市場(chǎng)許倩 2023-07-18 09:52:52 來(lái)源：中房報(bào)

樓市復(fù)蘇前景變得不明朗起來(lái)。

7月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，跌幅較1～5月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，跌幅較1～5月擴(kuò)大4.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額63092億元，同比增長(zhǎng)1.1%，漲幅較1～5月縮減7.3個(gè)百分點(diǎn)。

簡(jiǎn)單測(cè)算得出，2023年上半年全國(guó)商品房均價(jià)為10601元/平方米，比1～5月下滑1.12%。全國(guó)樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。

當(dāng)召開的2023年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上，多位媒體記者對(duì)于房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑表現(xiàn)出疑問。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉回應(yīng)道，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還處于調(diào)整階段，但是與去年相比，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售還是房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源，都比去年有所改善。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也會(huì)得到改善。

同日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布了2023年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)。初步核算，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)5.5%，比一季度加快1個(gè)百分點(diǎn)。其中，服務(wù)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.4%，比一季度加快1個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)8.2%，比一季度加快2.4個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)成為拖累經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要因素。2023年上半年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)3.8%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)7.2%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)6%，唯獨(dú)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.9%。

從影響房地產(chǎn)投資增速主要指標(biāo)看，2023年上半年，房屋施工面積同比下降6.6%，降幅較1～5月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積同比下降24.3%，降幅較1～5月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。

2023年上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)總量收縮、局部回暖態(tài)勢(shì)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，300個(gè)城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降32%，土地成交樓面均價(jià)同比上漲17%，土地出讓收入同比下降20%。

機(jī)構(gòu)土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，在年初房地產(chǎn)市場(chǎng)“小陽(yáng)春”之后，3～6月份新房市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比下滑，直接影響房企拿地信心，土拍熱度連續(xù)下降。2023年下半年通常各地推地量大于上半年，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈程度減弱，加之房企沒有成交規(guī)�？焖倩嘏�的預(yù)期，下半年土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒗^續(xù)回落。

值得肯定的是，在保交樓政策推動(dòng)下，2023年上半年房屋竣工面積同比增長(zhǎng)19%。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。2023年上半年，房企到位資金同比下降9.8%，降幅較1～5月擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比下降11.1%，跌幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金同比下降23.4%，跌幅擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。這兩項(xiàng)指標(biāo)代表房企從銀行貸款能力和發(fā)債能力，跌幅擴(kuò)大反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大。

值得注意的是，支撐房企現(xiàn)金流的主要資金來(lái)源——定金及預(yù)收款，2023年上半年為24275億元，同比下降0.9%；1～5月這一數(shù)據(jù)還是同比增長(zhǎng)4.4%；上半年，個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)2.7%，1～5月這一數(shù)據(jù)為6.5%。

這也印證了6月份房地產(chǎn)銷售遭遇大幅度下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2～3月積壓需求的集中釋放后逐步降溫，6月30大中城市商品房成交面積同比下滑31.95%。

房?jī)r(jià)下跌是市場(chǎng)不景氣的最直觀表現(xiàn)。從主要城市表現(xiàn)看，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量大幅度減少。6月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量為31個(gè)，相比5月份減少了15個(gè)；只有7個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，即9成城市二手房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)為下跌，3月份二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量達(dá)57個(gè)。

其中，一線城市上海，6月份二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅達(dá)1.2%，領(lǐng)跌全國(guó)。

6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.06，已持續(xù)下滑5個(gè)月，且跌幅逐月擴(kuò)大。

一個(gè)必然的結(jié)果是，樓市去庫(kù)存壓力繼續(xù)加大。6月末，商品房待售面積64159萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18%，較5月末擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。

2023年下半年，樓市能否走出下跌區(qū)間，重回復(fù)蘇態(tài)勢(shì)？這是業(yè)內(nèi)都關(guān)心的問題。

付凌暉表示，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展政策顯效，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走穩(wěn)。從需求端看，房住不炒政策作用下，投機(jī)性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續(xù)帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。從供給端看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給正經(jīng)歷階段性調(diào)整。隨著調(diào)整逐步到位，市場(chǎng)供給也會(huì)逐步趨于穩(wěn)定。

“從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從過(guò)去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段變化、市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整決定的。”付凌暉表示。

下半場(chǎng)，市場(chǎng)博弈情緒將更為濃重。如何提振購(gòu)房者、房企等市場(chǎng)主體投資信心，各方都在等待需求端、供給端政策進(jìn)一步落地。