市場許倩 2023-07-18 09:52:52 來源：中房報

樓市復(fù)蘇前景變得不明朗起來。

7月17日，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，跌幅較1～5月擴大0.7個百分點；商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，跌幅較1～5月擴大4.4個百分點；商品房銷售額63092億元，同比增長1.1%，漲幅較1～5月縮減7.3個百分點。

簡單測算得出，2023年上半年全國商品房均價為10601元/平方米，比1～5月下滑1.12%。全國樓市出現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。

當(dāng)召開的2023年上半年國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上，多位媒體記者對于房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑表現(xiàn)出疑問。

對此，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉回應(yīng)道，房地產(chǎn)市場總體上還處于調(diào)整階段，但是與去年相比，今年上半年房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售還是房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，都比去年有所改善。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整到位，房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也會得到改善。

同日，國家統(tǒng)計局還發(fā)布了2023年上半年經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢。初步核算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.5%，比一季度加快1個百分點。其中，服務(wù)業(yè)增加值同比增長6.4%，比一季度加快1個百分點；社會消費品零售總額同比增長8.2%，比一季度加快2.4個百分點。

也就是說，當(dāng)前房地產(chǎn)成為拖累經(jīng)濟運行的主要因素。2023年上半年，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長3.8%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長7.2%，制造業(yè)投資增長6%，唯獨房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.9%。

從影響房地產(chǎn)投資增速主要指標(biāo)看，2023年上半年，房屋施工面積同比下降6.6%，降幅較1～5月擴大0.4個百分點；房屋新開工面積同比下降24.3%，降幅較1～5月擴大1.7個百分點。

2023年上半年，全國土地市場呈現(xiàn)總量收縮、局部回暖態(tài)勢。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，300個城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降32%，土地成交樓面均價同比上漲17%，土地出讓收入同比下降20%。

機構(gòu)土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，在年初房地產(chǎn)市場“小陽春”之后，3～6月份新房市場成交規(guī)模環(huán)比下滑，直接影響房企拿地信心，土拍熱度連續(xù)下降。2023年下半年通常各地推地量大于上半年，房企競爭激烈程度減弱，加之房企沒有成交規(guī)模快速回暖的預(yù)期，下半年土地市場熱度或?qū)⒗^續(xù)回落。

值得肯定的是，在保交樓政策推動下，2023年上半年房屋竣工面積同比增長19%。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。2023年上半年，房企到位資金同比下降9.8%，降幅較1～5月擴大3.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款同比下降11.1%，跌幅擴大0.6個百分點；自籌資金同比下降23.4%，跌幅擴大1.8個百分點。這兩項指標(biāo)代表房企從銀行貸款能力和發(fā)債能力，跌幅擴大反映出金融機構(gòu)對房企風(fēng)險擔(dān)憂加大。

值得注意的是，支撐房企現(xiàn)金流的主要資金來源——定金及預(yù)收款，2023年上半年為24275億元，同比下降0.9%；1～5月這一數(shù)據(jù)還是同比增長4.4%；上半年，個人按揭貸款同比增長2.7%，1～5月這一數(shù)據(jù)為6.5%。

這也印證了6月份房地產(chǎn)銷售遭遇大幅度下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2～3月積壓需求的集中釋放后逐步降溫，6月30大中城市商品房成交面積同比下滑31.95%。

房價下跌是市場不景氣的最直觀表現(xiàn)。從主要城市表現(xiàn)看，房價上漲城市數(shù)量大幅度減少。6月，全國70個大中城市中，新房房價環(huán)比上漲城市數(shù)量為31個，相比5月份減少了15個；只有7個城市二手房價格環(huán)比上漲，即9成城市二手房價格轉(zhuǎn)為下跌，3月份二手房價格上漲城市數(shù)量達57個。

其中，一線城市上海，6月份二手住宅價格環(huán)比跌幅達1.2%，領(lǐng)跌全國。

6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.06，已持續(xù)下滑5個月，且跌幅逐月擴大。

一個必然的結(jié)果是，樓市去庫存壓力繼續(xù)加大。6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17%。其中，住宅待售面積增長18%，較5月末擴大2.1個百分點。

2023年下半年，樓市能否走出下跌區(qū)間，重回復(fù)蘇態(tài)勢？這是業(yè)內(nèi)都關(guān)心的問題。

付凌暉表示，隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展政策顯效，房地產(chǎn)市場將逐步走穩(wěn)。從需求端看，房住不炒政策作用下，投機性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續(xù)帶動房地產(chǎn)發(fā)展。從供給端看，房地產(chǎn)市場供給正經(jīng)歷階段性調(diào)整。隨著調(diào)整逐步到位，市場供給也會逐步趨于穩(wěn)定。

“從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場正從過去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化、市場供求關(guān)系調(diào)整決定的。”付凌暉表示。

下半場，市場博弈情緒將更為濃重。如何提振購房者、房企等市場主體投資信心，各方都在等待需求端、供給端政策進一步落地。