市場(chǎng)編輯部 2023-07-10 08:48:38 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

2023年上半年，整體樓市在2-3月點(diǎn)狀復(fù)蘇后，4-6月再度回落，受新房供應(yīng)量的節(jié)制，絕對(duì)量規(guī)模僅能持平去年同期。

同時(shí)，伴隨著剛需剛改需求階段性釋放完畢，改善接棒后對(duì)成交的支撐略顯不足，即便是之前“熱點(diǎn)恒熱”的北京、上海、杭州、成都及合肥等城市，近期也出現(xiàn)了需求疲軟跡象，部分項(xiàng)目來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)都出現(xiàn)了下滑。

也就是說(shuō)，在供需兩端的制約之下，上半年樓市和房企的表現(xiàn)都相對(duì)平淡，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能放緩，6月并沒有迎來(lái)預(yù)期中的止跌行情。

上半年的樓市走勢(shì)還有一個(gè)顯著的特征，就是不同的城市之間，呈現(xiàn)出明顯的分化行情。相比大部分三四線城市和部分二線城市的疲軟甚至跌跌不休的表現(xiàn)，仍然有一些城市在上半年走出了獨(dú)立的“牛市“行情。

今年以來(lái)，中央層面并無(wú)實(shí)質(zhì)性的重磅刺激政策出臺(tái)，已發(fā)布的政策大多都是對(duì)已有政策的優(yōu)化調(diào)整，或者是為規(guī)范市場(chǎng)秩序而出的，政策的力度僅限于“托而不舉“。

地方省市的態(tài)度則相對(duì)積極一些，上半年117個(gè)省市共出臺(tái)了188次松綁房地產(chǎn)的政策，尤其是一季度政策持續(xù)放松，但二季度開始，地方出臺(tái)政策的頻次和力度都雙雙減弱。

這其中，寬松政策出臺(tái)頻次最高的城市是杭州和南京，都分別出臺(tái)了9次寬松性政策，并多次調(diào)整限制政策的實(shí)施范圍，其中杭州有3次涉及四限政策。

上半年以來(lái)，杭州有多個(gè)區(qū)域或板塊陸續(xù)放開限購(gòu)，差異化調(diào)控趨向精細(xì)化，同時(shí)，落戶或繳納1個(gè)月社保即可購(gòu)房，已婚家庭購(gòu)買2套住宅不受落戶時(shí)長(zhǎng)限制。

截至目前，杭州的錢塘區(qū)、臨平區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全域限購(gòu)放寬，外地戶籍只需1個(gè)月社保即可買房，本地戶籍無(wú)需社保，購(gòu)買二套房不再受落戶滿5年限制等。富陽(yáng)區(qū)除了全域限購(gòu)放寬外，自6月起再次推出新的購(gòu)房補(bǔ)貼。

在持續(xù)的政策刺激下，上半年杭州全市商品房成交面積達(dá)735萬(wàn)平米，較去年同期增長(zhǎng)45%成交金額超2403億元，同比增46%。

上半年杭州二手房整體上是先揚(yáng)后抑的走勢(shì)，春節(jié)后的2月份，需求集中釋放，成交量反彈上升，到3月成交量直接“破萬(wàn)套“。4月份開始成交量有所回落，5-6月持續(xù)下降至不足5000套，略顯乏力。

但土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，熱度一直維持在高位，杭州十區(qū)上半年共計(jì)成交涉宅用地66宗，建筑面積約534.2萬(wàn)平米，成交金額約953.4億元；如果算上建德、桐廬及淳安，杭州全市上半年涉宅用地成交金額約957.1億元，超過(guò)北京和上海，位居我國(guó)第一。

從杭州上半年的寬松政策看，因區(qū)施策的差異化限購(gòu)對(duì)低總價(jià)產(chǎn)品短期刺激作用較強(qiáng)。其中位于瓶窯新城的杭啟去珹府，在新政執(zhí)行后，項(xiàng)目來(lái)訪量較之前增加了121%，認(rèn)購(gòu)量則上升了340%。

