市場(chǎng)編輯部 2023-05-30 09:23:20 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

2023年5月至今，“負(fù)首付”可謂房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的熱詞。

這場(chǎng)起始于社交平臺(tái)，發(fā)酵于媒體報(bào)道的熱點(diǎn)于近日落下了帷幕。

2023年5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買(mǎi)房負(fù)首付”、“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示。如發(fā)現(xiàn)我市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷(xiāo)售宣傳或?yàn)橄�費(fèi)者違規(guī)購(gòu)房貸款提供咨詢(xún)、協(xié)助的，我會(huì)將立即報(bào)送行政主管部門(mén)依法依規(guī)查處。

什么是“負(fù)首付”？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，人們更熟悉的“零首付”是通過(guò)首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房人的首付壓力；“負(fù)首付”則是通過(guò)做高合同價(jià)格，獲取更高額度的銀行貸款，當(dāng)銀行貸款金額超過(guò)房產(chǎn)價(jià)格時(shí)，“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。

無(wú)論是“零首付”還是“負(fù)首付”都屬于違規(guī)行為。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加大的情況下，“負(fù)首付”實(shí)質(zhì)上是一種營(yíng)銷(xiāo)噱頭，從結(jié)果來(lái)講，非但沒(méi)有減輕購(gòu)房者的壓力，反而還面臨著多重財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

近期深圳、重慶等城市出現(xiàn)了買(mǎi)房“負(fù)首付”的現(xiàn)象，一時(shí)間成為各界熱議的話(huà)題。

深圳某中介在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，所謂“負(fù)首付”，主要是由于二手房售價(jià)低于銀行評(píng)估價(jià)。當(dāng)貸款額度高于房?jī)r(jià)時(shí)，就形成了“負(fù)首付”，如100萬(wàn)的房子，銀行評(píng)估價(jià)150萬(wàn)，貸款額度增高至120萬(wàn)，這樣就可以多出20萬(wàn)。

從目前深圳、重慶等城市出現(xiàn)的“負(fù)首付”來(lái)看，主要有以下幾種情況。

第一，主要與深圳羅湖區(qū)部分二手房相關(guān)。這些房子屬于拆遷安置房，一些業(yè)主手中有好幾套安置房，著急出手變現(xiàn)，所以愿意低于銀行評(píng)估價(jià)出售。

第二，故意做高銀行評(píng)估價(jià)。通過(guò)故意做高銀行評(píng)估價(jià)，獲得更多的貸款，變相降低首付，從而出現(xiàn)“負(fù)首付”的現(xiàn)象，這里面涉及“陰陽(yáng)合同”，其本身就已涉嫌違法違規(guī)。

2023年5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買(mǎi)房負(fù)首付”、“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示。

明確“買(mǎi)房負(fù)首付”已違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策，2017年住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

由此可見(jiàn)，“負(fù)首付”是明令禁止的違法違規(guī)行為。

從“零首付”到“負(fù)首付”，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力下的營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)物。

2021年下半年至今，整體市場(chǎng)降溫明顯，行業(yè)信心處在低位。2023年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)點(diǎn)狀復(fù)蘇，進(jìn)入5月市場(chǎng)開(kāi)始回落。

從此次禁止“負(fù)首付”的深圳來(lái)看，整體市場(chǎng)，跟全國(guó)趨勢(shì)一致呈“落-起-落”的態(tài)勢(shì)，2023年5月，深圳市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)以剛需項(xiàng)目為主，整體去化率回落至18%。

于此同時(shí)，新房供應(yīng)達(dá)近5年最高，雖然成交處于近5年第二位，高于19年，但最主要的區(qū)別是過(guò)去4年1-5月供不應(yīng)求，今年1-5月供過(guò)于求。

二手房方面，掛牌量持續(xù)攀升，原因有兩點(diǎn)，一是，業(yè)主對(duì)未來(lái)市場(chǎng)不樂(lè)觀，出現(xiàn)拋盤(pán)；二是，改善置換需求加大，也增加了掛牌出售。

重慶也是一樣，雖然春節(jié)過(guò)后項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)和認(rèn)購(gòu)都出現(xiàn)了顯著提升，但進(jìn)入3月后增長(zhǎng)持續(xù)性便開(kāi)始減弱。

在這背景下，為了刺激市場(chǎng)需求，便催生出了“負(fù)首付”這樣的營(yíng)銷(xiāo)噱頭，最終迎來(lái)了深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的鄭重提示。

從部分宣傳來(lái)看，“負(fù)首付”似乎是幫助購(gòu)房者緩解買(mǎi)房壓力，甚至出現(xiàn)了“還能拿到裝修款”等描述。

但事實(shí)上，“負(fù)首付”會(huì)增加購(gòu)房成本，甚至面臨錢(qián)房皆空的局面。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴我們：“對(duì)‘負(fù)首付’宣傳本身就涉嫌虛假宣傳，這往往會(huì)誤導(dǎo)、欺騙消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋，如果消費(fèi)者被此宣傳吸引并且實(shí)施后續(xù)操作行為，則會(huì)增加自身違法風(fēng)險(xiǎn)。”

據(jù)王玉臣律師分析，首先要明確的是“負(fù)首付”涉嫌違法違規(guī)行為。

在實(shí)際操作層面，為了取得購(gòu)房人對(duì)“負(fù)首付”可行性的信任以及通過(guò)銀行的貸款審批，一般會(huì)與購(gòu)房人簽訂兩份合同，即“陰陽(yáng)合同”。

為實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”，會(huì)以違法違規(guī)的方式向銀行申請(qǐng)貸款，屬于違規(guī)貸款，銀行經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)不會(huì)批準(zhǔn)貸款，并且可能影響購(gòu)房人的個(gè)人信用；即使銀行批準(zhǔn)了貸款，申請(qǐng)貸款的額度增加，也增加了購(gòu)房人的負(fù)債成本，返還的本息都會(huì)隨之增加，實(shí)際上反而加大了購(gòu)房成本。 

不僅如此，由于“負(fù)首付”本身涉嫌違法違規(guī)，簽訂的購(gòu)房合同、貸款合同有可能被解除、或者認(rèn)定無(wú)效。

在實(shí)踐中，如果購(gòu)房合同、貸款合同被解除或者認(rèn)定無(wú)效，購(gòu)房人不僅會(huì)面臨賣(mài)方有權(quán)不交付認(rèn)購(gòu)房屋，不能取得認(rèn)購(gòu)房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，在貸款合同被解除后，還會(huì)面對(duì)銀行要求提前償還全部貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

由此可見(jiàn)，“負(fù)首付”不僅僅涉嫌違法違規(guī)，甚至還會(huì)提升購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。 

不論是“零首付”還是“負(fù)首付”，都不是真正意義上的“零”或“負(fù)”，該付的錢(qián)、該還的錢(qián)終究還是要付、要還的，無(wú)非是時(shí)間早晚的問(wèn)題。天上并不會(huì)掉餡餅，每一個(gè)購(gòu)房者都需擦亮眼睛，避免被誤導(dǎo)和欺騙。

對(duì)監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，同樣需對(duì)此進(jìn)行嚴(yán)格審查，防范出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，針對(duì)那些有購(gòu)房需求的剛需及改善型購(gòu)房者，可出臺(tái)針對(duì)性的措施，進(jìn)一步加碼，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。