市場(chǎng) 2023-06-12 09:16:11 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

受疫情全面解封補(bǔ)償性需求的釋放以及剛需剛改自住需求回升的雙重利好影響，2023年一季度樓市迎來(lái)了復(fù)蘇，庫(kù)存去化明顯提速。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度庫(kù)存去化率達(dá)14%，去化速度達(dá)到了2022年全年平均的1.7倍，其中，一二線城市去化整體優(yōu)于三四線城市。

無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，均是大戶型產(chǎn)品比較暢銷，2022年，一二線城市100-120平方米產(chǎn)品去化率高達(dá)44%，去化速度最快。到了2023年一季度，就變成180平米以上的豪宅類產(chǎn)品去化速度最快，僅一季度，該面積段的庫(kù)存去化率就高達(dá)32%。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年一季度末，典型城市七成以上的庫(kù)存為2020年及以來(lái)的供應(yīng)，其中2020年、2021年、2022年、2023年一季度占所有庫(kù)存的比重分別為12%、24%、26%和9%，2017年及之前的老舊庫(kù)存累計(jì)占比約為17%。

其中，一二線城市庫(kù)存相對(duì)“較新”，2018年及以來(lái)的庫(kù)存占比為91%。相比之下，三四線城市2017年及之前的庫(kù)存占比高達(dá)20%，較一二線城市高出11個(gè)百分點(diǎn)。

2023年一季度庫(kù)存去化速度比2022年去化情況好很多。今年一季度去化率達(dá)14%，2022年全年庫(kù)存去化率僅為33%，僅僅用了四分之一的時(shí)間，庫(kù)存去化率就達(dá)到了去年全年的四成，相當(dāng)于庫(kù)存去化速度達(dá)到了去年全年的1.7倍。可以看出，受近期市場(chǎng)回暖的影響，2023年一季度庫(kù)存去化速度明顯加快。

除供應(yīng)時(shí)間在2013年及之前的庫(kù)存外，供應(yīng)時(shí)間在2014-2017年、2018-2021年的庫(kù)存，2023年一季度的去化速度均優(yōu)于2022年，尤其是供應(yīng)時(shí)間在兩年內(nèi)的庫(kù)存，2022年全年僅去化了41%，2023年僅一季度就去化了20%，去化速度明顯加快。

通過(guò)對(duì)比不同供應(yīng)時(shí)間的庫(kù)存去化情況，可以看出，2013年及之前的庫(kù)存去化速度非常之慢，2022年去年僅去化了6%，在市場(chǎng)環(huán)境較好的2023年一季度也僅僅去化了1%。

我們將2013年及之前的稱作“僵尸庫(kù)存”；2014-2017年的庫(kù)存去化速度也一般，2022年全年僅去化了12%，我們將其稱為低去化率的“老舊庫(kù)存”，2018年以來(lái)的庫(kù)存還保持相對(duì)較佳的去化速度，我們將其稱為“近期庫(kù)存”。

一二線城市的去化情況整體優(yōu)于三四線城市。以最新的供應(yīng)時(shí)間在2022年的庫(kù)存來(lái)看，2023年一季度一二線城市的去化率為30%，同期三四線城市的去化率僅為22%，高出8個(gè)百分點(diǎn)。

2022年去化率來(lái)看，當(dāng)時(shí)最新的供應(yīng)時(shí)間在2021年的庫(kù)存，一二線城市去化率為51%，三四線城市為41%，一二線優(yōu)于三四線。

值得注意的是，少數(shù)年份的老舊庫(kù)存和稍舊的近期庫(kù)存，一二線城市的去化率均不及三四線。比如在測(cè)算2022年去化率時(shí)，一二線城市供應(yīng)時(shí)間為2014、2017、2018、2019的去化率不及三四線。

究其原因，主要是一二線城市這些年份的庫(kù)存已經(jīng)處于較低水平，留下的庫(kù)存大都是一些有硬傷的產(chǎn)品，而同期三四線城市庫(kù)存處于較高位，因此其去化速度不及三四線。