與杭州相比，上半年南京的房地產(chǎn)寬松政策主要以房票安置、放寬限購(gòu)、提高公積金額度等需求端刺激為主，其中限購(gòu)關(guān)注度最高，其次是公積金新政和房票安置。

但政策對(duì)南京市場(chǎng)的刺激作用有限。上半年，南京市商品住宅供應(yīng)面積291萬(wàn)平米，同比下滑21%，環(huán)比下滑9%；成交375萬(wàn)米，同比下滑19%，環(huán)比上漲9%；成交均價(jià)29873元/平米，同比下降11%，環(huán)比持平。

從時(shí)間上看，南京樓市在春節(jié)后也出現(xiàn)了一波“小陽(yáng)春”，3月就到達(dá)上半年成交量的峰值，達(dá)99.15萬(wàn)平米，但3月中下旬開始市場(chǎng)就逐漸回落，4月市場(chǎng)熱度消退顯著，基本恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)時(shí)2月的同期水平。5月市場(chǎng)供求兩淡，成交延續(xù)下降走勢(shì)，6月的年中沖刺也未能迎來(lái)止跌行情。

土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也先揚(yáng)后抑。上半年南京全市涉住用地共計(jì)供應(yīng)249.52萬(wàn)平米，環(huán)比下滑55%，共計(jì)32宗，均為純住宅用地。第一、二輪土地競(jìng)拍均有地塊觸頂搖號(hào)，搖號(hào)地塊主要集中在河西、雨核、小行、百家湖等，但第三輪出讓的地塊全部延期出讓。

整體來(lái)看，上半年南京出臺(tái)的政策對(duì)于刺激新房需求用處不大，只是對(duì)極少部分本身有剛性購(gòu)房需求的人提供了些許便利。雖然限購(gòu)放松會(huì)釋放出來(lái)一部分購(gòu)房資格，但實(shí)際這部分有購(gòu)房資格的人購(gòu)房比例較低。

下半年預(yù)計(jì)杭州和南京仍然會(huì)延續(xù)寬松政策基調(diào)，針對(duì)性施策保持市場(chǎng)穩(wěn)定，加速良性循環(huán)。其中杭州的政策精細(xì)化程度將進(jìn)一步加深，政策松綁有望從外圍板塊向市中心擴(kuò)容，預(yù)計(jì)余杭和蕭山剩余庫(kù)存強(qiáng)壓板塊如閑林、良渚及主城滯銷板塊如運(yùn)河新城北可能加入新政寬松行列。

南京的調(diào)控方向可能在加力針對(duì)改善性住房需求的信貸政策方面，降低二套、三套的房貸利息，降低首套起的首付標(biāo)準(zhǔn)等，此外，優(yōu)化限購(gòu)范圍、降低交易稅費(fèi)等也存在較大空間。

受預(yù)供地制度、行業(yè)信心仍在低位等因素的影響，上半年全國(guó)土地市場(chǎng)成交量同比顯著下滑，呈現(xiàn)出“整體偏冷，局部火熱”的格局。除北京、上海、杭州等“熱點(diǎn)恒熱”的城市土地成交金額保持高位之外，位于西北區(qū)域的西安上半年土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也很搶眼。

上半年，西安土地供應(yīng)335.39萬(wàn)平米，相較于2022年上半年呈下降趨勢(shì)， 但土地成交量達(dá)336.7萬(wàn)平米，同比呈上升趨勢(shì)。從土地性質(zhì)來(lái)看，商住用地為主，占到40%以上。

西安的土地市場(chǎng)之所以維持良好態(tài)勢(shì)，大的方面來(lái)看，一是緣于2023年市場(chǎng)的整體回暖，二級(jí)市場(chǎng)維穩(wěn)，房企信心恢復(fù)，拿地意愿上升；二是雖然土地供應(yīng)量相較上年同期并沒有增加，但土地投放量與市場(chǎng)需求基本匹配較為合理。

上半年，大西安土地投放建面約700萬(wàn)平米，商品房成交約690萬(wàn)平米。西安土拍市場(chǎng)的回暖，熱點(diǎn)區(qū)域的帶動(dòng)功不可沒。

