1月西雙版納新建商品住宅成交總量接近省會(huì)城市昆明，領(lǐng)跑云南重點(diǎn)地市州；其中，跟其他非省會(huì)熱點(diǎn)城市相比，西雙版納成交總量已經(jīng)達(dá)到了大理的6倍。

游客的蜂擁而至，令西雙版納房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬間逢春，迎來(lái)近13個(gè)月以來(lái)成交峰值。

克而瑞云南機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王路璐表示，開(kāi)發(fā)商采取了小面積低價(jià)快速拋貨，渠道高點(diǎn)位+高額成交獎(jiǎng)勵(lì)的核心策略。在此期間，近半主力項(xiàng)目推出特價(jià)房，價(jià)格在10~13個(gè)百分點(diǎn)的常規(guī)優(yōu)惠下再讓利1~2個(gè)點(diǎn)，刺激成交。

分銷(xiāo)渠道在高傭金之下積極帶看，春節(jié)期間，版納當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的來(lái)訪認(rèn)購(gòu)整體同比漲超70%。

這已經(jīng)不是西雙版納樓市第一次出現(xiàn)這樣的局面，據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自2017年8月開(kāi)始，西雙版納的房?jī)r(jià)就曾經(jīng)開(kāi)啟過(guò)“狂飆模式”。不到3個(gè)月的時(shí)間，房?jī)r(jià)從4000元/平方米，直接翻倍上漲到了8000元/平方米。

2018年7月，新房漲到頂峰，均價(jià)達(dá)到11747元/平方米，甚至超過(guò)了當(dāng)時(shí)省會(huì)昆明的11382元/平方米。

但自2019年開(kāi)始，西雙版納房?jī)r(jià)就遭遇“斷崖式”下跌，不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至出現(xiàn)“腰斬”。

到2019年年中，房?jī)r(jià)就跌回8109元/平方米，跌幅達(dá)12.24%；

之后還在一路下滑，2022年上半年甚至跌進(jìn)了“6字頭”。如今的西雙版納房?jī)r(jià)，相比2018年時(shí)的最高峰還有20%左右的距離。

對(duì)比2022年1月至2023年1月西雙版納住宅成交情況，2023年1月達(dá)到近13個(gè)月來(lái)的峰值，同比2022年1月漲幅27%、環(huán)比2022年12月漲幅41.5%。

2023年以來(lái)，西雙版納房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。其中，2月西雙版納房屋均價(jià)為7842元/平方米，環(huán)比1月7830元/平方米上漲0.17%，同比上漲4.24%。

從整體供應(yīng)上來(lái)看，克而瑞云南機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年，西雙版納新增供應(yīng)面積達(dá)到了近幾年最高的401.27萬(wàn)平方米，當(dāng)年成交面積只有187.9萬(wàn)平方米。隨后供應(yīng)與成交開(kāi)始出現(xiàn)倒掛，到了2022年，新增供應(yīng)回落到了38.1萬(wàn)平方米，而此時(shí)成交達(dá)到了87.63萬(wàn)平方米，這也就意味著，2022年的供應(yīng)幾乎只有往年最高峰的1/10。

供需關(guān)系的變化讓西雙版納樓市生機(jī)逐漸顯現(xiàn)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年2月，東三省購(gòu)房人群支撐起西雙版納的樓市，僅春節(jié)期間，東三省購(gòu)房人群占比就達(dá)到了四成。

氣候吸引候鳥(niǎo)旅居拉動(dòng)北方人到西雙版納置業(yè)，且東北客戶購(gòu)買(mǎi)力微弱強(qiáng)于南方客戶。

從客戶來(lái)源占比看，北方省份占比合計(jì)63%，顯示出氣候?qū)Ρ狈娇蛻舻某志梦�引。南方省份僅四川貢獻(xiàn)突出，占比18%。

具體來(lái)看，購(gòu)房人群中，有30%來(lái)自于東三省，30%來(lái)自京津冀三地，剩下的20%川渝地區(qū)，此外，還有新疆、內(nèi)蒙等少數(shù)客群。