無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，均是大戶型產(chǎn)品比較暢銷，尤其是100-120平方米的改善戶型，去化速度最快。

2022年，一二線城市100-120平方米產(chǎn)品去化率高達(dá)44%，其次是120-140平方米，去化速度達(dá)43%，居于第三位的是90-100平方米產(chǎn)品，去化率達(dá)42%，其余140-160平方米和160-180平方米產(chǎn)品去化率均在40%以上。同期，0-70平方米產(chǎn)品去化率僅有10%，小戶型產(chǎn)品去化明顯處于劣勢(shì)。

這一現(xiàn)象在市場(chǎng)回暖的2023年一季度更為明顯。2023年一季度，100平方米以上面積段的產(chǎn)品去化率均在20%以上，180+平方米的豪宅類產(chǎn)品去化率更是高達(dá)32%，居于各面積段去化率首位。

對(duì)比不同能級(jí)城市的庫(kù)存，我們發(fā)現(xiàn)，一二線城市庫(kù)存較三四線城市更為“新鮮”。三四線城市2017年及以前的“老舊、僵尸”庫(kù)存比例高達(dá)19%，較一二線城市高出10個(gè)百分點(diǎn)，庫(kù)存新鮮度較差。

去除“老舊、僵尸”庫(kù)存后，各城市近期實(shí)際庫(kù)存壓力普降，尤其是深圳，在去除占比高達(dá)18%的“老舊、僵尸”庫(kù)存之后，深圳的去化周期由21.8個(gè)月降至14.7個(gè)月，庫(kù)存壓力降入安全區(qū)間。

同時(shí)，90平方米以下“老舊、僵尸”庫(kù)存比重明顯高于近期庫(kù)存，一二線城市表現(xiàn)更甚。

一二線城市2022年及之后的“新鮮”庫(kù)存占比高達(dá)48%，三四線城市同期庫(kù)存占比僅有30%，一二線城市要高出18個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，三四線城市2018-2021年的“近期”庫(kù)存占比高達(dá)51%，一二線城市同期庫(kù)存占比僅有43%，三四線城市高出8個(gè)百分點(diǎn)；不僅如此，三四線城市2017年及以前的“老舊庫(kù)存、僵死庫(kù)存”比例高達(dá)19%，較一二線城市高出10個(gè)百分點(diǎn)，庫(kù)存新鮮度較差。

一二線城市中，庫(kù)存新鮮度最佳的當(dāng)屬杭州和合肥，兩城2021年及之前的庫(kù)存占比分別僅有31%和20%，2022年及之后的庫(kù)存占比近乎七成，大都處于持銷期。除這兩城之外，上海、成都和長(zhǎng)沙庫(kù)存也比較新鮮，2022年及之后的庫(kù)存占比均在55%以上。

值得注意的是，拉薩、南寧、西寧等城市2021年及之前的庫(kù)存占比均在七成及以上，相比之下，庫(kù)存比較舊，尤其是拉薩，僅2018-2021年的庫(kù)存占比就高達(dá)80%，2022年及其之后的庫(kù)存僅有12%，新鮮庫(kù)存占比非常低。

三四線城市中，阜新、威海、嘉峪關(guān)、六安等城市2017年及其之前的老舊庫(kù)存比重均超50%，大量項(xiàng)目滯銷超過(guò)5年；不僅如此，超六成的城市僅2019-2021年三年間的庫(kù)存占比超50%，近期庫(kù)存滯銷嚴(yán)重。

綜合來(lái)看，三四線城市中2021年及之前的庫(kù)存比重超過(guò)80%的城市占比達(dá)三成，僅有樂(lè)山一城2021年及之前的庫(kù)存比重在50%以下，庫(kù)存新鮮度明顯低于一二線城市。

我們認(rèn)為，2017年及之前的“老舊、僵尸”庫(kù)存對(duì)于去化周期的測(cè)算已經(jīng)意義不大，因此我們?nèi)コ?017年及之前的“老舊、僵尸”庫(kù)存房源和交易量之后，對(duì)各城市的去化情況進(jìn)行了重新測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