如高新區(qū)，上半年土拍的8宗單價(jià)超萬(wàn)元的地塊中，有6宗均位于此，且供求規(guī)模在上半年拿地的24個(gè)區(qū)域中占到10%以上的市場(chǎng)份額，吸引了眾多品牌房企如龍湖、保利、招商、綠城等紛紛進(jìn)駐拿地。熱點(diǎn)區(qū)域的率先回暖，逐步帶動(dòng)整體土拍市場(chǎng)整體回溫。

從西安上半年的樓市看，住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)整體回暖趨勢(shì)。受主城區(qū)用地稀缺影響，供應(yīng)逐年減少，但今年市場(chǎng)回暖后，積壓的需求集中釋放，尤其是是疫情、春節(jié)過(guò)后的3-4月，成交量達(dá)到近半年的峰值。

雖然這一輪需求集中釋放后，西安市場(chǎng)的整體成交有所回落，但價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺，保持微漲的趨勢(shì)。

同時(shí)，西安整體的市場(chǎng)分化也在加劇，高新、港務(wù)區(qū)、浐灞這些主城熱點(diǎn)區(qū)域持續(xù)火爆，尤其是高新區(qū)，雖然價(jià)格高達(dá)2.5萬(wàn)元/平米，但在品牌、學(xué)區(qū)、未來(lái)規(guī)劃等利好的加持下，依然可以實(shí)現(xiàn)熱銷，甚至開盤即罄。

基于上半年的市場(chǎng)現(xiàn)狀及當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)理性維穩(wěn)的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年西安的土拍市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng)。

結(jié)合三季度西安的土地供應(yīng)計(jì)劃看，108宗地中，高新區(qū)占比約30%，浐灞占比13%，港務(wù)區(qū)、未央?yún)^(qū)、長(zhǎng)安區(qū)占比均在10%左右，這些區(qū)域均是主城熱點(diǎn)區(qū)域，土拍市場(chǎng)關(guān)注度較高，因此，雖然下半年整體市場(chǎng)可能回升有限，但區(qū)域分化加劇，熱點(diǎn)區(qū)域帶動(dòng)下，土拍市場(chǎng)熱度大概率將持續(xù)。

但以西咸新區(qū)為代表的外圍區(qū)域，雖然上半年也貢獻(xiàn)了成交30%的市場(chǎng)份額，但均為本土及平臺(tái)公司拿地，目前的供地只有數(shù)量的補(bǔ)充卻談不上質(zhì)量的提升，因此土拍市場(chǎng)依然遇冷。

上半年整體新房成交呈現(xiàn)弱復(fù)蘇行情，雖好于去年同期，但6月并未出現(xiàn)年中放量的“翹尾”行情，反而一降再降。

相比之下，上半年樓市大熱的成都走出了獨(dú)立行情，廈門也因改善盤集中供應(yīng)帶動(dòng)高端市場(chǎng)火熱，新房成交同比增長(zhǎng)了46%。

成都市場(chǎng)的熱度從去年10月就已經(jīng)開始醞釀了。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市的新房?jī)r(jià)格指數(shù)，成都新房?jī)r(jià)格指數(shù)去年10月就開始領(lǐng)漲，力壓全國(guó)其他城市。

根據(jù)CRIC的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年1-6月，成都商品住宅供應(yīng)面積968.8萬(wàn)平米，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲6.7%。成交面積1032.9萬(wàn)平米，環(huán)比上漲22%，同比上漲10%。

也就是說(shuō)，成都上半年的新房市場(chǎng)整體處于供小于求的態(tài)勢(shì)，這也造成房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，上半年，成都商品住宅成交均價(jià)19270元/平米，環(huán)比上漲4.8%，同比上漲14%，較2018年提高107%，價(jià)格漲勢(shì)顯著。

成都市場(chǎng)也同樣存在“局部火熱”的情況。CRIC的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，成都上半年商品住宅成交主要集中在一圈層（主城區(qū)），占比49%，份額較去年增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)，二圈層（近郊）占比36%，份額較去年縮減2個(gè)百分點(diǎn)。

