市場趙春林 2023-06-19 10:02:14 來源：中房報

“早買早入住，不等了。”6月17日，長沙王女士在看房約10個月后，以156萬元總價談妥了一套位于長沙市岳麓區(qū)瀟湘南路的中國電建湘熙水郡小區(qū)的一套住宅，約111平方米的三室兩廳，單價14000元/平方米。

作為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員和剛需購房者，王女士在這10個月里看了一些新房，但最終選擇了二手房。在她看來，長沙新房市場，一是房價越來越貴；二是地段好一點的核心區(qū)域的房源，大戶型的大平層產(chǎn)品越來越多，供剛需可選的樓盤位置越來越偏。核心區(qū)域的二手房地段好、交通方便，配套成熟，可供選擇的房源也多。長沙二手房房價在經(jīng)歷一輪補漲之后已經(jīng)有所回落，與偏遠區(qū)域的剛需樓盤價格相差無幾。

王女士所談的這套二手住宅成交總價較上月上漲了1萬元。房天下公開信息顯示，中國電建湘熙水郡小區(qū)于2016年左右建成，其6月二手房掛牌均價為15144元/平方米，環(huán)比上月上漲了1.45%。

不過，中國電建湘熙水郡小區(qū)二手房售價的逆勢上調(diào)并非長沙二手房市場主流現(xiàn)象。象盒找房近期監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，6月，長沙市六區(qū)一縣二手房掛牌均價為10291.07元/平方米，環(huán)比下跌1.03%，在售房源56620套；在其監(jiān)測的300個熱門小區(qū)中，有189個小區(qū)的二手房掛牌均價環(huán)比下跌，占比超6成。

“改善買新房，剛需可以考慮二手房�！蓖跖�士認為，房價已有回落的長沙二手房具有性價比優(yōu)勢，目前仍是長沙剛需購買二手房的較好時機。同時，有改善型需求的業(yè)主，將舊房、小房讓利出售后，騰出資金以舊換新、以小換大，也能對新房市場形成支撐。

二手房價由漲轉(zhuǎn)跌

在經(jīng)歷2~4月份的連續(xù)漲勢和成交熱潮后，長沙二手房市場自5月份以來又進入“疲軟期”。

象盒找房公布的數(shù)據(jù)顯示，早在今年2月初，長沙市六區(qū)一縣二手房掛牌均價為10288.55元/平方米，環(huán)比1月初下跌0.34%，同比去年2月初下跌0.32%，在售房源量為45856套。自去年8月份以來，長沙二手房掛牌價已連續(xù)6個月下跌。

但自2月中旬起，長沙市內(nèi)五區(qū)二手房市場成交率先回暖，市場活躍度、成交量大幅提升，帶動二手房房價“止跌”回升。2月份，長沙市六區(qū)一縣300個熱門小區(qū)中，有153個小區(qū)二手房房價環(huán)比上漲。內(nèi)五區(qū)230個小區(qū)中，有136個小區(qū)二手房房價環(huán)比上漲，占比接近6成。

3月初，長沙市六區(qū)一縣二手房掛牌均價為10374.56元/平方米，環(huán)比上漲0.86%。房價的“止跌”回升令業(yè)主的信心開始回歸，賣房的積極性提高，掛牌房源的數(shù)量越來越多，達51399套，較上月初凈增4000余套。

3月15日，長沙市六區(qū)一縣二手房掛牌均價為10401.42元/平方米，環(huán)比上漲1.12%。雨花區(qū)的萬科魅力之城二手房掛牌均價環(huán)比上月上漲了7.01%，岳麓區(qū)的合能洋湖公館二手房的掛牌均價環(huán)比漲幅更是高達10.02%。

由于3~4月正值當?shù)匦�學新生報名時段，學區(qū)周邊二手房更是火熱，掛牌價和掛牌量也迎來高潮。4月初，長沙市六區(qū)一縣二手房掛牌均價達10437.55元/平方米，環(huán)比上漲0.36%；掛牌在售二手房源達56073套，較上月初凈增4000余套。

“當時各大地產(chǎn)中介平臺基本每天能新增掛牌二手房房源三四百套，買賣雙方各有所圖，市場信心明顯提升，成交價和成交量均不斷攀升�！遍L沙貝殼找房平臺相關(guān)人士介紹。

進入5月，買賣雙方的心態(tài)均回歸理性，業(yè)主的信心也開始回落，紛紛下調(diào)二手房售價。長沙的二手房房價在經(jīng)歷一輪上漲后，逐漸過渡到平穩(wěn)期。

在二手房存量不斷增多、成交放緩、供應速度遠大于成交速度、供過于求的市場環(huán)境下，業(yè)主們不得不選擇一而再再而三地降價出售。

象盒數(shù)據(jù)統(tǒng)計，長沙市六區(qū)一縣二手房的掛牌均價也從5月初的約10398元/平方米，下調(diào)到了6月初的10291.07元/平方米。6月上旬以來，長沙二手房市場出現(xiàn)了每天基本上有一兩百套二手房下調(diào)掛牌價的情況。

成交周期拉長

從3~4月份某時間段每天新增掛牌房源三四百套，到近期每天基本上有一兩百套房源下調(diào)售價，長沙二手房市場正在理性回歸的同時，二手房成交的周期也在拉長。

58安居客的一名地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)者透露，今年2~3月份成交熱潮時，快的3天，慢的半個月，基本上5~7天就能成交一套二手房。而如今，約客戶出來看房已不太容易，二手房的成交周期得以拉長，一般需要兩到三個月甚至更長，看房1個月內(nèi)成交的不多，業(yè)主標出高價惜售的高品質(zhì)房源，也多為有價無市。

值得注意的是，雖然近兩個月長沙的二手房房價有所回落，但降幅較大的仍多為此前的熱門成交小區(qū)或高端品質(zhì)社區(qū)。

“一些高端品質(zhì)社區(qū)，自身的教育配套較好，但掛價太高無人問津，業(yè)主不得以降價出售�！遍L沙貝殼找房有關(guān)人士認為，隨著市州人口往省會的持續(xù)流入，長沙的住房需求一直是存在的，下調(diào)二手房售價意味著業(yè)主的心態(tài)在回歸理性。

由于新增人口多為剛需，而長沙的核心區(qū)域新房供應趨改善型化，在經(jīng)過再三權(quán)衡比較后，地理位置普遍較好、與新房價格有小幅倒掛、面積不太大、總價門檻低、“所見即所得”“即買即住”的二手現(xiàn)房，較受剛需購房者的青睞。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2023年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”顯示，長沙新房房價已連續(xù)30個月穩(wěn)中有升，與去年同期相比，長沙新房上漲了3.8%。二手房房價持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)，今年前5月成交價均呈漲勢，但與去年同期比上漲了2.0%，漲幅低于新房。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)稱，5月份長沙市內(nèi)五區(qū)新房住宅成交量52.87萬平方米，環(huán)比下滑7%。截至5月底，長沙市內(nèi)五區(qū)新房住宅庫存量為436萬平方米，去化周期至7.5個月，市場去化壓力較小。房價方面，新房住宅主力價格區(qū)間穩(wěn)定在12000元~15000元/平方米，市府、濱江、體育新城等7個板塊的單價均價超過了20000元/平方米。