一二線城市中，老舊庫(kù)存、僵尸庫(kù)存占比較低的杭州、合肥、長(zhǎng)沙等城市去化周期有小幅縮短，均降至6個(gè)月以內(nèi)，庫(kù)存壓力指標(biāo)繼續(xù)領(lǐng)跑；南京和南寧去化周期也降至12個(gè)月以內(nèi)。

廣州、深圳、成都、廈門等城市的去化周期均降至12-18個(gè)月之間，僅有拉薩和西寧等少數(shù)城市去化周期超過(guò)18個(gè)月。

在未去除“老舊、僵尸”庫(kù)存之前，深圳的去化周期也高達(dá)21.8個(gè)月之久，在去除占比高達(dá)18%的“老舊、僵尸”庫(kù)存之后，深圳的去化周期降至14.7個(gè)月，壓力明顯降級(jí)。

三四線城市去除“老舊、僵尸”庫(kù)存之后，去化周期均有不同程度地縮短。其中，珠海、淮北等城市表現(xiàn)比較突出，去化周期均降至2年以內(nèi)，庫(kù)存壓力明顯下滑。具體城市來(lái)看，淮北全部庫(kù)存去化周期高達(dá)25.7個(gè)月，在剔除占比高達(dá)27%的“老舊、僵尸”庫(kù)存之后，去化周期降至18.3個(gè)月，接近12-18個(gè)月的合理區(qū)間。

2023年初房地產(chǎn)銷售指標(biāo)顯著轉(zhuǎn)好，由于新增供應(yīng)規(guī)模不足，大多數(shù)城市出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，往期待售庫(kù)存反而成為了不少城市的成交主力。今年一季度，深圳、成都、徐州等城市供應(yīng)時(shí)間在2022年的待售住房去化率，更是反超了2023年一季度新推項(xiàng)目的去化率。

就2023年一季度成交情況來(lái)看，一二線城市舊庫(kù)存平均去化率明顯好于三四線城市，其中長(zhǎng)沙、杭州、合肥等城市舊庫(kù)存的去化率表現(xiàn)明顯較佳，也成為了這些城市消化周期低位的重要支撐。

在2023年一季度重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)普遍供不應(yīng)求的情況下，往期積壓庫(kù)存的去化情況成為影響城市銷售規(guī)模的重要因素。在2022年末，有超過(guò)八成庫(kù)存的供應(yīng)時(shí)間在2018年以后，其中供應(yīng)時(shí)間在2022年的達(dá)到了三成以上。

因此，2018年以來(lái)各城市的歷史庫(kù)存去化率，在很大程度上也代表著城市的市場(chǎng)復(fù)蘇情況。

僅就2018年以來(lái)供應(yīng)的庫(kù)存去化情況來(lái)看，在2023年一季度，長(zhǎng)沙、杭州、合肥三地的去化率均達(dá)到了35%以上，其中又以入市時(shí)間較短的2022年庫(kù)存去化率最高，三地均達(dá)到了四成左右甚至更高。

在優(yōu)異的歷史庫(kù)存去化支持下，這些城市2013年一季度末的消化周期均在10個(gè)月以下。但這些城市歷史庫(kù)存的快速去化，意味著其中的大批量?jī)?yōu)質(zhì)房源已經(jīng)銷售完畢，對(duì)于這些城市剩下的老舊房源而言，對(duì)比已售房源必然會(huì)在區(qū)位、樓層、朝向、戶型等方面存在更大的比較劣勢(shì)，未來(lái)的項(xiàng)目去化也會(huì)面臨更多挑戰(zhàn)。

就三四線城市2022年入市庫(kù)存的去化情況看， 2023年一季度去化率超過(guò)三成的城市只有14%，而一二線城市中有將近一半的城市達(dá)到了這一水平。

值得注意的是，“房齡越短、去化率越高”的規(guī)律在三四線城市并不通用，典型如珠海，2019、2020年入市庫(kù)存去化率達(dá)到了18%和16%，反超2022年的11%，其中2021年入市庫(kù)存去化套數(shù)更是達(dá)到了3000套，達(dá)到了2022年入市庫(kù)存去化量的1.7倍以上。無(wú)錫、池州也有類似現(xiàn)象。

