市場(chǎng) 2023-06-01 09:38:43 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

5月30日，穆迪評(píng)級(jí)發(fā)布了研報(bào)《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)：隨著銷售趨穩(wěn)和融資渠道改善，開發(fā)商的信用分化將會(huì)持續(xù)》。

報(bào)告稱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)趨穩(wěn)，國(guó)企開發(fā)商和實(shí)力較強(qiáng)的民營(yíng)開發(fā)商將獲益更大。預(yù)計(jì)未來(lái)12-18個(gè)月這些開發(fā)商將實(shí)現(xiàn)較好的銷售業(yè)績(jī)、較強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)狀況和較順暢的融資渠道。與實(shí)力較弱的開發(fā)商相比，購(gòu)房者和投資者較青睞此類開發(fā)商，原因是此類開發(fā)商的信用質(zhì)量較高，項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)較低。此類開發(fā)商也將擁有較多財(cái)務(wù)資源來(lái)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，助力掌握增長(zhǎng)機(jī)遇，進(jìn)而支持其合約銷售額和信用指標(biāo)。

另外，受評(píng)開發(fā)商的流動(dòng)性差異將擴(kuò)大。穆迪預(yù)計(jì)，未來(lái)12~18個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)性狀況將繼續(xù)分化。預(yù)計(jì)Baa評(píng)級(jí)開發(fā)商將維持良好的流動(dòng)性狀況，原因是合約銷售改善和融資渠道順暢，這將有助于滿足運(yùn)營(yíng)和再融資需求，其無(wú)限制用途現(xiàn)金/短期債務(wù)比率在眾多評(píng)級(jí)類別中最高。

另一方面，評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商的流動(dòng)性仍將偏緊，尤其是B3及以下評(píng)級(jí)的開發(fā)商。此類開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流下降，原因是合約銷售疲軟和融資渠道受限，且未來(lái)6-12個(gè)月此類開發(fā)商將有大量債務(wù)到期。2023年4月，穆迪針對(duì)中國(guó)受評(píng)高收益開發(fā)商的亞洲流動(dòng)性壓力子指標(biāo)仍處于72%左右的高水平。截至2023年4月30日，有18家受評(píng)高收益房地產(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)性疲弱。

報(bào)告稱，各評(píng)級(jí)類別開發(fā)商的入賬收入和盈利能力也將分化。隨著合約銷售增長(zhǎng)改善，穆迪預(yù)計(jì)未來(lái)12-18個(gè)月Baa評(píng)級(jí)開發(fā)商的收入將實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。另一方面，由于合約銷售疲軟， 評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商的入賬收入可能繼續(xù)下降，此類開發(fā)商多數(shù)為民營(yíng)開發(fā)商。與評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商相比，Baa評(píng)級(jí)的開發(fā)商的毛利潤(rùn)率也將較為穩(wěn)定且處于較高水平，原因是評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商可能需要維持低房?jī)r(jià)來(lái)支持銷售和現(xiàn)金回款。

穆迪預(yù)計(jì)未來(lái)12~18個(gè)月開發(fā)商的整體加權(quán)調(diào)整后債務(wù)/EBITDA比率仍將穩(wěn)定在5.5倍的水平，原因是債務(wù)小幅下降將抵消同期利潤(rùn)下降的影響，而該比率2021年和2022年分別為4.6倍和5.5倍�？傮w而言，在緊張的融資環(huán)境中，隨著開發(fā)商繼續(xù)用內(nèi)部現(xiàn)金資源償還大部分到期債務(wù)，而非通過(guò)舉借新債實(shí)現(xiàn)再融資，其債務(wù)水平將持續(xù)下降。在市場(chǎng)低迷的環(huán)境下，開發(fā)商也縮減購(gòu)地，這降低了其舉債融資需求。2023~2024年Baa評(píng)級(jí)開發(fā)商的杠桿率將改善，但評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商的杠桿率仍將惡化。

同時(shí)，鑒于受評(píng)開發(fā)商的債務(wù)規(guī)模削減以及權(quán)益規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)其未來(lái)12~18個(gè)月加權(quán)調(diào)整后債務(wù)/賬面資本比率將從2022年的50%改善至46%~47%。

Baa評(píng)級(jí)開發(fā)商的債務(wù)/EBITDA比率將小幅改善并抵消購(gòu)地產(chǎn)生的債務(wù)升幅。受益于相對(duì)較強(qiáng)的銷售業(yè)績(jī)和盈利能力，未來(lái)12-18個(gè)月這些開發(fā)商的EBITDA將繼續(xù)上升。由于債務(wù)削減幅度較小，其債務(wù)/賬面資本比率改善將較為溫和。

Ba和B評(píng)級(jí)開發(fā)商在收入持續(xù)下降和利潤(rùn)率疲軟的情況下，債務(wù)/EBITDA比率可能會(huì)維持在高水平。由于融資渠道弱于Baa評(píng)級(jí)開發(fā)商，穆迪認(rèn)為此類開發(fā)商將繼續(xù)削減購(gòu)地預(yù)算以保持流動(dòng)性。這些開發(fā)商的債務(wù)/賬面資本比率將小幅下降，原因是它們需要償還部分到期債務(wù)。對(duì)于B3或以下評(píng)級(jí)開發(fā)商而言，較高的再融資風(fēng)險(xiǎn)將繼續(xù)令其信用質(zhì)量承壓。