這也意味著成都房?jī)r(jià)的上漲主要因?yàn)槌山唤Y(jié)構(gòu)以一圈層項(xiàng)目為主，拉升了整體價(jià)格。同時(shí)，近幾年成都土地成交價(jià)格逐年上升，也推動(dòng)房?jī)r(jià)自然升高。事實(shí)上，上半年成都商品住宅的成交量只優(yōu)于去年，但不及往年。

相比成都市場(chǎng)持續(xù)數(shù)月的上漲，廈門上半年樓市的增長(zhǎng)主要源于供應(yīng)的增加。廈門的市場(chǎng)整體規(guī)模并不大，因此受供應(yīng)的影響更為明顯。

上半年廈門商品住宅新增供應(yīng)108.55萬(wàn)平米，環(huán)比下跌1.73%，同比上漲53.75%；成交119.91萬(wàn)平米，環(huán)比上漲23.74%，同比上漲45.15%；成交均價(jià)42585元/平米，環(huán)比下跌5.64%，同比上漲16.64%。

與2022年上半年供應(yīng)不足相比，今年上半年廈門島內(nèi)項(xiàng)目多盤集中入市，疊加3月利率下調(diào)帶動(dòng)了剛需集中釋放，單月供求均突破30萬(wàn)平米，創(chuàng)2022年以來(lái)的高峰，隨后成交量維持在20萬(wàn)平米以上。

成交價(jià)格方面，整體維持在4萬(wàn)元/平米浮動(dòng)，且受島內(nèi)高單價(jià)項(xiàng)目成交占比影響較大，5月成交均價(jià)突破5萬(wàn)元/平米大關(guān)，6月島外剛需盤入市后回落至40614元/平米。

上半年廈門市場(chǎng)的成交主要集中在同安、翔安兩區(qū)，2月末至3月剛需發(fā)力，這兩個(gè)區(qū)域的成交占比與去年下半年相比大幅度提升，同時(shí)島內(nèi)學(xué)仕里、國(guó)貿(mào)天琴海等項(xiàng)目在一季度輪番入市加推，共同帶動(dòng)了3月供求量攀至高位。

二季度，島外成交占比則呈現(xiàn)分化，特別是翔安區(qū)成交動(dòng)力趨弱市場(chǎng)份額不斷壓縮，同安憑借房票政策激勵(lì)了部分拆遷客戶入市購(gòu)房。整體上，上半年同翔兩區(qū)剛需得到了一定釋放，但并不能根本上長(zhǎng)期維持市場(chǎng)擴(kuò)容，主要依靠的還是島內(nèi)的集中入市助力。

由于二季度未能延續(xù)回暖趨勢(shì)，市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能衰退，火熱如成都，市場(chǎng)也開始下行。根據(jù)監(jiān)測(cè)，目前成都已有較多項(xiàng)目有提高優(yōu)惠降價(jià)的動(dòng)作，因此，短期內(nèi)成都房?jī)r(jià)已不具備持續(xù)上漲的動(dòng)力。

廈門市場(chǎng)也同樣增長(zhǎng)動(dòng)能不足。目前島內(nèi)改善型項(xiàng)目已基本完成入市，進(jìn)入持銷期，預(yù)計(jì)下半年主要以島外剛需為主，目前島外剛需庫(kù)存處于高壓狀態(tài)，而購(gòu)房信心仍然沒有完全修復(fù)，態(tài)度十分謹(jǐn)慎，對(duì)于價(jià)格敏感度高且成交周期長(zhǎng)，市場(chǎng)支撐力有限，預(yù)計(jì)下半年廈門成交量將有所回落。

隨著二季度成交節(jié)節(jié)回落，尤其是6月沒能迎來(lái)預(yù)期中的止跌行情，已經(jīng)表明，伴隨著剛需剛改需求的退潮，改善需求接棒，但短期內(nèi)對(duì)成交的支撐作用有限。

如果三季度仍然沒有強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將維持在低位，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅還會(huì)繼續(xù)收窄，市場(chǎng)繼續(xù)維護(hù)弱復(fù)蘇的主基調(diào)。同時(shí)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目的個(gè)數(shù)減少也將是大概率，筑底行情還將繼續(xù)。