2023年一季度，樣本城市共新增供應(yīng)約26萬(wàn)套住宅，至季度末約有19萬(wàn)套房屋，平均去化率約為26%，較2022年的“舊庫(kù)存”去化率高出了6個(gè)百分點(diǎn)，僅一成左右的城市去化率超過(guò)50%，如杭州、淮南、韶關(guān)等。

其中，一二線新增供應(yīng)平均去化率約為31%，較樣本城市平均高出約5個(gè)百分點(diǎn)。上海、杭州新增供應(yīng)去化率達(dá)高居首次兩席，熱銷盤的頻頻出現(xiàn)和往期庫(kù)存的快速去化大幅推升了上海和杭州的交易規(guī)模，一季度商品住宅成交均超過(guò)2萬(wàn)套，在樣本城市中同樣領(lǐng)跑。

此外，合肥一季度新推案的去化率亦達(dá)到了四成以上，考慮到合肥主城區(qū)七成以上的平均開(kāi)盤去化率，這意味著待售住宅主要沉淀在了去化相對(duì)較慢的遠(yuǎn)郊，未來(lái)去化明顯承壓。

但過(guò)高的新增供應(yīng)去化率，也意味著城市庫(kù)存規(guī)模的不足，未來(lái)新房銷售更加依賴于有效新增供應(yīng)。

4月，杭州新房新增供應(yīng)下降約25%，成交規(guī)模也同步下降了1/4。合肥得益于供應(yīng)的持續(xù)高位，使得4月份市九區(qū)新增供供求依舊維持在了60萬(wàn)平米的高位。

因此，對(duì)于杭州、合肥這類高去化率的城市，單月成交面積的漲跌，更多還是取決于城市新增供應(yīng)規(guī)模的變化，在分析城市市場(chǎng)走向時(shí)也應(yīng)當(dāng)更多地去分析項(xiàng)目開(kāi)盤去化率、新增供應(yīng)去化率等指標(biāo)。

成都、西安、深圳新增供應(yīng)去化率較低，均在20%以下。但是這一指標(biāo)的低位僅代表當(dāng)期新增供應(yīng)的去化規(guī)模，并不能代表城市實(shí)際的冷熱變化。

以成都為例，2023年初成都住宅庫(kù)存約為11萬(wàn)套，其中大約一半為2022年供應(yīng)，除了少數(shù)新開(kāi)項(xiàng)目之外，大多數(shù)項(xiàng)目的營(yíng)銷主力還是之前已經(jīng)拿到銷許的“舊庫(kù)存”。

在2023年一季度成交的2.4萬(wàn)套住宅中，大約七成為2022年供應(yīng)的“舊庫(kù)存”，當(dāng)季度新增供應(yīng)去化率自然落至了9%的低位。若按照傳統(tǒng)的“項(xiàng)目開(kāi)盤銷售比”算法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2023年一季度成都開(kāi)盤去化率還是高達(dá)50%以上的。

就中短期市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，由于成都需求側(cè)表現(xiàn)優(yōu)異，且擁有著更多的“有效庫(kù)存”，其銷售規(guī)模指標(biāo)反而有望走出更強(qiáng)的市場(chǎng)韌性。以4月為例，成都新增供應(yīng)量雖然下跌超過(guò)4成，但是在前期大量有效的優(yōu)質(zhì)庫(kù)存支撐之下，月內(nèi)成交面積依舊達(dá)到了220萬(wàn)平方米，創(chuàng)2022年以來(lái)的單月新高。

三四線新增供應(yīng)平均去化率約為26%，較三四線城市2022年“舊庫(kù)存”去化率高出約7個(gè)百分點(diǎn)。具體城市表現(xiàn)同樣分化，其中汕頭、中山等一季度新增供應(yīng)去化率均不足二成，去化速度均在低位。