從購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品上看，客戶基本將此類(lèi)項(xiàng)目作為自己的第二居所，一般以旅游度假型為主。

以嘎灑板塊為例，由于自身為旅游度假區(qū)，加之到市中心、其他景點(diǎn)、機(jī)場(chǎng)/高鐵站車(chē)程時(shí)間都比較短，加之區(qū)域內(nèi)有多個(gè)品牌房企開(kāi)發(fā)，成為目前西雙版納置業(yè)的“性價(jià)比之選”區(qū)域。其中，板塊內(nèi)的遠(yuǎn)洋雨林源筑項(xiàng)目在春節(jié)一口氣銷(xiāo)售了200多套，主要定位為“高端低密墅區(qū)，養(yǎng)生休閑旅居大盤(pán)”，同時(shí)產(chǎn)品多樣。

從火熱到平靜

如同暴雨過(guò)后歸于平靜的湖面一樣，在西雙版納當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商看來(lái)，春節(jié)期間西雙版納樓市只是短暫的快速上揚(yáng)。

數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)“五一”假期的一周時(shí)間，各個(gè)樓盤(pán)的成交數(shù)基本在個(gè)位數(shù)，和春節(jié)期間的一天動(dòng)輒一二十套的交易量相比不值一提。

成交開(kāi)始出現(xiàn)下滑。

數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期期間。西雙版納重點(diǎn)熱門(mén)項(xiàng)目的成交金額環(huán)比下降近6成，市場(chǎng)來(lái)訪量也下滑了4成左右。

“西雙版納現(xiàn)在的情況是，好的項(xiàng)目日均來(lái)訪在10來(lái)組，差的話只有3~4組。”郭彩杰向記者表示，他們的項(xiàng)目3月初的日到訪量還能維持在一個(gè)不錯(cuò)的水平，但從3月中旬就開(kāi)始出現(xiàn)下滑，4月中旬的潑水節(jié)期間幾乎沒(méi)有什么客戶。

當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士告訴記者，這一波行情始于民宿市場(chǎng)。

2023年春節(jié)期間，西雙版納旅游業(yè)的持續(xù)爆火，引發(fā)當(dāng)?shù)囟套夥績(jī)r(jià)格的上漲，酒店價(jià)格呈現(xiàn)幾倍式增長(zhǎng)，有個(gè)別別墅以60萬(wàn)元一個(gè)月價(jià)格租出，萬(wàn)達(dá)文華酒店的套房更是開(kāi)出了近8萬(wàn)元一晚的價(jià)格，仍被一搶而空。

價(jià)格的水漲船高，許多人覺(jué)得，“與其支付8萬(wàn)元一晚的酒店費(fèi)用，為何不直接在西雙版納買(mǎi)套房�！�

始于游客也終于游客。

自3月份開(kāi)始，天氣開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)暖，加上淄博等其他旅游城市的分流，西雙版納的到訪量開(kāi)始逐漸降低�！拔逡弧奔倨谄陂g，西雙版納的氣溫保持在35度以上。受季節(jié)性因素影響，游客就轉(zhuǎn)向了昆明、大理和麗江。

“人都被淄博吸走了”，上述市場(chǎng)人士向記者笑稱(chēng)。盡管西雙版納旅游市場(chǎng)回暖促進(jìn)了西雙版納在春節(jié)期間的成交，但經(jīng)濟(jì)與行業(yè)下行使得客戶偏理性，投資行為仍保守。

在當(dāng)?shù)厝耸靠磥?lái)，西雙版納市場(chǎng)前幾個(gè)月的火熱是多種因素疊加在一起的偶發(fā)情況，不是長(zhǎng)期現(xiàn)象。

郭彩杰表示，春節(jié)的購(gòu)買(mǎi)客群主要以家庭單位，而潑水節(jié)因?yàn)榧倨诘脑�因�?lái)訪的基本都是年輕人，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)而言比較欠缺，而“五一”期間，因?yàn)樘鞖庖蛩�，好多游客沒(méi)有來(lái)。

