市場田傲云 苗野 2023-05-17 11:08:22 來源：中房報

“我們本地人一般不會過來，除非是去機場或者富士康�！边B接著從鄭州市區(qū)到航空港實驗區(qū)（以下簡稱“航空港實驗區(qū)”）的高速公路上，司機一邊開車一邊說。

下了高速公路，繼續(xù)往東開20分鐘左右，便到了航空港實驗區(qū)的標志之一——鄭州新鄭綜合保稅區(qū)，這里也是一直備受關注的富士康鄭州科技園（以下簡稱“富士康”）所在地。

富士康是航空港實驗區(qū)引進的重大產(chǎn)業(yè)項目，對于加快鄭州市乃至河南省產(chǎn)業(yè)結構調整、經(jīng)濟發(fā)展方式轉變、擴大城鄉(xiāng)就業(yè)、促進經(jīng)濟社會發(fā)展具有重大意義。公開資料顯示，落地河南之后，富士康擁有員工總數(shù)超過25萬人，高峰期接近30萬人，為鄭州引進臺灣企業(yè)200家左右，使河南農(nóng)民工外出減少80萬人。

另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年航空港實驗區(qū)GDP達到1208億元，10年平均增速14.1%；外貿(mào)進出口完成4700億元，占河南全省進出口總額的半壁江山。

城市的快速發(fā)展催生了大批瞄準機遇的開發(fā)商，在航空港實驗區(qū)拿地開發(fā)項目。10年間，航空港實驗區(qū)從昔日的棗園、農(nóng)田變得高樓林立、人頭攢動，也迎接了無數(shù)往來人員。

但數(shù)月以來，因產(chǎn)能轉移，加之市場上傳出富士康員工減少一半，導致所在區(qū)域周邊餐館、旅館、服裝店、娛樂業(yè)等商鋪大量關停的消息，樓市亦陷入低迷期。

“上半年只能硬撐著，現(xiàn)在人少了很多，要等到七八月份才會好轉；隔壁的服裝店、餐飲店挺不住先后關停了�！币晃缓娇崭蹖嶒瀰^(qū)受訪者告訴記者，這種情況存在了很長一段時間， 也有很多人把這些歸結為淡季以及疫情幾年影響，但其實在2019年人流量就出現(xiàn)了下滑，少了很多。

何磊是在2014年左右來到的航空港實驗區(qū)，先后從事過商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相關工作。他告訴記者，航空港實驗區(qū)樓市的炒房時代已經(jīng)過去，市場已恢復到理性狀態(tài)�！艾F(xiàn)在投資者都不出手，本地人以及周邊縣城有購房需求的人心理預期又低，導致航空港實驗區(qū)樓市交易陷入低迷�！�

多位受訪者在接受采訪時稱，“希望政府做好企業(yè)招商，拉動當?shù)睾诵漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸納更多新市民進入，推動市場復蘇。”

超7成商鋪空置

航空港實驗區(qū)不大，一條遠航路連接了富士康工廠和職工生活區(qū)，往北走，是廠房、車間，往南走，是職工生活區(qū)。

下午5點多，與富士康廠區(qū)僅一路之隔的沃金商業(yè)廣場開始熱鬧起來了，這里也是航空港實驗區(qū)最早建成的商業(yè)區(qū)。

走在沃金風情街上，兩旁開著手機維修和貼膜等各類小店；地下一層，是賣小吃的小商販，攤位一個緊挨著一個。

盡管人流仍相對旺盛，但已經(jīng)不能跟幾年前街上“人擠人”的狀況相提并論。“到了下班點，一眼望去 街上人山人海，現(xiàn)在雖然是淡季，但和前幾年比能明顯感覺到少了很多人，生意差了許多。”沃金商業(yè)廣場里一位經(jīng)營餐飲店的人士告訴記者。

多位店鋪經(jīng)營者表示，上半年只能硬撐著，“一般七八月份是旺季，會持續(xù)到年底，如果上半年能挺住，下半年就會好受很多�！�

沃金商業(yè)廣場經(jīng)營女裝的周琳則不大看好，“很多人把這些歸結為淡季以及疫情幾年的影響，但其實在2019年時人流量就出現(xiàn)了下滑，少了很多。”

對于今年下半年市場，何磊也表示期望并不是特別高�！耙呀�(jīng)過去那個年代了，下半年肯定會比現(xiàn)在好，但要和之前比的話肯已難以達到頂峰了�！�

一位接近富士康的人士告訴記者，富士康最初擁有員工總數(shù)高峰期接近30萬人，但隨著制造業(yè)數(shù)字化、信息化程度提升，富士康對部分車間生產(chǎn)線進行智能化改造，“改造后的生產(chǎn)車間幾乎看不到人�！�

