市場編輯部 CRIC研究 2023-07-11 08:49:01 來源：丁祖昱評樓市

2023年上半年，新房供應(yīng)可以用“節(jié)制”來形容，前5月120個重點城市新增供應(yīng)10621萬平方米，同比下降5%，較2021年同期“腰斬”。在經(jīng)歷了6月年中沖刺的放量后，7月新房供應(yīng)再度進入低迷期，同環(huán)比齊跌，絕對量回歸至5月水平。

造成這樣的原因，主要由兩部分影響，一方面是在低迷的市場行情下，房企不愿推貨，另外一方面則是在2021年及2022年連續(xù)兩年土地市場成交規(guī)�？s量影響下“無貨可供”。

相對于房企推盤的主觀意愿，地市縮量的客觀制約或在一定程度上影響整體行業(yè)規(guī)模。

從目前來看，我們認(rèn)為，今年全國商品房總銷售面積或?qū)⒃谌ツ昊�礎(chǔ)上下跌5%左右。

2023年至今，供需兩端制約下，樓市復(fù)蘇動能持續(xù)放緩。

據(jù)CRIC調(diào)研，7月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積1019萬平方米，同環(huán)比降幅預(yù)計為24%和29%，前7月累計供應(yīng)面積將達到8486萬平方米，累計同比回落8%。

當(dāng)前整體供應(yīng)略有疲軟態(tài)勢，6月雖有放量但絕對量尚不及3月和4月水平，而7月預(yù)期回落至5月水平。各能級供應(yīng)普降。

具體來看，一線高位回落，環(huán)比下降31%，同比下降11%。除了廣州環(huán)比微增4%之外，其余城市較上月均有不同程度縮量。北京、上海降幅較為顯著，7月供應(yīng)量均不及上半年月均，隨著短期市場熱度轉(zhuǎn)降，房企推盤積極性也略有回落。深圳7月供應(yīng)量雖不及6月，但同比增幅達32%，前7月累計同比增幅達40%，在4個一線城市中居首。房企推盤熱情相對高漲，據(jù)不完全統(tǒng)計，7月份深圳將會有10個樓盤上新，近6000多套房源計劃入市。

二線城市雖然同環(huán)比齊降，但是跌幅不及一線和三四線。從絕對量水平來看，無城市單月供應(yīng)超過100萬平方米，部分城市供應(yīng)提速，以長沙、重慶、鄭州、天津、福州等弱二線城市為代表，7月環(huán)比持增。寧波同樣迎來了供應(yīng)放量期，環(huán)比漲幅翻番，顯著高于去年同期。相較而言，成都、廈門、南寧等迎來階段性回調(diào)，7月供應(yīng)規(guī)模顯著回落，環(huán)比跌幅均在7成以上。

三四線則進入供應(yīng)低迷期，我們調(diào)研了長、珠三角部分重點城市諸如無錫、常州、徐州、漳州、泉州等，僅泉州、無錫兩城單月供應(yīng)規(guī)模超過10萬平方米，除泉州同環(huán)比齊增外，余下城市全線飄綠，低迷的樓市行情也使得房企整體推貨積極性并不高漲。

房地產(chǎn)市場供應(yīng)下滑，一方面主要受到成交行情低迷影響，房企推盤積極性不高，另一方面，近兩年土地端成交不濟也成為了限制供給放量的客觀因素。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，市場大環(huán)境遇冷背景下，2022年土地市場成交規(guī)模較2021年同期有明顯下滑。2022年全年，全國300城土地成交建面和成交金額在2021年的基礎(chǔ)上再次下降，同比下降36%和32%，成交建面降至近十年新低。

