市場李葉 2023-07-19 09:03:53 來源：中房報

買賣市場和租賃市場間的不平衡現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場中繼續(xù)上演。

7月17日，諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布《2023年上半年全國重點50城租售比報告》。根據(jù)報告，2023年上半年全國重點50城租售比為1：628，租金和房價的偏離程度進(jìn)一步擴大；重點50城售租比年限超過52年，居民通過租房收回買房成本的年限再度拉長，其中上海、廣州等城市拉長3年以上；2023年上半年重點50城租金收入比下降，8成以上的城市租房壓力有所緩解，尤其是西南城市昆明、貴陽、重慶以及長三角的溫州、杭州等。

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。（租售比 = 每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房價= 月租金/房價）。國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房價租售比應(yīng)在1﹕250以內(nèi)。這個比值意味著，如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個月至250個月（大致相當(dāng)10年至20年）內(nèi)能收回房款，買房就是合算的。

與租售比指標(biāo)相對應(yīng)，售租比（售租比=房屋總價/房屋年租金）則更能直觀的看出居民買房回本的難易程度，通常來看，售租比越高，居民通過出租房屋收回買房成本的時間越長。

廈門買房回本速度最慢

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，高售租比的城市集中分布于長三角和珠三角經(jīng)濟(jì)圈。

其中，廈門穩(wěn)居高售租比榜首，靠出租收回買房成本的年限最長，需要80年才能回本。從房價水平來看，2023年上半年房價為49491元/平方米，房價僅次于北上深。在高房價之外，當(dāng)?shù)刈饨饍H51.4元/平方米/月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價。

廈門近年來旅游業(yè)火熱，成為二線城市“四小龍”之一。從2016年開始，廈門房價就曾幾次出現(xiàn)大幅度上漲。2017年，“金磚國家峰會”在廈門舉辦，再度引發(fā)當(dāng)?shù)胤績r“飆升”，有小區(qū)房源從4萬元/平方米的單價直接跳至8萬~9萬元/平方米。

與此同時，廈門房價與收入水平的不平衡，一直是市場較關(guān)注的話題。

值得注意的是，近年來，廈門房價進(jìn)入下滑通道。

7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。其中，6月廈門新房價格環(huán)比下降0.3%，同比下跌2.4%，已連跌14個月；6月廈門二手房價格環(huán)比下降0.7%，同比下跌4.9%。

售租比排名在廈門之后的是東莞，作為珠三角的重點城市，2023年上半年售租比達(dá)78.5年。寧波、三亞、蘇州緊隨其后，2023年上半年售租比均在60年以上。

在低售租比排行榜中，銀川、烏魯木齊排行前二，不到30年就可以通過出租收回購房成本，甚至不足廈門的三分之一。桂林、貴陽、哈爾濱、淄博、南寧等城市的售租比也較為合理，均在35年及以下。

2023年上半年，23城售租比年限上升，上海、廣州等首當(dāng)其沖。其中，上海售租比年限較2022年拉長了5.6年，其次為泉州，售租比上升了5.3年，廣州售租比拉長了3.4年，也就說這些城市靠出租收回買房成本的年限全部拉長3年以上。

成都、金華、昆明、北京、蘇州等城市售租比也全部增加了2年以上，通過出租回本的難度增加。

其中，成都的房地產(chǎn)市場備受關(guān)注。

今年2月份，成都房價漲幅領(lǐng)跑全國，新房價格同比上漲8.6%，二手房價格同比上漲9.2%，均位列第一。此時，成都新房、二手房已經(jīng)連續(xù)上漲14個月。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2023年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，成都新房、二手房價格仍在上漲。

售租比下降城市中，鹽城、南寧、惠州下跌幅度位居前三，寧波、中山、威海緊隨其后，通過租金回本的年限均縮短了2年以上。

居民租房壓力緩解

報告中，另一個值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是租金收入比。根據(jù)重點50城租金收入比排行顯示，今年上半年居民租房壓力有所緩解。

所謂租金收入比就是指租金支出在收入中所占權(quán)重，也是衡量租金是否合理的重要指標(biāo)。國際上認(rèn)為30%是租金收入比的黃金分割點，也就是說如果租金超過收入的30%，其他消費就會被大大壓縮，生活幸福感就會下降。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年重點50城租金收入比為13.47%，較2022年回落0.46個百分點。

深圳、上海、北京穩(wěn)居租金收入比排行前三，租金收入比分別為28.79%、27.97%、26.73%，較2022年下降1.4、0.7、0.7個百分點。雖然租房壓力較去年小幅下降，但是租金支出仍接近總收入的3成，生存壓力仍然不容小覷。

三亞緊隨其后，租金收入比為23.78%，較2022年上升0.4個百分點，廈門租金收入比為17.05%，較2022年下降0.7個百分點，三亞、廈門近年來以優(yōu)越的旅游資源獲得關(guān)注，租金收入比位居高位，2成以上的收入都要上交房租。

租房收入比低的城市則包括環(huán)渤海的淄博、煙臺、威海以及長三角的常州、金華、無錫等，租金收入比均在10%以下，屬于租住幸福感較強的城市。

值得一提的是，今年上半年淄博因燒烤屢屢登上“熱搜”，更進(jìn)入“2023最具幸福感城市”的候選名單。淄博較低的物價與當(dāng)?shù)亓己玫姆��?wù)水平，被認(rèn)為是其能夠“出圈”的重要原因。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023上半年僅有6城租金收入比上升，其余44城均下降。

值得注意的是，在租金收入比上升城市中，成都一馬當(dāng)先，租金收入比較2022年上升1.44個百分點。對此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析員認(rèn)為，主要是由于租金的上漲超過收入的上漲速度，成都在政策放寬以及經(jīng)濟(jì)人口的強支撐下，買賣市場和租賃市場均保持較高活力。

從租金收入下降城市來看，西南城市昆明、貴陽、重慶，長三角城市溫州、杭州，珠三角的深圳、湛江等，租房壓力有所減輕。