周琳告訴記者，現(xiàn)在業(yè)績相較前些年少了近一半，“只能說勉強維持運作，但也有很多店挺不住先后關停了。”

“沃金商業(yè)廣場是本地幾個開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，但由于缺乏商業(yè)運維管理經(jīng)驗，招商品牌偏弱，整體運營情況不盡如人意。”何磊表示，唯一的優(yōu)點就是離富士康廠區(qū)比較近，這里的商業(yè)大多是沖著那里的人流去的，但自身很難吸引客流。

和沃金商業(yè)廣場以個體商戶為主的模式不同，航空港實驗區(qū)最大的商業(yè)綜合體錦榮悅匯城對商戶設有一定門檻，入駐商戶更注重品牌培育，管理上相對更加規(guī)范。

但當記者來到錦榮悅匯城走訪時，發(fā)現(xiàn)有超7成店鋪處于空置狀態(tài)，商城內(nèi)招商廣告隨處可見，整體十分空曠。除一二層有部分正在營業(yè)的店鋪，三四層以上還在營業(yè)的店鋪寥寥無幾。

據(jù)何磊透露，錦榮悅匯城原本是一個商品批發(fā)城，商業(yè)招商能力一般，錦榮悅匯城多以二三線品牌為主。“如果你去購物，就能明顯感覺到這里的商家招商能力相對欠缺，所以如果有購物需求大多還是會去市區(qū)�！�

“現(xiàn)在只有周末人多一點，工作日幾乎沒什么人，商場現(xiàn)在也不怎么舉辦活動，人來了也是吃個飯轉轉就走了，購物的很少�！币患曳�裝店的店長告訴記者，她們門店在這里開了4年多，在商場里經(jīng)營情況屬于中等，但銷售情況確實大不如前。

有接近錦榮悅匯城的人士告訴記者，錦榮悅匯城包括整個航空港實驗區(qū)客流量都出現(xiàn)大幅下滑，商鋪租金也隨之下降�！氨热珏\榮悅匯城現(xiàn)在的租金是120元/平方米·月，位置好的話每月租金是200多元/平方米·月，但在之前可以租到350元~500元/平方米·月。”

瘋狂年代

伴隨著富士康帶動相關產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)共同發(fā)展，航空港實驗區(qū)得到了高速發(fā)展，這幾年也同樣是其樓市的高光時刻。

和全國大多數(shù)地方一樣，在航空港實驗區(qū)樓市發(fā)展史中， 豫發(fā)地產(chǎn)、正弘地產(chǎn)等一批本土開發(fā)商拉開了城市建設的開端，經(jīng)過幾年發(fā)展，港區(qū)樓市初見雛形，一棟棟高樓拔地而起。

鄭州本土房企人士劉明對此印象深刻。此前，劉明的業(yè)務集中在鄭州市區(qū)，隨著航空港實驗區(qū)的建成，他從市區(qū)被抽調到港區(qū)，并經(jīng)歷了當?shù)胤績r從幾千元到破萬元、新盤普遍上漲帶來的搶購熱潮。

劉明回憶，航空港實驗區(qū)剛開始起步發(fā)展時，最大的購房人群來源于富士康及其他產(chǎn)業(yè)園的工人，等到他們工作穩(wěn)定，自然就會產(chǎn)生購房需求；此外，也吸引了部分周邊地市居民來港區(qū)置業(yè)�！案蹍^(qū)剛開始起步發(fā)展的時房價也便宜，新建商品住房單價在每平方米四五千元左右，內(nèi)購更便宜些�！�

2014年，萬科作為第一家來航空港實驗區(qū)做地產(chǎn)項目的全國性品牌房企，又將航空港實驗區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展推至新的境地�！叭f科和本土房企合作，本土房企拿地，萬科負責開發(fā)模式，住宅也從之前的毛坯房交付變?yōu)榫�裝修交付，房價也隨之漲到每平方米六七千元�！眲⒚鞲嬖V記者。

之后，中建、融創(chuàng)等品牌房企也先后來到航空港實驗區(qū)拿地掘金，陸續(xù)開發(fā)了多個新樓盤，推動了航空港實驗區(qū)的快速發(fā)展。與此同時，航空港實驗區(qū)還進一步加大于公共服務設施和商業(yè)配套力度，規(guī)劃建設了商業(yè)廣場、學校、醫(yī)院等配套項目，全面提升區(qū)域價值。