淮南、韶關(guān)等城市新增供應(yīng)去化率相對(duì)較高，達(dá)到了五成以上。其主要原因還是新推案加強(qiáng)營(yíng)銷，一季度末的消化周期也降至一年以內(nèi)。不過(guò)，在前期積壓優(yōu)質(zhì)庫(kù)存的快速去化之下，這類城市后市新增供應(yīng)若跟不上，市場(chǎng)成交也更易出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

分戶型來(lái)看各時(shí)期供應(yīng)住宅的去化率差異，可以看到，在每一個(gè)時(shí)期，去化最慢的都是0-70平米的小戶型產(chǎn)品。在2018-2021年期間供應(yīng)的70平米以下房源中，至今仍有近三成尚未售出，遠(yuǎn)高于同期房源平均10%的去化率水平。典型如汕頭、池州、陽(yáng)江等，期間供應(yīng)的70平米以下住宅至今仍有五成左右尚未售出。

中等戶型的剛需、剛改房源一直是去化速度較快的房源，其中90-100平米歷年來(lái)均為各面積段中未售率最低的一類房源。

但是2022年以來(lái)，可以看到各面積段的未售率曲線逐漸從U型向L型過(guò)渡。至于2023年一季度新增供應(yīng)的未售率出現(xiàn)異常變化的原因，我們認(rèn)為，這在很大程度上受到領(lǐng)取銷許時(shí)間和銷售節(jié)奏變化的影響，導(dǎo)致120-160平米面積段的改善產(chǎn)品未售率出現(xiàn)了虛高，這類產(chǎn)品實(shí)際去化情況究竟如何，還需要等到2023年二、三季度再行觀察。

單就2022年供應(yīng)住宅不同面積段的未售率來(lái)看，可以看到90-180平米區(qū)間內(nèi)戶型的售出率已經(jīng)幾乎完全“拉平”，說(shuō)明在新的時(shí)代背景下，剛需戶型已經(jīng)漸漸失去了其獨(dú)樹(shù)一幟的“快去化”地位，其去化速度已經(jīng)與180平米以下的改善、再改戶型基本一致。

對(duì)比2022年以來(lái)的數(shù)據(jù)，可以看到 ，“次新”庫(kù)存占比不斷下降，“老舊”庫(kù)存占比持續(xù)上升。在2021年末，有66%的庫(kù)存為近兩年以內(nèi)供應(yīng)，在2023年一季度末，僅有55%的庫(kù)存為近兩年以內(nèi)供應(yīng)，相比15個(gè)月前下降了11個(gè)百分點(diǎn)。

“次新”庫(kù)存規(guī)模的下降，意味著大量?jī)?yōu)質(zhì)房源已經(jīng)完成去化，2023年二季度乃至下半年的成交規(guī)模若要維持2023年一季度的勢(shì)頭，勢(shì)必要更多依賴未來(lái)推案的支持，尤其是對(duì)于庫(kù)存規(guī)模、消化周期較低的杭州、合肥、長(zhǎng)沙等大多數(shù)熱點(diǎn)城市而言，成交規(guī)模增減更依賴優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)的變化。

熱點(diǎn)城市中僅成都“次新”庫(kù)存規(guī)模保持穩(wěn)定，交易規(guī)模穩(wěn)定性更強(qiáng)，2023年初成都供給側(cè)積極補(bǔ)貨，且主力營(yíng)銷房源大多為近一兩年的“舊”推案，至一季度末，成都近兩年供應(yīng)庫(kù)存較2022年上升了8%，也是熱點(diǎn)城市中唯一正增長(zhǎng)的。

基于當(dāng)前市場(chǎng)的這一特殊變化，對(duì)于2023年熱點(diǎn)城市成交規(guī)模的分析，在跟蹤同環(huán)比、供應(yīng)規(guī)模和去化周期等指標(biāo)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)綜合考慮其庫(kù)存和成交的時(shí)間結(jié)構(gòu)，避免將“缺少房源出售”與“成交景氣下降”相混淆，導(dǎo)致對(duì)城市短期走向出現(xiàn)誤判，過(guò)于謹(jǐn)慎而錯(cuò)失了二、三季度中本應(yīng)抓住的投資和營(yíng)銷機(jī)會(huì)。