克而瑞云南機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王路璐告訴記者，城市旅居屬性決定市場(chǎng)成交為小面積低總價(jià)主導(dǎo)，出于度假非長(zhǎng)住目的，客戶趨向門(mén)檻低、資金占用少的輕型投資兼自住物業(yè)。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，作為一座典型的被旅游激活的城市，春節(jié)期間，西雙版納有接近300萬(wàn)人涌入。旅游價(jià)值擴(kuò)大了住宅市場(chǎng)價(jià)值，這使得西雙版納在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨(dú)立行情，釋放回暖信號(hào)。

劉曉蕓告訴記者，縱觀今年1~2月份，西雙版納的交易量創(chuàng)下新高，而4月份是游客來(lái)訪量的巔峰，整體西雙版納的旅客到訪量是逐步上升，但客戶質(zhì)量不高，春節(jié)那波客戶購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，導(dǎo)致客戶購(gòu)買(mǎi)客群質(zhì)量很高，到2月份春節(jié)過(guò)后，客戶來(lái)訪量從最高峰的80組到現(xiàn)在一天只有幾組。

樓市進(jìn)入短暫冬眠期

這是一座典型的被旅游激活的城市，春節(jié)期間，有接近300萬(wàn)人涌入這座城市，城市旅游價(jià)值對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng)作用明顯放大，使得西雙版納在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨(dú)立行情，釋放回暖信號(hào)。

但壓力得以緩解，并不意味著市場(chǎng)迎來(lái)真正復(fù)蘇。市場(chǎng)仍然脆弱。

種種情況表明，西雙版納樓市開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)短暫的冬眠期。

劉曉蕓表示，到訪量下滑是正常情況，每年4月份開(kāi)始，伴隨著旅游人數(shù)的減少，西雙版納便進(jìn)入了樓市淡季。

前幾個(gè)月的客流瘋狂進(jìn)入，讓西雙版納樓市在短時(shí)間內(nèi)幾盡飽和狀態(tài)。

遠(yuǎn)洋雨林源筑的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向記者表示，現(xiàn)在的市場(chǎng)對(duì)于西雙版納而言已經(jīng)是淡季，旅居客群已經(jīng)回流，現(xiàn)在來(lái)版納的主要是團(tuán)隊(duì)會(huì)務(wù)人群。

“現(xiàn)在（成交量）下滑，主要是由于西安、重慶、淄博等網(wǎng)紅城市虹吸掉一部分旅游人口�！�

其次，“五一”期間出國(guó)游玩的游客較多，這部分有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的客戶并未在“五一”期間做過(guò)多停留。此外，今年能出國(guó)游玩的游客基本全出國(guó)了。

據(jù)悉，整個(gè)“五一”假期期間，西雙版納一些重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目中，80%的樓盤(pán)成交為零、認(rèn)購(gòu)為零，每天來(lái)訪量10組左右，剩余20%的樓盤(pán)則只有幾組到訪。

郭彩杰預(yù)計(jì)，從現(xiàn)在開(kāi)始到10月份以前，市場(chǎng)基本處于空窗期，即便做很多營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作也換不來(lái)太多成交。

同時(shí)，明年春節(jié)的火爆場(chǎng)面將不太可能再次出現(xiàn)。

郭彩杰表示，如今，客戶已經(jīng)消化得差不多，而剩下的客戶，面臨價(jià)格的上漲則選擇駐足觀望。

今年開(kāi)始，項(xiàng)目采取的是溢價(jià)策略，接下來(lái)采取的保價(jià)保利潤(rùn)的策略。不過(guò)，郭彩杰坦言，即便價(jià)格有所調(diào)整，依舊虧損，這主要是由于土地成本的原因。

如今，伴隨著旅居游客的離開(kāi)，許多經(jīng)紀(jì)人也離開(kāi)了這座城市，整個(gè)西雙版納樓市按下了暫停鍵，大家都在等待9月樓市的重啟，屆時(shí)，又將是一番忙碌景象。

遠(yuǎn)洋雨林源筑營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，旅居本身也是內(nèi)循環(huán)的一部分，隨著內(nèi)循環(huán)的發(fā)展，西雙版納樓市將迎來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇。