市場許倩 2023-06-16 09:24:47 來源：中房報(bào)

樓市企穩(wěn)難度正在加大，市場下跌勢頭比預(yù)想中加大。

6月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1～5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)，無論是投資端還是銷售端，都面臨較大壓力。

從銷售端來看，全國商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，跌幅較1～4月明顯加大0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額49787億元，同比增長8.4%，漲幅較1～4月少了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算得出，1～5月全國商品房均價(jià)為10721元/平方米，比1～4月上漲1.5%，同比上漲12.5%。

銷售額與銷售面積走勢相悖、銷售端下滑而房價(jià)卻上漲，在業(yè)內(nèi)人士看來，反映出市場分化在加大，這與過去幾年高地價(jià)項(xiàng)目開始入市、各地限價(jià)政策有所放開、中心城區(qū)偏改善和高端住宅銷售依舊保持穩(wěn)定等因素有關(guān)。

從開發(fā)投資端來看，1～5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下滑7.2%，比1～4月6.2%的下滑幅度，繼續(xù)惡化，顯示房企投資意愿明顯不足。

據(jù)中指院測算，5月單月，商品房銷售面積同比下降3%；銷售額同比增幅收窄至6.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅達(dá)10.5%，出現(xiàn)兩位數(shù)下滑，而4月份降幅為7.3%。

房地產(chǎn)對投資拉動繼續(xù)減弱。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～5月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長4%，比1～4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長7.5%，制造業(yè)投資增長6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%。

在影響開發(fā)投資增速的主要指標(biāo)中，據(jù)機(jī)構(gòu)測算，1～5月全國土地成交總額1.22萬億元，同比下降7.58%，且拿地企業(yè)仍以國企、央企、地方城投托底為主。

房企新開工積極性亦仍然不強(qiáng)。1～5月份，房屋施工面積同比下降6.2%，房屋新開工面積同比下降22.6%，降幅較1～4月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積同比下降22.7%。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。1～5月份，房企到位資金同比下降6.6%，跌幅再次擴(kuò)大。其中，國內(nèi)貸款同比下降10.5%，跌幅比1～4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金下降21.6%，跌幅擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。這兩項(xiàng)指標(biāo)代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債能力，跌幅擴(kuò)大反映出金融機(jī)構(gòu)對房企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大。

支撐房企資金流的主要是銷售回款。1～5月，定金及預(yù)收款同比增長4.4%，較1～4月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，在房企資金來源中占比35.5%；個(gè)人按揭貸款同比增長6.5%，較1～4月擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)；在資金來源中占比18.5%。

5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.56，自今年1月份持續(xù)4個(gè)月回升后，再度轉(zhuǎn)向下滑。

與此同時(shí)，樓市去庫存壓力繼續(xù)增大。5月末，商品房待售面積64120萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長15.9%，較4月末擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉表示，從5月份情況看，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，但受到多重因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍比較低迷，房地產(chǎn)市場還在緩慢恢復(fù)。從下階段看，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效，市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

這日，國家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布了5月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)。5月份，16～24歲青年人群失業(yè)率為20.8%，處在高位（前4個(gè)月分別為17.3%、18.1%、19.6%、20.4%，去年12月為16.7%），顯示出青年群體的就業(yè)壓力仍在加大。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局解釋，失業(yè)人口是指沒有工作，在近期尋找工作且立即能去工作的人。這些人有工作能力、工作意愿，這屬于失業(yè)人口。非勞動力是指16歲及以上既不屬于就業(yè)人口也不屬于失業(yè)人口的人。比如，沒有工作意愿或失去勞動能力的人，這些不在就業(yè)和失業(yè)統(tǒng)計(jì)范圍之中。

“16～24歲很多是在校學(xué)生未真正進(jìn)入到勞動力市場，進(jìn)入到勞動力市場尋找工作的有3300多萬，這3300多萬當(dāng)中有2600多萬已經(jīng)找到工作，大概有600多萬目前還在尋找工作�！备读钑煴硎�。

“房地產(chǎn)市場在一季度回升后迅速掉頭走弱，這種從回升到下落的逆轉(zhuǎn)在過去也有，但沒有這么迅速。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這說明一季度購房需求主要是積壓需求，釋放完畢后需求迅速斷層；整體地產(chǎn)需求較弱，接續(xù)能力不足，本質(zhì)上是居民收入和就業(yè)受沖擊，且對地產(chǎn)預(yù)期悲觀，對買房特別是承接債務(wù)買房的積極性很低。此外，市場轉(zhuǎn)弱、債務(wù)壓頂，開發(fā)商拿地、開工積極性很低，從而導(dǎo)致上下游全鏈條轉(zhuǎn)弱。

同一日（6月15日），央行開展了2370億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元公開市場逆回購操作。其中，MLF中標(biāo)利率為2.65%，利率較此前下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

6月13日，央行以利率招標(biāo)方式開展了20億元逆回購操作，中標(biāo)利率為1.9%，較前一日2%的利率水平下降10個(gè)基點(diǎn)。

央行“降息”顯然是個(gè)好消息，有利于降低貸款成本，同時(shí)釋放出貨幣政策加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)信號�！暗�當(dāng)務(wù)之急是要給愿意購房的人打開順暢渠道�！倍辔皇袌鋈耸亢粲�。