分能級城市來看，無論是成交建面還是成交金額，各能級城市土地均不及2021年同期水平。其中，一線城市總成交規(guī)模為3644萬平方米，較去年同期下降了38%。二、三線城市成交規(guī)模同比去年同期分別下降了38%、35%。除西安、寧波、合肥等少數(shù)城市成交規(guī)模較去年同期有所上漲外，其余的二線城市成交規(guī)模大都同比為負(fù)，且同比降幅多在40%以上，規(guī)模收縮較為顯著。

不僅如此，據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2022年中國房企總土儲貨值排行榜TOP100》顯示，總土儲貨值TOP100的房企中，僅有6家房企總土儲貨值超過萬億，較前兩年減少2家，總土儲貨值低于1000億元的房企數(shù)量快速增加至31家，而且，總土儲百強中有六成房企的總土儲貨值都在3000億元以下。

從剛剛過去的2023年上半年土地市場來看，大多數(shù)城市沒有如期完成上半年的擬供應(yīng)清單，土地市場成交規(guī)模仍較去年同期進一步走低，即便是土地市場表現(xiàn)較好的一線城市，較2022年同期交易量也出現(xiàn)了較大幅度的下跌。

土地與新房的關(guān)系就如同面粉和面包，充足的土地才能支持新房的供應(yīng)，全國土地成交的連續(xù)下滑，目前已經(jīng)開始在一定程度上制約新房市場的供應(yīng)。

對比2023年各大城市的成交和供應(yīng)情況來看，城市分化正在持續(xù)加劇。各大房企基本選擇“以銷定產(chǎn)”模式，只有預(yù)估去化不錯的區(qū)域和項目才會加推。

受其影響，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區(qū)域，譬如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多數(shù)企業(yè)會選擇加快新盤入市搶占市場，尤其是增強改善盤的供給。

與之形成鮮明對比的當(dāng)屬內(nèi)陸弱二三線城市，新房供應(yīng)還將進一步回落，以去庫存為主。

從我們對28個重點城市7月供應(yīng)的盤點來看，目前改善接棒剛需，成為支撐市場新生力量。不過考量到改善客群存在基數(shù)有限，短期內(nèi)市場觀望情緒依舊濃厚，對于成交回暖的促進作用也將十分有限。因而7月整體成交同環(huán)比仍將下降，累計增幅也將進一步收窄。

其中，短期內(nèi)供給節(jié)制，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品占比較高的城市，諸如北京、杭州、成都、合肥、深圳、蘇州、長春、廈門、福州、無錫、常州等，成交放量程度有限，整體市場熱度、去化率水平保持穩(wěn)中有增。

弱二三線城市，如長沙、重慶、鄭州、天津、昆明、泉州等，7月供應(yīng)主要還是以主城或近郊的剛需產(chǎn)品為主，考量到這些城市基本在3-4月已經(jīng)迎來一輪需求集中釋放，目前基于剛需購買力消費降級，市場趨于低迷影響信心修復(fù)等不利因素，短期內(nèi)成交難有放量空間。值得關(guān)注的是，這些城市后期剛需盤的集中入市也會使得短期內(nèi)同質(zhì)化競爭加劇，營銷戰(zhàn)、價格戰(zhàn)無可避免，整體房價或?qū)⒚媾R進一步下挫的風(fēng)險。

至于那些供應(yīng)縮量或是供需錯配的城市，7月成交大概率延續(xù)會降勢。

總體來看，短期房地產(chǎn)市場供給難有放量可能。一方面，在行業(yè)銷售規(guī)�？s量和價格緩增的大趨勢下，為保證行業(yè)周轉(zhuǎn)指標(biāo)的安全性，在近一兩年內(nèi)減少土地交易量是大勢所趨；另一方面，2023年的預(yù)供地清單在2月份方才發(fā)布，延緩了大多數(shù)城市的供地節(jié)奏。因此，我們預(yù)計全年土地交易規(guī)模仍將維持低位。

在供給限制、房企推盤積極性不高、市場信心不足等多種影響下，2023年全年，不管是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是新開工，甚至最后的銷售情況，都將受到較大影響。