市場編輯部 2023-05-30 09:23:20 來源：丁祖昱評樓市

2023年5月至今，“負首付”可謂房地產(chǎn)金融市場上的熱詞。

這場起始于社交平臺，發(fā)酵于媒體報道的熱點于近日落下了帷幕。

2023年5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布關于禁止參與/協(xié)助“買房負首付”、“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示。如發(fā)現(xiàn)我市房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或為消費者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協(xié)助的，我會將立即報送行政主管部門依法依規(guī)查處。

什么是“負首付”？

簡單來說，人們更熟悉的“零首付”是通過首付分期、返首付等形式減輕購房人的首付壓力；“負首付”則是通過做高合同價格，獲取更高額度的銀行貸款，當銀行貸款金額超過房產(chǎn)價格時，“負首付”便“實現(xiàn)”了。

無論是“零首付”還是“負首付”都屬于違規(guī)行為。

在房地產(chǎn)市場下行壓力加大的情況下，“負首付”實質(zhì)上是一種營銷噱頭，從結果來講，非但沒有減輕購房者的壓力，反而還面臨著多重財務和法律風險。

近期深圳、重慶等城市出現(xiàn)了買房“負首付”的現(xiàn)象，一時間成為各界熱議的話題。

深圳某中介在接受媒體采訪時表示，所謂“負首付”，主要是由于二手房售價低于銀行評估價。當貸款額度高于房價時，就形成了“負首付”，如100萬的房子，銀行評估價150萬，貸款額度增高至120萬，這樣就可以多出20萬。

從目前深圳、重慶等城市出現(xiàn)的“負首付”來看，主要有以下幾種情況。

第一，主要與深圳羅湖區(qū)部分二手房相關。這些房子屬于拆遷安置房，一些業(yè)主手中有好幾套安置房，著急出手變現(xiàn)，所以愿意低于銀行評估價出售。

第二，故意做高銀行評估價。通過故意做高銀行評估價，獲得更多的貸款，變相降低首付，從而出現(xiàn)“負首付”的現(xiàn)象，這里面涉及“陰陽合同”，其本身就已涉嫌違法違規(guī)。

2023年5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布關于禁止參與/協(xié)助“買房負首付”、“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示。

明確“買房負首付”已違反國家相關金融信貸政策，2017年住建部、央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

由此可見，“負首付”是明令禁止的違法違規(guī)行為。

從“零首付”到“負首付”，其實質(zhì)是房地產(chǎn)市場下行壓力下的營銷產(chǎn)物。

2021年下半年至今，整體市場降溫明顯，行業(yè)信心處在低位。2023年至今，房地產(chǎn)市場點狀復蘇，進入5月市場開始回落。

從此次禁止“負首付”的深圳來看，整體市場，跟全國趨勢一致呈“落-起-落”的態(tài)勢，2023年5月，深圳市場開盤以剛需項目為主，整體去化率回落至18%。

于此同時，新房供應達近5年最高，雖然成交處于近5年第二位，高于19年，但最主要的區(qū)別是過去4年1-5月供不應求，今年1-5月供過于求。

二手房方面，掛牌量持續(xù)攀升，原因有兩點，一是，業(yè)主對未來市場不樂觀，出現(xiàn)拋盤；二是，改善置換需求加大，也增加了掛牌出售。

重慶也是一樣，雖然春節(jié)過后項目來訪和認購都出現(xiàn)了顯著提升，但進入3月后增長持續(xù)性便開始減弱。

在這背景下，為了刺激市場需求，便催生出了“負首付”這樣的營銷噱頭，最終迎來了深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的鄭重提示。

從部分宣傳來看，“負首付”似乎是幫助購房者緩解買房壓力，甚至出現(xiàn)了“還能拿到裝修款”等描述。

但事實上，“負首付”會增加購房成本，甚至面臨錢房皆空的局面。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴我們：“對‘負首付’宣傳本身就涉嫌虛假宣傳，這往往會誤導、欺騙消費者購買房屋，如果消費者被此宣傳吸引并且實施后續(xù)操作行為，則會增加自身違法風險。”

據(jù)王玉臣律師分析，首先要明確的是“負首付”涉嫌違法違規(guī)行為。

在實際操作層面，為了取得購房人對“負首付”可行性的信任以及通過銀行的貸款審批，一般會與購房人簽訂兩份合同，即“陰陽合同”。

為實現(xiàn)“負首付”，會以違法違規(guī)的方式向銀行申請貸款，屬于違規(guī)貸款，銀行經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)不會批準貸款，并且可能影響購房人的個人信用；即使銀行批準了貸款，申請貸款的額度增加，也增加了購房人的負債成本，返還的本息都會隨之增加，實際上反而加大了購房成本。 

不僅如此，由于“負首付”本身涉嫌違法違規(guī)，簽訂的購房合同、貸款合同有可能被解除、或者認定無效。

在實踐中，如果購房合同、貸款合同被解除或者認定無效，購房人不僅會面臨賣方有權不交付認購房屋，不能取得認購房屋所有權的風險，在貸款合同被解除后，還會面對銀行要求提前償還全部貸款的風險。

由此可見，“負首付”不僅僅涉嫌違法違規(guī)，甚至還會提升購房者的風險。 

不論是“零首付”還是“負首付”，都不是真正意義上的“零”或“負”，該付的錢、該還的錢終究還是要付、要還的，無非是時間早晚的問題。天上并不會掉餡餅，每一個購房者都需擦亮眼睛，避免被誤導和欺騙。

對監(jiān)管部門來說，同樣需對此進行嚴格審查，防范出現(xiàn)金融風險。與此同時，針對那些有購房需求的剛需及改善型購房者，可出臺針對性的措施，進一步加碼，滿足市場需求。