此后幾年，隨著大量客群的涌入，航空港實驗區(qū)新建商品住房量價齊升，在2018年達到高峰期。“一方面是投資客的涌入，逐漸炒高房價；另一方面是棚改貨幣化安置釋放了更多的資金，也有助于激活更多的住房消費需求�！眲⒚鞲嬖V記者，2018年開始，當?shù)匦陆ㄉ唐纷》糠績r每平方米突破萬元大關，好的項目均價能賣到13000元/平方米左右，開盤去化率高達80%。

“這時候購房人群也發(fā)生了變化，富士康及其他產(chǎn)業(yè)園的工人占比開始減少，因為有購房需求的大多在前些年已經(jīng)置業(yè)，這時購房群體主要是在醫(yī)院、學校的上班族，靠近航空港實驗區(qū)的鄭州市龍湖鎮(zhèn)居民以及遠郊改善群體。” 劉明回憶稱，因為航空港實驗區(qū)新建商品住房戶型較大，所以也是不少改善客群的“心頭好”。

“希望做好企業(yè)招商，吸納更多新市民”

好景不長，2020年，在疫情等因素影響下，投資客逐漸離場，航空港實驗區(qū)樓市步入下行周期�！艾F(xiàn)在客戶減少太多了，周邊地市包括在港區(qū)工作的人該買的基本都買了，沒有新的購房需求引入�！眲⒚鞅硎�。

樓市去化也有困難。2021年開始，開發(fā)商為了出貨，踴躍推盤的同時也開始變著花樣降價促銷，航空港實驗區(qū)樓市掀起一陣降價風，進入2022年，房企以價換量態(tài)勢愈發(fā)猛烈。“比如小高層項目均價不到9000元/平方米，大概是之前頂峰時期七八折�！眲⒚骰貞�。

在航空港實驗區(qū)南港片區(qū)，降幅更為明顯�！拔覀冊谀细燮瑓^(qū)的項目目前均價在6500元/平方米，但在2019~2020年一期開盤時，單價能賣到8000多元/平方米�！焙卫诜Q，南港片區(qū)目前還沒發(fā)展起來，主要以投資為主，現(xiàn)在投資客對市場沒有信心，自住的購房者心理預期較低，都還在觀望。

不過在劉明看來，相比2021年今年的樓市情況更為糟糕�！�2021年一個月平均能賣四五十套，好的時候能賣五六十套，但今年多數(shù)樓盤一個月只能成交二三十套。”

何磊也表示，這個月成交量只有個位數(shù)。

為激發(fā)市場活力，今年3月30日，鄭州市航空港實驗區(qū)建設局發(fā)布關于舉辦2023年購房節(jié)暨購房優(yōu)惠活動的通告，提出在購房節(jié)期間購買航空港區(qū)新建商品住宅并網(wǎng)簽備案的所有購房人，采取向個人直補的方式發(fā)放購房補貼，以網(wǎng)簽備案面積為準，統(tǒng)一按照300元/平方米的標準發(fā)放。購房節(jié)自2023年4月1日至2023年5月31日，為期2個月。

但從市場銷售情況來看，該活動對購房需求釋放的推動效果有限。走訪時，多位置業(yè)顧問告訴記者，該活動拉動作用不大�！拔覀冺椖�4月成交量還不到20套，看房量也沒有增加，和二三月相比，減少了近一半�！�

“該活動的購房優(yōu)惠和鄭州市現(xiàn)行的購房政策沖突�！焙卫诟嬖V記者，按照現(xiàn)行政策，在鄭州市買房有契稅減免政策，如果符合人才引進政策，還會有相應的人才購房補貼，但如果選擇每平方米補貼300元的購房節(jié)活動，就無法享受契稅減免和人才購房補貼的優(yōu)惠政策。

何磊表示，該購房優(yōu)惠活動實際是為了讓周邊地級市的人來買房，不限學歷、戶籍、年齡。“此前因疫情抑制住的購房需求在二三月份已經(jīng)得到釋放，進入4月，隨著前期積壓需求釋放后，購房需求釋放動能減弱，所以針對周邊地市出臺了新的購房優(yōu)惠，但政策拉動作用不大�！�

“住房政策已經(jīng)給得很到位了，最主要的原因就是沒有足夠的購買需求，希望政府做好企業(yè)招商，拉動當?shù)睾诵漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸納更多新市民。”劉明說。

對于后續(xù)樓市情況，何磊表示更看好南港片區(qū)�！艾F(xiàn)在比亞迪剛在南港片區(qū)建廠，預計過一兩年穩(wěn)定后，會釋放新的置業(yè)需求。”

（應受訪者要求，文中人名均為化名）